Войти в историю. Как привлечь частный капитал к реконструкции украинских памятников старины

В мире не один десяток лет реализуют целенаправленную политику по восстановлению объектов, которые имеют весомое политическое или культурное значение. Разработанные программы по сохранению исторических зданий предусматривают разнообразные инструменты — от предоставления грантов и налоговых льгот до передачи прав на девелопмент.

Как привлекают инвестиции для восстановления исторических объектов и что необходимо, чтобы наладить этот процесс в Украине?

Зачем восстанавливают исторические здания

Обычно историческая застройка с уникальным архитектурным ансамблем сконцентрирована в центральных частях городов. Активная политика по сохранению и восстановлению таких объектов обусловлена, в первую очередь, ростом общей экономической привлекательности как отдельного исторического района, так и города в целом. Обновленные кварталы становятся центрами деловой активности и концентрируют на одной территории разнообразные культурные мероприятия, что делает их популярными у местных жителей и туристов.

По подчетам экспертных организаций, до пандемии доход от туризма в странах Европейского Союза (ЕС) оценивали более чем в 400 млрд евро, что в свою очередь содействовало созданию около 10 млн новых рабочих мест. Непосредственно исторические сооружения становились ориентиром при выборе маршрутов.

Другой причиной является сокращение земельного фонда, связанное с ростом городов. Грамотно реализованный объект исторического наследия приносит пользу обществу, государству, инвестору. Кроме того, поскольку такие здания качественно растут, закономерно увеличивается и стоимость квадратного метра соседних объектов.

Однако процесс обновления — капитальный ремонт и реконструкция с увеличением площади и этажности — предусматривает сложные и высокозатратные работы. Они требуют опыта и значительных финансовых возможностей. Так, бюджет местной власти не всегда позволяет профинансировать проекты, чтобы сохранить историческую застройку. Кроме того, не все объекты являются инвестиционно привлекательными для задействования частных средств.

Итак, налаженная система государственно-частного партнерства благоприятствует сохранению исторического наследия. Такое сотрудничество на сегодня является общепринятой практикой.

Важно

"15-минутный город". Как Киеву решить свои проблемы и стать комфортным для жизни

Оценка ситуации: финансирование и риски

Трансформация исторических зданий происходит путем предоставления грантов или льгот частным структурам, которые занимаются восстановлением. К слову, начиная с 70-х годов прошлого столетия общие выплаты льгот в Нидерландах суммарно оценили больше чем в миллиард евро.

В странах ЕС субсидирование происходит в рамках национальных программ по восстановлению исторической застройки. Если сооружение отвечает указанным в документах параметрам, то инвестор получает кредит, а с ним — список требований для сохранения аутентичного вида (с элементами декора включительно).

Так, недавно в Шотландии выделили более 30 млн долларов на восстановление районов. В рамках инициативы предусмотрено, в числе прочего, превращение устаревших зданий в пространства, адаптированные к актуальным запросам современности.

Обычно риски при инвестировании имеют несколько векторов: репутационные и финансовые. Первый состоит в том, что чем выше историческая значимость объекта, тем выше ожидания у общественности относительно конечного результата. Второй — в росте фактической стоимости проекта вследствие вложений дополнительных средств в ремонт. Такое непредвиденное увеличение затрат в итоге снижает ликвидность объекта.

Показатель ликвидности того или иного проекта устаревшей недвижимости определяется рядом критериев. Прежде всего, инвесторы рассматривают месторасположение, наличие статуса памятника, оценивают земельный участок (ограничения по параметрам высотности и плотности), его технические характеристики, включая оценку состояния фундамента и капитальных конструкций, а также принмают во внимание общую ситуацию на рынке.

Эти параметры учитываются и во время разработки новой концепции объекта. Так, в частногсти, для офисных целей недвижимости принимают во внимание инфраструктуру, парковочные возможности территории и т.д. Для торговых — важна высокая проходимость территории.

В свою очередь, наличие у объекта статуса памятника предусматривает жесткие ограничения в том, что касается строительных материалов. Также запрещено увеличивать полезную площадь, изменять планировку и принимать иные решения, к которым прибегают, чтобы повысить ликвидность.

Важно

Smart-будущее: что такое "умные" города и почему их нет в Украине

Что может быть полезным для Украины

Градостроительная политика ЕС состоит в гармоническом развитии как имеющейся застройки, в том числе исторический, так и будущих проектов. С этой целью реализуют городские стратегии, в которые заложены планы по восстановлению и сохранению исторических центров.

Что же касается украинского контекста — в августе прошлого года был принят столичный историко-архитектурный опорный план. Документ является частью Генплана, где очерчены границы исторических районов Киева для дальнейшей их охраны от неконтролируемой застройки. Однако, на данный момент он не имеет должной юридической силы.

Сложность привлечения инвесторов к проектам по восстановлению исторических зданий состоит в жестких требованиях к техническим характеристикам объекта, используемых материалов и конечного результата в целом. А наличие в столице земельного фонда под застройку минимизирует шансы на соответствующее развитие в ближайшее время.

Как показывает опыт, стимулом для инвесторов становится субсидирование и иные финансовые механизмы. Именно построение такой системы является важной предпосылкой для успешной работы.

Важно

В круге света. Почему бизнес должен быть красивым и как в этом помогает световой дизайн

Важно

Измена вкусу. Почему "реставрация" моста Патона в Киеве больше похожа на вандализм

В первую очередь, для того, чтобы ситуация сдвинулас с места, нужно провести инвентаризацию объектов и аудит их состояния. Так, часть исторических зданий столицы не внесена в соответствующие государственные или муниципальные реестры.

В свою очередь, в Европе функционируют специальные государственные структуры, которые отвечают за сбор информации о физическом состоянии строений. Кроме того, тут же определяют способ их восстановления — реставрация, капитальный ремонт и т.д. Далее, в зависимости от наличия источников финансирования, реализуют строительные работы либо же проводят консервацию сооружений.

Важным этапом является внесение изменений в отечественную нормативно-правовую базу. В частности, для надлежащей защиты зданий и повышения ответственности собственников этих объектов. Для сравнения: во Франции соответствующие органы могут в обязательном порядке потребовать от собственника памятника истории его восстановить.

Несомненно, на практике все не может быть идеально, и некоторые моменты требуют усовершенствования. Однако такие действия направлены на минимизацию хаотической застройки исторического центра, что особенно актуально в украинских реалиях.