Экономика

Покупка недвижимости за рубежом: Что нужно знать

Что нужно знать о покупке жилья за границей

Переезд на ПМЖ

По данным консалтинговой компании City Development Solutions, количество украинцев, которые рассматривают вариант переезда на пмж в другую страну в последнее время увеличилось. Об этом свидетельствуют изменения спроса: если раньше инвестор интересовался побережьем, жильем на первой линии, то сейчас предпочтения отдаются объектам недвижимости в центре города. На таких инвесторов приходится порядка 20% общего спроса.

"Одной из основных причин почему украинцы интересуются недвижимостью за рубежом - это возможность получения владельцем (а в некоторых случаях и членами его семьи) мультивизы, то есть визы, дающей право многократного въезда в государства, входящие в Шенгенское соглашение. Но, в большинстве случаев, само по себе приобретение жилья не предоставляет права на получение вида на жительство", - отметила генеральный директор юридического объединения "Фемида" Надежда Вороницкая-Гайдак.

В Египте, Турции и ОАЭ владелец недвижимости сразу получает резидентскую визу (ВНЖ). А вот в Доминиканской Республике вы можете получить вид на жительство даже без покупки недвижимости. Юрист добавила, что во многих странах, ближайшие родственники собственника недвижимости (муж, жена, дети, родители) получают такие льготы, но порядок везде разный. Во многих европейских странах (Испании, Финляндии, Германии, Великобритании и др.) супруг и дети владельца получают многократные визы различного срока действия. Для въезда в Болгарию для них оформляется многоразовая годовая виза. На Кипре родственники получают мультивизу сроком до трех лет.

"Как правило, получение вида на жительство в Европе связано с довольно высоким порогом инвестиций в недвижимость. Приобретая недвижимость за рубежом, необходимо четко определить цели инвестирования – для себя, для получения дохода, комбинированный вариант (и собственное проживание, и доход) и исходя из этого и формируется выбор страны", - подчеркнула Ярослава Чапко.

Стоит также учесть тот факт, что в некоторых странах ближнего зарубежья более выгодные условия для ведения бизнеса, лучшие предложения на рынке труда и так далее, что играет немаловажную роль в решении инвестировать в жилье за рубежом с целью дальнейшего переезда.

Сохранение денег

В основном зарубежную недвижимость рассматривают как средство выгодного вложения и сохранение денежных средств (порядка 40 % спроса). Например, апартаменты на побережье Турции по стоимости можно сравнить с двухкомнатной квартирой в Киеве. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию в Украине, покупка зарубежной недвижимости может стать своеобразной альтернативой депозиту – это способ сохранить деньги и в конечном этапе увеличить состояние за счет роста цен на недвижимость.

По мнению Дмитрия Шости, инвестировать в недвижимость за рубежом есть смысл, если сбережения инвестора в долларах или евро поскольку сегодня существуют определенные сложности с приобретением иностранной валюты и курс обмена вряд ли порадует.

Апартаменты на берегу моря

Около 25% инвесторов готовы купить недвижимость за рубежом исключительно с целью организации комфортного отдыха. Для этого сегмента критерии запроса традиционные – апартаменты на берегу моря плюс хорошо развитая инфраструктура.

"Приобретение недвижимости на морском побережье для собственного отдыха – одна из наиболее распространенных причин покупки среди украинцев. Такие страны, как Болгария, Турция, Кипр сегодня одни из самых популярных направлений для летнего отдыха среди украинцев. Небольшое время в дороге (перелет самолетом - 2-2,5 часа) и Вы можете наслаждаться теплым морем и солнцем", - рассказала Ярослава Чапко.

Приятным бонусом является и долгий курортный сезон в этих странах. Например, в отдельных регионах Турции, на Кипре курортный сезон длится 9 месяцев году.

Дополнительный доход

Наименьший процент спроса припадает на инвесторов, которые рассматривают зарубежную недвижимость как средство дополнительного дохода (сдача в аренду) - порядка 15%.

"Приобретение недвижимости для сдачи в аренду – самостоятельно или через застройщика. Крупные зарубежные застройщики предлагают покупателям сдачу купленных апартаментов в гарантированную аренду, т.е. они выплачивают покупателю фиксированную сумму в год – от 5 до 8% стоимости купленной недвижимости", – говорит эксперт.

Отдых в апартаментах на море становится сегодня реальной и выгодной альтернативной отдыху в гостиничных комплексах. Ценовая политика гостиниц на море не претерпела существенных изменений, а девальвация национальной валюты сделала этот вид отдыха недоступным для многих граждан. Поэтому популярность аренды апартаментов будет только расти.

Например, стоимость аренды апартаментов с 2 спальнями (на 4-5 человек) на 2 недели обойдется от 700 -1000 евро в зависимости от комплекса и страны. При более длительном периоде проживания можно получить еще дополнительные скидки. При этом, за эту стоимость поехать в гостиницу 4 звезды, и даже 3 звезды уже вряд ли удастся.

Что нужно знать?

"В каждой стране – свои правила приобретения недвижимости нерезидентами. На мой взгляд, покупателю стоит сначала выбрать направление – присмотреться к местности, инфраструктуре, узнать возможности авиасообщения. Ведь, например, так сложилось, что из Украины быстрее и выгоднее добраться на самолете до Греции, чем до Болгарии. Также хорошее авиасообщение с Испанией и Италией. А вот с Турцией все, очень печально – лишь Стамбул или (довольно дорогой вариант с пересадкой) – Анталия", - отметил Дмитрий Шостя.

