Офісний простір. Чому компанії полюбили "дистанційку" і чого очікувати комерційній нерухомості

Протягом 2020 року багато українських компаній відмовилися від офісної роботи і перевели співробітників на дистанційну зайнятість. Хтось наважився на такий крок вимушено, щоб не платити за квадратні метри і заощадити, інші пішли з офісів свідомо, коли зрозуміли, що підлеглі продуктивно працюють з дому.

Ці події не могли не вплинути на ринок комерційної нерухомості: у багатьох бізнес-центрах Києва та інших великих містах зʼявилися порожні офіси.

Здавалося б, така ситуація повинна була зіграти на руку бізнесу: можна вибирати приміщення й активно торгуватися з орендодавцем. Але власники нерухомості не поспішають знижувати орендні ставки.

Втім, поточний рік для ринку офісів може стати переломним. За даними Американської торгової палати в Україні (ACC) та аудиторської компанії Deloitte, близько 40% українських компаній після пандемії коронавірусу мають намір залишити співробітників на дистанційці. Це означає, що орендодавцям доведеться докласти чимало зусиль, щоб заманити бізнес у порожні приміщення.

Оренда бізнес-площ: найгірше позаду

Найскладнішими для власників офісів виявилися весна-літо 2020 року. Багато компаній фізично припинили діяльність через карантинні обмеження.

"У нашому бізнес-центрі орендарі 60-65% співробітників за березень — квітень перевели на дистанційну форму роботи. Частина компаній організувала вахтовий метод роботи, коли для безперебійної праці роботодавець ділить команду навпіл і співробітники між собою не перетинаються", — розповідає Ірина Круппа, генеральний директор БЦ Gulliver.

Ставки оренди в середньому просіли від 10 до 20%. Але протягом 2021 року ринок спробує відіграти цю історію

Орендарі намагалися домовлятися про відтермінування платежів і знижки на орендну плату. Зазвичай орендодавець погоджувався потерпіти кілька місяців або тимчасово знизити ціну оренди на 20-30%, рідше — на 40%. Але такою щедрістю відрізнялися далеко не всі. Тому восени 2020-го, коли бізнес злегка оговтався від шоку, повʼязаного з епідемією COVID-19, багато компаній почали залишати офіси. Хтось вибирав приміщення менше, оскільки частина співробітників залишалася працювати дистанційно, хтось і зовсім відмовився від зайвих квадратів. Принаймні тимчасово.

Це призвело до того, що вакантність офісних приміщень (обсяг незайнятих площ) до кінця 2020 року зросла, за даними компаній ColliersUkraine і NAI Ukraine, до 11,5-12,5%. Хоча на початку 2020 року цей показник у Києві був на рівні 7%. В інших найбільших містах — Одесі, Львові, Харкові, Дніпрі — вакантність сягає 15-20%.

Втім, багато що залежить від конкретного офісного центру. За словами Ірини Круппи, восени 2020 року в БЦ Gulliver вакантність була близько 1,8%. А ось в обʼєктах, що перебувають за межами ділового центру міста, вакантність, за даними UTG Offices, може бути 50%.

Знизився у 2020 році загальний метраж офісів, які були здані в оренду (валове поглинання). У Києві, як повідомляє NAI Ukraine, обсяг валового поглинання у 2020 році становив 85 тис. кв. м. Роком раніше було 150 тис. кв. м.

Найбільшу частку офісних приміщень займають IT-компанії — на них припадає близько 50% площ. Виріс попит на офіси з боку роздрібної торгівлі, фармкомпаній, енергетичного сектору. Одним словом, усе це бізнес, який найменше постраждав від карантину.

Тримають ціну: орендні ставки в Києві просіли зовсім трохи

А що з орендними ставками? Як не дивно, обвального падіння немає. Стало дешевше, але несуттєво, та й мова частіше про ті бізнес-центри, які спершу задирали плату до небес. "Ставки оренди в середньому просіли від 10 до 20%, залежно від класу офісів. Але протягом 2021 року ринок спробує відіграти цю історію", — вважає Андрій Рижиков, СEO і керівний партнер девелоперської компанії DC Evolution.

На початку березня 2021 року середня ціна оренди в Києві в офісах класу А становила $ 28 за 1 кв. м на місяць. Це офіси в сучасних бізнес-центрах, які розташовані в центральній частині міста, мають розвинену інфраструктуру і багатий набір сервісів для орендарів (охорона, паркування, конференц-зали, кавʼярні та ресторани).

За офіси класу В, які можуть бути за деякими параметрами гіршими, ніж клас А (не таке вдале розташування, наземний паркінг замість підземного), у столиці на місяць доведеться заплатити в середньому $ 16 за 1 кв. м.

В інших великих містах ставки нижчі — до $ 18 за 1 кв. м офісу класу А і близько $ 10 за 1 кв. м класу В.

Для порівняння, на початку 2020 року в Києві орендна ставка на офісні приміщення класу A була в діапазоні $ 25-35 за 1 кв. м на місяць, орендна ставка для офісів класу B — у межах $ 15-25 за 1 кв. м на місяць. У Львові, Одесі, Дніпрі, Харкові офіс класу А до карантину можна було орендувати за $ 20-23 за 1 кв. м, класу В — близько $ 13-15 за 1 кв. м на місяць.

Можна вʼїжджати: суборендаторів ласкаво просимо!

Протягом 2021 року багато компаній так і не повернуться в нормальний, звичний режим роботи. При цьому зростає попит на офіси компактного формату площею 100-300 кв. м. з ремонтом і меблями. Безкраї openspace, у яких можна заселити відразу кілька сотень чоловік, спорожніють. Або ж їх будуть здавати по частинах різним орендарям.

