Продаж землі. Як купити або орендувати земельну ділянку під час війни

Угоди з купівлі та продажу землі, схоже, повертаються після паузи, яка була пов'язана з відсутністю доступу нотаріусів і реєстраторів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та до системи Державного земельного кадастру.

Як зазначають у Мінагрополітики, на початок травня в системі "Prozorro.Продажі" оголошено понад 5 тисяч онлайн-аукціонів із продажу й оренди землі. Загальна вартість усіх лотів — 1,44 млрд грн, а площа перевищує 27 тис. га.

"За час війни за результатами успішно завершених земельних аукціонів до бюджетів різних рівнів надійшло майже 96 млн грн. Із 5 тисяч оголошених аукціонів майже 1800 — з продажу землі та понад 3200 – з оренди. Зростання цін на торгах у середньому становить 190%", — кажуть у міністерстві.

Фокус з'ясував, що відбувається з ринком землі у воєнний час і чи можна фізособам купувати сільськогосподарські угіддя.

Угоди із землею. Як змінювалося земельне законодавство у воєнний час

Із початком воєнних дій в Україні було зупинено доступ до реєстрів, що означало неможливість укладання угод із нерухомістю. У березні парламент розглянув закон, який спростив ситуацію із земельними угодами в умовах відсутності доступу до реєстрів.

"Було розширено можливості для реалізації орендних правовідносин, у тому числі земель сільськогосподарського призначення. 24 березня 2022 року було прийнято закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", — розповідає юристка ЮКК "Де-Юре" Наталія Щукіна, яка підкреслює, що одним із важливих нововведень стало автоматичне, без волевиявлення сторін, продовження договорів оренди та суборенди землі на один рік, що означає можливість продовжувати користуватися ділянкою для орендарів, у яких термін дії договору оренди землі сільськогосподарського призначення закінчився після введення воєнного стану.

За словами юриста київського офісу CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максима Морозова, цим законом також на час воєнного стану скасовано аукціони з прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення комунальної власності.

Із іншого боку, це не означає відсутності можливості для компаній або громадян все ж таки орендувати землю комунальної власності.

"Земельні ділянки сільгосппризначення державної або комунальної власності можна передати в оренду строком до одного року для ведення товарного сільгоспвиробництва без проведення земельних торгів. Це ж стосується й нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок і паїв, ділянок, що залишилися в колективній власності кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств", — зазначив Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner.

В умовах відсутності доступу до реєстрів парламент передбачив можливість спрощення оформлення договорів про використання земель.

"Державна реєстрація таких договорів здійснюється районними військовими адміністраціями в Книзі державної реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Права оренди й інші права на землю виникають із моменту проведення державної реєстрації відповідних договорів", — каже Ігор Ясько.

Важливо й те, що в законі йдеться про відсутність відповідальності за невикористання земельної ділянки. "Це цілком логічно з урахуванням ведення бойових дій і від'їзду власників і землекористувачів, відсутності робочих рук і матеріально-технічних засобів для господарювання", — пояснила Наталія Щукіна.

Реєстри та правила. Як оформити оренду чи купівлю землі під час війни

Ще наприкінці квітня юристи зазначали, що укладати договори оренди чи купівлі землі ризиковано через відсутність доступу до реєстрів.

"Це означає, що, по-перше, державний реєстратор не має можливості зареєструвати перехід права власності, а по-друге, навіть якщо договір передбачатиме, що перехід права власності відбудеться пізніше (наприклад, після закінчення воєнного стану, відновлення роботи Реєстру тощо), нотаріус завірити такий договір не зможе — він зобов'язаний спочатку перевірити наявність обмежень такої земельної ділянки в Реєстрі", — каже Максим Морозов.

Проте станом на 24 травня 2022 року Держреєстр речових прав на нерухоме майно вже відкритий для нотаріусів і держреєстраторів. Утім, йдеться лише про неокуповані території.

"Угода щодо нерухомого майна може здійснюватися тільки за місцем його розташування. Є виняток для нотаріусів Києва й області. Там це може проводитись, у тому числі, і за місцем реєстрації фізичної особи. Не можна вчиняти правочини за довіреністю, тобто власник майна повинен з'явитися особисто та своїм підписом засвідчити документ. Також не можна відразу продавати майно. Необхідно, щоб власник, який його купив, хоча б місяць ним володів. Виняток — якщо майно отримано в спадок або при визначенні часток у спільній/сумісній власності подружжя", — розповідає начальник Південно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Іван Легостаєв.

Із 20 травня працює, хоч і в особливому режимі, і Державний земельний кадастр. Його робота йде відповідно до прийнятої 7 травня постанови КМУ "Деякі питання ведення та функціонування Державного земельного кадастру в умовах воєнного стану" № 564. Йдеться про відкриття можливості укладати угоди і з оренди землі, і щодо купівлі-продажу земельних ділянок.

Нові правила земельного кадастру, зокрема, передбачають:

• надання відомостей із Державного земельного кадастру у визначених Законом випадках адміністраторами центрів надання адміністративних послуг (ЦНАПи);
• запровадження обмежень щодо оприлюднення відомостей через Публічну кадастрову карту;
• надання доступу до Державного земельного кадастру користувачам;
• надання доступу до відомостей Державного земельного кадастру про координати точок меж об'єктів кадастру через офіційний вебсайт Держгеокадастру тільки державним кадастровим реєстраторам.

Що стосується аукціонів із купівлі або оренди землі сільгосппризначення, то зараз на порталі "Prozorro. Продажі" виставлено тисячі ділянок. Причому йдеться про різні регіональні та цінові пропозиції.

• Наприклад, є земельна ділянка на Чернігівщині площею 0,43 га зі стартовою ціною 16,3 тис. грн.
• Також планується аукціон із продажу ділянки площею 2 га у Кіровоградській області зі стартовою ціною 97 тис. грн.
• На Івано-Франківщині пропонують придбати на торгах ділянку 0,6 га, стартова ціна — 163,7 тис. грн.
• А в Чигиринському районі Черкаської області продається земельна ділянка площею 2 га зі стартовою ціною 190,6 тис. грн.

Нагадаємо, відповідно до законодавства, до 2024 року дозволено купувати ділянки сільгосппризначення лише громадянам-фізособам, а загальна площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 га.