Офисное пространство. Почему компании полюбили "удаленку" и что ждет коммерческую недвижимость

В течение 2020 года многие украинские компании отказались от офисной работы и перевели сотрудников на дистанционную занятость. Кто-то решился на такой шаг вынужденно, чтобы не платить за квадратные метры и сэкономить, другие ушли из офисов сознательно, когда поняли, что подчиненные продуктивно работают из дома.

Эти события не могли не повлиять на рынок коммерческой недвижимости: во многих бизнес-центрах Киева и других крупных городах появились пустующие офисы.

Казалось бы, такая ситуация должна была сыграть на руку бизнесу: можно выбирать помещение и активно торговаться с арендодателем. Но владельцы недвижимости не торопятся снижать арендные ставки.

Впрочем, текущий год для рынка офисов может стать переломным. По данным Американской торговой палаты в Украине (ACC) и аудиторской компании Deloitte, около 40% украинских компаний после пандемии коронавируса намерены оставить сотрудников на удаленке. Это значит, что арендодателям придется приложить немало усилий, чтобы завлечь бизнес в пустующие помещения.

Аренда бизнес-площадей: худшее позади

Самым сложным для владельцев офисов оказались весна-лето 2020 года. Многие компании физически прекратили деятельность из-за карантинных ограничений.

"В нашем бизнес-центре арендаторы 60–65% сотрудников с марта — апреля перевели на дистанционную форму работы. Часть компаний организовали вахтовый метод работы, когда для бесперебойного труда работодатель делит команду пополам и сотрудники между собой не пересекаются", — рассказывает Ирина Круппа, генеральный директор БЦ Gulliver.

Ставки аренды в среднем просели от 10 до 20%. Но в течение 2021 года рынок попытается отыграть эту историю

Арендаторы пытались договариваться об отсрочке платежей и скидках на арендную плату. Обычно арендодатель соглашался потерпеть пару месяцев или временно снизить цену аренды на 20–30%, реже — на 40%. Но такой щедростью отличались далеко не все. Поэтому осенью 2020-го, когда бизнес слегка оправился от шока, связанного с эпидемией COVID-19, многие компании начали покидать офисы. Кто-то выбирал помещение поменьше, так как часть сотрудников оставалась работать дистанционно, кто-то и вовсе отказался от лишних квадратов. По крайней мере временно.

Это привело к тому, что вакантность офисных помещений (объем незанятых площадей) к концу 2020 года выросла, по данным компаний ColliersUkraine и NAI Ukraine, до 11,5–12,5%. Хотя в начале 2020 года этот показатель в Киеве находился на уровне 7%. В других крупнейших городах — Одессе, Львове, Харькове, Днепре — вакантность достигает 15–20%.

Впрочем, многое зависит от конкретного офисного центра. По словам Ирины Круппы, осенью 2020 года в БЦ Gulliver вакантность была около 1,8%. А вот в объектах, находящихся за пределами делового центра города, вакантность, по данным UTG Offices, может быть 50%.

Снизился в 2020 году общий метраж офисов, которые были сданы в аренду (валовое поглощение). В Киеве, как сообщает NAI Ukraine, объем валового поглощения в 2020 году составил 85 тыс. кв. м. Годом ранее было 150 тыс. кв. м.

Наибольшую долю офисных помещений занимают IT-компании — на них приходится около 50% площадей. Вырос спрос на офисы со стороны розничной торговли, фармкомпаний, энергетического сектора. Одним словом, все это бизнес, который меньше всего пострадал от карантина.

Держат цену: арендные ставки в Киеве просели совсем чуть-чуть

А что с арендными ставками? Как ни странно, обвального их падения нет. Стало дешевле, но несущественно, да и речь чаще о тех бизнес-центрах, которые прежде задирали плату до небес. "Ставки аренды в среднем просели от 10 до 20%, в зависимости от класса офисов. Но в течение 2021 года рынок попытается отыграть эту историю", — считает Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

В начале марта 2021 года средняя цена аренды в Киеве в офисах класса А составляла $28 за 1 кв. м в месяц. Это офисы в современных бизнес-центрах, которые расположены в центральной части города, имеют развитую инфраструктуру и богатый набор сервисов для арендаторов (охрана, парковка, конференц-залы, кафе и рестораны).

За офисы класса В, которые могут быть по некоторым параметрам хуже, чем класс А (не такое удачное расположение, наземный паркинг вместо подземного), в столице в месяц придется заплатить в среднем $16 за 1 кв. м.

В других крупных городах ставки ниже — до $18 за 1 кв. м офиса класса А и около $10 за 1 кв. м класса В.

Для сравнения, в начале 2020 года в Киеве арендная ставка на офисные помещения класса A находилась в диапазоне $25–35 за 1 кв. м в месяц, арендная ставка для офисов класса B — в пределах $15–25 за 1 кв. м в месяц. Во Львове, Одессе, Днепре, Харькове офис класса А до карантина можно было арендовать за $20–23 за 1 кв. м, класса В — около $13–15 за 1 кв. м в месяц.

Можно въезжать: субарендаторам добро пожаловать!

В течение 2021 года многие компании так и не вернутся в нормальный, привычный режим работы. При этом растет спрос на офисы компактного формата площадью 100–300 кв. м. с ремонтом и мебелью. Бескрайние openspace, в которых можно заселить сразу пару сотен человек, опустеют. Либо же их будут сдавать по частям разным арендаторам.