"У значного числа орендарів виникла необхідність скоротити орендовану площу на 30-50%. У звʼязку з цим уже до кінця 2020-го збільшилася пропозиція по суборенді. Орендарі укладають договори з поточними орендодавцями про повернення надлишків площі", — говорить Вікторія Горулько, керівник департаменту представлення інтересів міжнародних орендарів у сфері офісної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні.

Що буде у 2021 році з орендними ставками — тут немає єдиної думки. З одного боку, є передумови для їхнього зниження: обсяг пропозиції приміщень достатній, вибирай — що хочеш, і не виключено, що деякі компанії переїдуть в офіси менше, вивільнивши нові площі.

З іншого боку, власники офісних приміщень не бачать підстав для кардинального перегляду ставок. Незалежно від того, здано офіс в оренду чи ні, вони все одно несуть витрати на утримання та експлуатацію бізнес-центрів, тому будуть шукати можливість компенсувати їх за рахунок орендарів.

Якщо у 2021 році прогноз уряду і міжнародних партнерів України (МВФ, Світового банку) збудеться і ВВП виросте на рівні не нижче 4%, це пожвавить попит на офіси з боку бізнесу, підштовхнувши ставки вгору.

"Зростання економіки дозволить бізнесу розвиватися, це простимулює індексацію орендних ставок. Відповідно, у 2021 році по відношенню до 2020 року ми отримаємо ставки вище на 5-7%", — вважає Андрій Рижиков.

Не по совісті: не всі орендодавці однаково привітні

Що кажуть самі орендарі? Чи легше стало знайти приміщення і чи стали більш поступливими орендодавці?

"Вибір офісів дійсно став більше, ніж рік тому. Ціни теж просіли, включаючи дорогий сегмент оренди. Почали зʼявлятися вільні площі там, де їх не було багато років. Наприклад, на Хрещатику. У той же час не з усіма орендодавцями вдається домовитися. Деякі вважають, що криза позаду, і починають "викручувати руки", — розповідає Денис Гороховський, співвласник страхового брокеру Brokerʼs Insurance Group, який недавно переїхав у новий офіс.

Незважаючи на те що ринок насичений вільними приміщеннями, знайти дійсно хороший офіс з ремонтом і зручним розташуванням у найбільших містах країни непросто. Якісні приміщення, як і раніше, рідкість, у тому числі в Києві, не кажучи про регіони.

"Деякі проекти не задовольняють навіть найелементарніші запити компаній, такі як площа і планування поверху, наявність паркомісць, доступ до природного освітлення", — зазначає Олександр Носаченко, керівний директор Colliers Ukraine.

Тому підприємці далеко не завжди можуть знайти потрібний хороший офіс.

"Ми шукали офіс два місяці. Нам потрібна була площа до 100 кв. М. У цьому діапазоні близько 80% пропозицій — житловий фонд, орендодавці — звичайні фізособи (не СПД), вони хочуть отримувати оплату готівкою. Для нас це проблема, оскільки фактично орендну плату треба збільшувати на 40% через податки", — ділиться своїм досвідом Ірина Литвинчук, директор компанії "Вайт Консалтинг".

Крім того, нерідко орендодавці заманюють низькою орендною платою, але потім вона виявляється зовсім не такою. До того ж зафіксувати її практично неможливо, хоча замороження орендної плати хоча б на рік завжди була нормальною практикою.

"Коли починаєш вивчати ретельніше ціну оренди, виявляється, що така ставка — тільки на перші місяці. Далі — суттєве збільшення, на 30%, а то і на всі 100%. А ще орендодавці наполягають на привʼязці ставки до зміни курсу гривні, і ціну зафіксувати можна максимум на шість місяців", — говорить Ірина Литвинчук.

Офіс до запиту

Втім, є альтернатива класичним офісам. Особливо для бізнесу, у якого немає необхідності тримати співробітників постійно "під рукою". Функцію тимчасового офісу прекрасно виконує коворкінг. Більше того, саме у 2021 році ринок відкритих просторів і всіляких хабів зробив хороший ривок. Лідирує тут Київ. До початку 2021 року в столиці працювало понад півсотні коворкінгів.

"Невеликі коворкінги в регіонах є, але якість послуг ще не досягла столичного рівня. Хіба що у Львові альтернативні традиційним офісам простору популярні через близькість до європейських трендів", — пояснює Ілля Кенігштейн, CEO і засновник мережі креативних бізнес-просторів Creative States.

Перевага коворкінгу в тому, що їхні відвідувачі можуть самі вибирати години відвідування, кількість днів, які вони там будуть проводити, і місце для роботи. Це може бути окреме робоче місце в загальному приміщенні поряд з іншими відвідувачами або міні-офіс на кілька людей, яке клієнт знімає з необхідності — на годину, дві, пів дня або довше. Разове відвідування коворкінгу коштує 150-200 грн/день, щомісячна плата за фіксоване робоче місце — 3-4 тис. грн, а якщо потрібен офіс на місяць, то ціна — від 10-12 тис. грн.

"Зручні рішення — офіси на день і квазіофіси. Перший формат підійде для дистанційної роботи, щоб періодично проводити збори команди. Просто вибираєте вподобану локацію і бронюєте день і час, коли потрібно побачитися з співробітниками. Квазіофісні рішення — це можливість ділити один пропуск з колегою і чергувати виходи в офіс по днях тижня", — наводить приклад Ілля Кенігштейн.

Паралельно коворкінг нарощують додаткові послуги для відвідувачів: пропонують кімнати для переговорів, конференц-зали, кавʼярні і бари. В умовах, коли бізнес потребує гнучких рішеннях, відкриті простори становлять серйозну конкуренцію офісам, не змушуючи орендарів переплачувати за "стіни", коли вони не матимуть приміщення.