После того, как направление выбрано, идет поиск объекта покупки – обычно с помощью агента по недвижимости, или же (если речь о первичном рынке) через прямое обращение в строительную компанию. Самое большое предложение первичного рынка, по мнению эксперта, сегодня – в Турции и на Кипре. Именно там можно приобрести строящиеся апартаменты, заблаговременно обсудив их планировку и индивидуальную скидку.

Когда объект найден, стоит обратиться к профессиональному консультанту по недвижимости в той стране, где будет совершена покупка. Особенно если речь идет о вторичном рынке.

"Всегда лучше заплатить профессионалу за помощь в оформлении сделки, чем тратить время на изучение законодательства чужой страны, да, к тому же, так можно избежать языковой проблемы. Некоторые консультанты работают в Украине, так что найти их не составит труда. Расходы на оплату услуг консультанта составляют в среднем 2–3% стоимости выбранной недвижимости, но может быть и больше или меньше – все зависит от страны и условий конкретной консультирующей компании", - советует он.

Правила покупки

"Если Вы хотите приобрести недвижимость в шенгенской зоне, то стоит учесть что здесь нерезидентам разрешена покупка жилой и коммерческой недвижимости на физическое или юридическое лицо, с учетом местных ограничений по земле в определенных регионах", - отметила Надежда Вороницкая-Гайдак.

Также она добавила, что при покупке недвижимости в Евросоюзе нужно учитывать, что во-первых, в некоторых странах отсутствует институт нотариуса, и сделки по недвижимости заключаются у адвоката; во-вторых, в некоторых странах, для того чтобы иностранец мог заключить сделку по покупке недвижимости необходимо разрешение от местных властей. К тому же в большинстве случаев вам понадобится стать на учет в налоговой инспекции и получить идентификационный номер.

Также Дмитрий Шостя добавил, что общих правил в странах Европы не так и много, а налоговая база и вовсе отличается в каждой конкретно взятой страны. То же касается и схемы оформления сделки купли-продажи.

Например, в Германии сделка по покупке недвижимости обязательно проходит при участии нотариуса, который составляет договор купли-продажи, проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость. Для расчетов между сторонами нотариус открывает трастовый счет, доступ к которому есть только у него самого. На этот счет покупатель перечисляет деньги за недвижимость. И лишь после оформления сделки и перехода права собственности к покупателю нотариус перечисляет средства продавцу. А после подписания договора купли-продажи идет регистрация права собственности в Поземельной книге, которую ведет поземельный суд. Выписка из книги – основной подтверждающий переход права собственности документ.

Как правило, процедура заключения сделки, перевода денег и регистрации права собственности на недвижимость за рубежом занимает от 3 до 6 недель.

Сама по себе схема покупки недвижимости во многих странах ничем особенно не отличается от покупки недвижимости в Украине. Процесс покупки разделен на несколько этапов:

заключение предварительного договора;
заключение основного договора;
регистрация договора купли-продажи недвижимости.

"Законодательство в каждой стране отличается, также отличаются налоги на владение недвижимостью, стоимость содержания. Поэтому, необходимо сразу поинтересоваться юридическим блоком вопросов (права собственности на апартаменты и земельный участок под домом) и уяснить для себя, сможете ли вы безболезненно оплачивать содержание Ваших зарубежных апартаментов, которое в среднем для апартаментов может обходиться около 1000 евро в год", - уточнила Ярослава Чапко.

Процедура оплаты

"При выборе недвижимости стоит учесть тот факт, что в большинстве стран за такую покупку вам придется заплатить по безналичному расчету, а для этого придется открыть расчетный счет в одном банковских учреждений той страны, где вы намерены приобрести недвижимость. И в этой ситуации в действие вступает в силу отечественное законодательство, которое утверждает что если, вы хотите открыть счет за границей и перевести туда определенную суму, то вам необходимо получить индивидуальную лицензию на размещение валютных ценностей за пределами Украины", - рассказала Надежда Вороницкая-Гайдак.

В то же время Дмитрий Шостя отметил, что "всегда можно рискнуть и попытаться вывезти за границу деньги наличными. Ограничение по вывозу, согласно нормам законодательства Украины - 10 тыс. евро на одного человека. Нехитрый подсчет покажет, что семья из четверых человек может вполне законно вывезти из Украины 40 тыс. евро".

Покупка недвижимости заграницей будет сопряжена с определенными расходами, это как стоимость самой недвижимости, так и дополнительные расходы (расходы на оформление и регистрацию договора купли-продажи, услуги агентства недвижимости и т.д.). В некоторых странах есть налог который платится при покупке недвижимости, который варьируется от страны.

Налоги

"Что касается налогообложения граждан Украины, которые приобрели недвижимость за рубежом, то здесь надо понимать что с рядом стран Украины заключила договора об избежание двойного налогообложения. В таком случаи в налоговые органы Украины необходимо будет предоставить документы об уплате налога в другой стране, это снимет массу вопросов", - рассказала Надежда Вороницкая-Гайдак.

При покупке недвижимости за рубежом, добавила юрист, надо учитывать еще один момент, что если вы покупаете недвижимость находясь в браке, то в случае развода и возникновения споров о совместно нажитом имуществе, вы получите проблему раздела имущества, поскольку в той стране не действуют нормы украинского права.

Теги:
недвижимость