Кто-то заплатит 2%, а кто-то — более 20%: как выгодно продать квартиру или авто в 2026 году

Декрет Кабмина "О государственной пошлине", Налоговый кодекс и постановление №1740 относительно пенсионного сбора — вот, что определяет ключевые правила игры при купле-продаже имущества в Украине. Однако стоит не только знать ставки, но и понимать, как именно государство считает доходы украинцев и когда можно платить меньше. Об этом Фокусу рассказали специалисты по праву. Они и разъяснили все о налоговой нагрузке в случае сделки по продаже квартиры или авто, а также рассказали об обязательных платежах 2026 года.

Продажа недвижимости: когда 2%, а когда более 20%

Система налогообложения жилья построена по принципу "чем больше продаешь, тем больше платишь". В то же время государство оставило льготу для тех, кто продает жилье редко.

"Налоговая ставка напрямую зависит от того, как долго объект находится в собственности и сколько сделок собственник совершает в течение года", — объясняет адвокат LEGAL STRATEGY Иван Бабаев.

Он отмечает два базовых критерия, а именно, срок владения и количество сделок в течение года.

Если квартира или дом находились в собственности более трех лет и это первая продажа за год, налоговая нагрузка минимальная — фактически всего 2% (1% госпошлина и 1% пенсионный сбор). В таких случаях НДФЛ вообще не применяется.

Но ситуация резко меняется, если имущество продается раньше или это не первая сделка. Тогда добавляются 5% налога на доходы и 5% военного сбора. Вместе с сопутствующими платежами это уже около 12% от стоимости.

Наибольшую нагрузку испытывают те, кто продает более трех объектов за год. В таком случае ставка НДФЛ возрастает до 18%, а вместе с военным сбором и дополнительными платежами сумма может превышать 24%.

В то же время, как уточняет нотариус Наталья Манойло, налог в части НДФЛ начисляется именно на доход. То есть если собственник может документально подтвердить расходы на приобретение недвижимости, облагается налогом не вся сумма, а лишь разница между покупкой и продажей.

Налог на продажу квартиры 2026: когда можно не платить

Если имущество находится в собственности более трех лет и это первая сделка за год, или если недвижимость получена по наследству, то это является одним из самых распространенных исключений из налогообложения. В таком случае НДФЛ не начисляется, а значит не возникает и военный сбор, который напрямую привязан к налогу.

Как определяют стоимость квартиры

Отдельный нюанс, который часто недооценивают, — это база налогообложения. В 2026 году налоги уплачиваются с суммы, указанной в договоре, но она не может быть ниже оценочной стоимости.

И здесь есть два сценария.

1. Автоматическая оценка через систему Фонда госимущества, которая является бесплатной, быстрой и, по словам юристов, все чаще используется.
2. Классическая экспертная оценка через сертифицированного оценщика. Ее выбирают, если автоматическая система дает завышенный результат.

Фактически государство закрыло возможность "занижать" цену в договорах, что было распространено ранее.

Дополнительные расходы при продаже: о чем забывают

Кроме налогов, стороны сделки несут еще несколько обязательных расходов.

Покупатель обычно платит 1% в Пенсионный фонд (за исключением первой покупки жилья). Также стороны платят за нотариальное удостоверение, что составляет около 1%, хотя этот вопрос часто решается по договоренности.

Отдельно оплачиваются административные сборы за регистрацию права собственности. В стандартном режиме это около 330 грн, но при срочном оформлении сумма может вырасти в десятки раз.

Продажа авто: проще, но тоже с нюансами

С автомобилями ситуация выглядит проще, но логика похожа. По словам юристов, первая сделка является льготной, а в дальнейшем ставки растут.

Первая продажа транспортного средства за год не облагается налогом. Второй уже предусматривает 5% НДФЛ и 5% военного сбора. В от третьего ставка НДФЛ возрастает до 18%.

Стоимость авто для налогообложения также не может быть произвольной. Она определяется либо по среднерыночным показателям Минэкономики, либо по результатам экспертной оценки.

Покупка авто: главный платеж — пенсионный сбор

В случае покупки авто ключевым платежом является взнос в Пенсионный фонд. Его размер зависит от стоимости транспортного средства и колеблется от 3% до 5%. Чем дороже авто, тем больше процент, объясняет адвокат Иван Бабаев. И хотя формально плательщиком является покупатель, этот фактор часто учитывается во время торга.

Налог на "роскошь"

"Если ваш автомобиль подпадает под категорию "роскошных", чья стоимость составляет более 3,24 млн грн, а его возраст не более 5 лет, за него также уплачивается ежегодный транспортный налог в размере 25 000 грн", — отмечает адвокат.

И это уже не разовая плата, а регулярное финансовое бремя, которое стоит учитывать еще до покупки.

Отметим, что в 2026 году налоговая нагрузка на имущество стала более прозрачной, но не меньшей. Государство постепенно перекрывает возможности для оптимизации через занижение стоимости или неофициальные сделки. На этом фоне ключевым становится не поиск "схем", а грамотное планирование: когда продавать, как подтвердить расходы и какую модель оценки выбрать. Иначе разница между ожидаемой суммой "на руки" и реальной может оказаться значительно большей, чем кажется.

Напомним, Фокус уже сообщил о большом налоговом пакете для ФОПов, который Минфин обнародовал на днях.