Квартири по весні. Якою є ціна квартири у новобудові та чи буде дорожче

В 2022 році головною хворобою ринку первинної нерухомості в Україні стала зупинка проєктів, принаймні, на деякий час, і подальше відтермінування завершення будівельних робіт. Це супроводжувалося охолодженням інтересу покупців, для яких інвестиції в новобудови почали виглядати надто ризикованими.

Підкреслимо, головною причиною масових затримок здачі житлових комплексів в експлуатацію було саме повномасштабне російське вторгнення. Зимовий блекаут, який країна пережила через російський енергетичний тероризм, став лише додатковим негативним фактором.

Війна і будівництво. Що гальмує будівельні роботи під час повномасштабної агресії

Будівельна галузь, як і весь український бізнес, у 2022 році потрапила в "ідеальний шторм", тобто зіткнулася з сукупністю найрізноманітніших ризиків. Ірина Луханіна, експертка ринку нерухомості, називає наступні фактори, які визначили ситуацію на ринок в цей період:

• зростання курсу долара;
• небажання забудовників гнучко реагувати на ситуацію і, як наслідок, підняття цін у гривні на новозбудовані об'єкти;
• дефіцит робочих рук незважаючи на пропозицію досить гідної зарплати, адже, як виявилося, хто будує той і воює й більшість будівельників зараз на передовій;
• дефіцит енергоносіїв, а саме, бензину і дизпалива, що позначилося на вартості перевезень та логістики і, як наслідок, на зростанні вартості будівельних матеріалів та собівартості будівництва;
• брак грошей для реалізації проєктів.

Останній фактор співрозмовниця Фокусу вважає найсуттєвішим.

"Забудовники продовжують будівництво за рахунок вкладених коштів якірних інвесторів, які купували новобудови поверхами на перших етапах будівництва. Якщо продажі відсутні — немає за що будувати. Бо кредитування будівельної галузі у 2022 році було далеко не найпопулярнішим напрямом для фінансового сектору", — коментує Луханіна.

Окремо оператори ринку скаржаться на розрив логістичних ланцюгів та проблеми з постачальниками й підрядниками.

"На окупованих територіях залишилось багато постачальників будівельних матеріалів, комплектуючих, обладнання, навіть такого серйозного, як, наприклад, котельні, які забудовники замовляли і оплачували заздалегідь. Склади й виробництва в ході війни часто зазнавали знищення, постачальники і підрядники не змогли виконати свої зобов'язання", — згадує Ганна Мурашенко, комерційна директорка Really Building.

Через це, за словами співрозмовниці Фокусу, забудовникам під час війни часто доводилося шукати нових постачальників й перезамовляти необхідні складові, що вплинуло на терміни, собівартість і рівень фінансових ризиків. До цього Ганна Мурашенко додає, що більша частина забудовників в Україні традиційно фінансувала будівництво за рахунок поточних надходжень від продажів нерухомості інвесторам. Й оскільки продажі з початку війни майже зупинилися, то й фінансування багатьох проєктів опинилося під питанням.

"Справа у недосконалих фінансових моделях, коли є або велика залежність від грошей інвесторів, що в умовах практично нульових продажів призводить до браку коштів і балансування на межі банкрутства, або в недостатній компетентності для адаптації процесів до реалій часу, — продовжує Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості. — Тобто, дехто має кошти, але свідомо не добудовує, бо боїться, що не зможе розпродати решту квартир в умовах падіння реальних доходів українців та війни".

Зимовий блекаут додав до цього нові технічні складнощі. За словами Анни Щербань, директорки з маркетингу компанії Royal House, з тривалими відключеннями електроенергії пов’язані наступні проблеми на будівництві:

• значні обмеження використання великих кранів, які працюють за допомогою електроживлення;
• зниження продуктивності робітників, особливо тих, які працюють на будмайданчиках у закритих приміщеннях і використовують електроприлади.

"Перші тижні відключень для будівельної галузі стали великим шоком, який викликав глобальне запитання – як будувати далі? Треба було або інвестувати в потужні генератори, ціна яких перевищує мільйон гривень, та витрачати десятки тисяч гривень в день на паливо, або заморозити будівництво до кращих часів чи теплої пори", — згадує Анна Щербань.

Деякі забудовники вирішили призупинити будівництво до весни й анонсували це.

"В першу чергу це стосувалось об'єктів, які знаходилися на етапі зведення моноліту. Взимку це передбачає підігрів бетону, для чого необхідне безперебійне електропостачання. В ситуації, в якій ми опинилися цією зимою, це було неможливо і більшість об'єктів просто заморозили монолітні роботи, що безпосередньо вплинуло на термін їх здачі", — пояснює Ганна Мурашенко.