"У значительного числа арендаторов возникла необходимость сократить арендуемую площадь на 30–50%. В связи с этим уже к концу 2020-го увеличилось предложение по субаренде. Арендаторы заключают договоры с текущими арендодателями о возврате излишков площади", — говорит Виктория Горулько, руководитель департамента представления интересов международных арендаторов в сфере офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине.

Что будет в 2021 году с арендными ставками — здесь нет единого мнения. С одной стороны, есть предпосылки для их снижения: объем предложения помещений достаточный, выбирай — не хочу, и не исключено, что некоторые компании переедут в офисы поменьше, высвободив новые площади.

С другой стороны, владельцы офисных помещений не видят оснований для кардинального пересмотра ставок. Независимо от того, сдан офис в аренду или нет, они все равно несут затраты на содержание и эксплуатацию бизнес-центров, так что будут искать возможность компенсировать их за счет арендаторов.

Если в 2021 году прогноз правительства и международных партнеров Украины (МВФ, Всемирного банка) сбудется и ВВП вырастет на уровне не ниже 4%, это оживит спрос на офисы со стороны бизнеса, подтолкнув ставки вверх.

"Рост экономики позволит бизнесу развиваться, это простимулирует индексацию арендных ставок. Соответственно, в 2021 году по отношению к 2020 году мы получим подросшие ставки на 5–7%", — считает Андрей Рыжиков.

Не по совести: не все арендодатели одинаково радушны

Что говорят сами арендаторы? Легче ли стало найти помещение и стали ли сговорчивее арендодатели?

"Выбор офисов действительно стал больше, чем год назад. Цены тоже просели, включая дорогой сегмент аренды. Начали появляться свободные площади там, где их не было много лет. Например, на Крещатике. В то же время не со всеми арендодателями удается договориться. Некоторые считают, что кризис позади, и начинают "выкручивать руки", — рассказывает Денис Гороховский, совладелец страхового брокера Broker"s Insurance Group, который недавно переехал в новый офис.

Несмотря на то что рынок насыщен свободными помещениями, найти действительно хороший офис с ремонтом и удобным расположением в крупнейших городах страны непросто. Качественные помещения — по-прежнему редкость, в том числе в Киеве, не говоря о регионах.

"Некоторые проекты не удовлетворяют даже самые элементарные запросы компаний, такие как площадь и планировка этажа, наличие паркомест, доступ к естественному освещению", — отмечает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers Ukraine.

Так что предприниматели далеко не всегда могут найти подходящий хороший офис.

"Мы искали офис два месяца. Нам нужна была площадь до 100 кв. м. В этом диапазоне около 80% предложений — жилой фонд, арендодатели — обычные физлица (не СПД), они хотят получать оплату наличными. Для нас это проблема, поскольку фактически арендную плату надо увеличивать на 40% из-за налогов", — делится своим опытом Ирина Литвинчук, директор компании "Уайт Консалтинг".

Кроме того, нередко арендодатели заманивают низкой арендной платой, но на поверку она оказывается совсем не такой. К тому же зафиксировать ее практически невозможно, хотя заморозка арендной платы хотя бы на год всегда была нормальной практикой.

"Когда начинаешь изучать тщательнее цену аренды, оказывается, что такая ставка — только на первые месяцы. Далее — существенное увеличение, на 30%, а то и на все 100%. А еще арендодатели настаивают на привязке ставки к изменению курса гривны, и цену зафиксировать можно максимум на шесть месяцев", — говорит Ирина Литвинчук.

Офис, до востребования

Впрочем, есть альтернатива классическим офисам. Особенно для бизнеса, у которого нет необходимости держать сотрудников постоянно "под рукой". Функцию временного офиса прекрасно выполняют коворкинги. Более того, именно в 2021 году рынок открытых пространств и всевозможных хабов сделал хороший рывок. Лидирует здесь Киев. К началу 2021 года в столице работало более полусотни коворкингов.

"Небольшие коворкинги в регионах есть, но качество услуг еще не достигло столичного уровня. Разве что во Львове альтернативные традиционным офисам пространства популярны из-за близости к европейским трендам", — объясняет Илья Кенигштейн, CEO и основатель сети креативных бизнес-пространств Creative States.

Преимущество коворкингов в том, что их посетители могут сами выбирать часы посещения, количество дней, которые они там будут проводить, и место для работы. Это может быть отдельное рабочее место в общем помещении рядом с другими посетителями или мини-офис на несколько человек, который клиент снимает по необходимости — на час, два, полдня или дольше. Разовое посещение коворкинга стоит 150–200 грн/день, ежемесячная плата за фиксированное рабочее место — 3–4 тыс. грн, а если нужен офис на месяц, то цена — от 10–12 тыс. грн.

"Удобные решения — офисы на день и квазиофисы. Первый формат подойдет для дистанционной работы, чтобы периодически проводить собрания команды. Просто выбираете понравившуюся локацию и бронируете день и время, когда нужно увидеться с сотрудниками. Квазиофисные решения — это возможность делить один пропуск с коллегой и чередовать выходы в офис по дням недели", — приводит пример Илья Кенигштейн.

Параллельно коворкинги наращивают дополнительные услуги для посетителей: предлагают комнаты для переговоров, конференц-залы, кафе и бары. В условиях, когда бизнес нуждается в гибких решениях, открытые пространства составляют серьезную конкуренцию офисам, не вынуждая арендаторов переплачивать за "стены", когда они не пользуются помещением.