Цены кирпичом. Почему с покупкой недвижимости сейчас лучше не спешить

Твердая валюта и квадратные метры — самые популярные рецепты сохранить деньги от обесценивания. Даже чиновники и политики, сколотившие состояния за годы беспощадных кабинетных войн, отдают предпочтение этим способам сбережений. Но если конвертация гривны в доллары и евро при бесконечных колебаниях валютного курса кажется оправданной, так ли привлекательно жилье для покупок?

За минувшие три года недвижимость подешевела более чем вдвое. На вторичном рынке столицы несложно отыскать однушку за $20–25 тыс. в спальном районе. А на первичном застройщики нередко соглашаются отдать за $45–50 тыс. даже трешку в уже возведенном доме на первом или последнем этажах.

Купившие жилье несколько лет назад могут тешить себя мыслью, что в гривне цены возросли. Но в пересчете в твердую валюту потери кажутся катастрофическими. И судя по нынешним тенденциям на рынке недвижимости, падение цен на квадратные метры продолжится.

Помимо традиционной причины удешевления жилья — снижения доходов граждан после рекордной девальвации гривны в 2014-м, добавилось еще несколько. Казалось бы, на падающем рынке нет смысла увеличивать предложение, дабы избежать дальнейшего удешевления. При сокращающемся спросе логичнее было бы заморозить стройки до лучших времен. Но застройщики решили иначе.

Если верить данным Госкомстата, за семь месяцев 2016 года в Киеве было введено в эксплуатацию почти 700 тыс. кв. м жилья, что всего на 7% меньше, чем за аналогичный период 2015-го. В городах Киевской области этот показатель увеличился на 20%.

Еще одна интересная цифра: в 2015-м в Киеве построили столько же, сколько в благополучном 2008 году. Но тогда доходы украинцев были почти впятеро выше, чем сейчас. Не говоря уже о массированной кредитной поддержке со стороны банков и самих застройщиков. Сейчас же брать ипотеку могут позволить себе немногие. Да и ставки под 20% годовых и выше — верный путь к банкротству.

Покупательная способность граждан продолжает сокращаться, даже несмотря на растущую среднюю зарплату. Огромные расходы на коммуналку вынуждают украинцев экономить еще больше. Жилье больших площадей все меньше интересует потенциальных покупателей. Если еще год назад двушки пользовались большим спросом, чем однушки, то сейчас наоборот. Кроме того, вторичный рынок снова стал привлекательнее, чем первичный, поскольку частные продавцы согласны идти на большие уступки в отличие от застройщиков. Ведь продавать жилье ниже себестоимости — экономическое самоубийство, если, конечно, речь не идет о строительных пирамидах.

Новые квадраты будут и дальше давить цены вниз. Вопрос лишь в том, как сильно может просесть стоимость жилья. По оценкам некоторых экспертов, квадрат потеряет еще около 10–15%, как в 2016 году. Но едва ли кто-то способен предсказать точную цифру.

Между тем можно попытаться оценить реальную цену квартир. Существует три метода. Первый основан на зависимости стоимости жилья от валютного курса, второй — от стоимости аренды, третий — от цен на аналогичное жилье в других странах. В первом случае цены на квартиры в долларовом эквиваленте должны повторить судьбу гривны, то есть просесть втрое. Если в 2013 году однушка в новостройках стоила $50–60 тыс., то сейчас она не дороже $16–20 тыс. За "хрущевки" и аналогичное жилье четыре года назад давали $40–50 тыс. Теперь же их справедливая стоимость — $13–16 тыс.

По второму методу стоимость жилья определяется как размер арендных платежей за 10 лет. Если сейчас однушку в старом жилом фонде можно снять за 3,5 тыс. грн (без коммуналки), то за год придется отдать владельцам 42 тыс. грн или 420 тыс. за десятилетие. При нынешнем курсе получим $15,5 тыс., что совпадает с оценками по первому методу. Еще один вывод — сейчас лучше арендовать жилье, а не покупать.

В третьем случае точную цифру получить сложно. Можно лишь понять, насколько завышены или занижены цены. Сегодня за $20–25 тыс. можно купить однушку в хрущевке или девятиэтажке в спальном районе Киева. В такую же сумму обойдется не самое престижное жилье примерно такого же размера в Аликанте — курортном городе Испании. В Кишиневе однушки в старом жилом фонде продаются за 9–12 тыс. евро, или $10–13 тыс. Учитывая, что средняя зарплата в Молдове в пересчете на гривны составляет 7 тыс., тогда как в Украине она равняется 5,4 тыс. грн, стоимость жилья у нас не может быть выше вдвое. Посему квартиры при текущем уровне доходов украинцев могут потерять в цене еще 40–50%. А потенциальным покупателям лучше арендовать жилье, дожидаясь более привлекательных предложений через год-два, когда цены достигнут своего дна.