Співрозмовниця Фокусу уточнює, що зимовий простій тривав чотири місяці й тільки зараз в кінці березня — на початку квітня має розморозитись більшість будівництв й надалі вийти на звичайні темпи.

Деякі компанії намагалися працювати й протягом зими. Наприклад — забудовник Royal House, за словами Анни Щербань, придбавши кілька потужних генераторів, продовжив будувати ЖК "Нова Англія" й, завдяки використанню збірно-монолітної технології будівництва зі стінових модулів, які виробляються на власному заводі, заявляє про високі темпи робіт.

Льодовиковий період. Якими темпами під час повномасштабної війни в Україні будується житло

В умовах, що склалися під час війни, далеко не всі об’єкти продовжують будуватися, тим більш — достатньо активно.

"З понад 90% проєктів, які буцімто повернулись до активних робіт на майданчиках [після початку повномасштабного вторгнення], ледве половина дійсно будує, а не створює видимість. Натомість прийнятні темпи будівництва на рівні 7-10% готовності в місяць можуть продемонструвати не більше 25% забудовників від цієї вибірки", — продовжує Вікторія Берещак.

А за словами Володимира Семенцова, співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development, в першому кварталі 2023 року лише на 30% новобудов, які почали зводити до повномасштабного вторгнення, тривають активні будівельні роботи. Близько 80% з них перебуває на стадії готовності від 60-70% і вище.

За словами Семенцова, доля активних будмайданчиків від загальної кількості об'єктів, що зводяться, є наступною:

• обласні центри на заході України: 35%;
• Київ: 30%;
• Одеса: 12%;
• Дніпро: 10%;
• Харків: 7%;
• інші обласні центри (Житомир, Вінниця, Полтава, Черкаси): 6%.

Терміни затримки проєктів по ринку суттєво відрізняються — від практично своєчасного виконання графіку, до повної невизначеності щодо перспектив відновлення робіт, й тим більше — їх завершення. За спостереженнями Ганни Мурашенко, у однієї компанії затримка сягає 3-4 місяців, в іншої — рік, у третьої будівництво взагалі залишається замороженим.

За словами Вікторії Берещак, зараз середньозважені показники затримки будівництва в Україні сягають від 8 до 14 місяців. При цьому, кращою ситуація є у тих, хто встиг відновити роботи до початку енергетичного терору, що дозволяє виграти час. А за інформацією Ірини Луханіної, уповільнення темпів будівництва очікується від півроку до двох років.

Але деякі компанії розповідають про позитивний досвід. Наприклад, девелопер Royal House, який будує ЖК "Нова Англія", за словами Анни Щербань, вводить в експлуатацію будинки згідно з термінами, вказаними у договорі. В компанії повідомляють, що після початку повномасштабного вторгнення будівництво вдалося відновити вже на п’ятий тиждень й після цього ввести в експлуатацію два будинки і частину підземного паркінгу. Ще два будинки планують ввести в цьому році.

В очікуванні Перемоги. Що відбувається з попитом і цінами на житло в новобудовах

Вже після звільнення Київщини, коли стало зрозуміло, що Україна здатна втримати ситуацію і перемагати на фронтах, будівельники почали повертатися на будмайданчики. Але покупці за квартирами не поспішали.

За словами Анни Щербань попит на первинну нерухомість під час повномасштабної війни коливався наступним чином:

• початок повномасштабного вторгнення: падіння попиту на 100%;
• кінець квітня 2022 року: перші поодинокі дзвінки забудовникам, з запитаннями про стан компанії і продовження будівництва;
• початок літа 2022 року: поступове відновлення попиту до 20% порівняно з початком літа 2021 року й його утримання на цьому рівні до кінця 2022 року;
• лютий 2023 року: початок зростання попиту;
• березень 2023 року: збільшення кількості продажів на 35% у порівнянні з початком лютого 2023 року.

"З кінця лютого 2023 року ринок нерухомості пожвавився, хоча до довоєнних показників ще далеко, — підтверджує Ганна Мурашенко. — Й якщо раніше в Києві переважно купували з метою інвестицій під здачу в оренду або щоб заробити на перепродажі на стадії готовності, то зараз люди переважно купують для себе".

За інформацією Володимира Семенцова, незначне пожвавлення на ринку стало помітне після відносної нормалізації енергосистеми України та з настанням весни, але попит на новобудови досі становить не більше 40% від рівня лютого 2022 року. За оцінками експерта близько 70% покупців зацікавлені в придбанні квартир на завершальних стадіях будівництва у відносно безпечних західних регіонах України.

За спостереженнями Вікторії Берещак станом на зараз на первинному ринку досі зберігається низький рівень платоспроможного попиту.

"Люди намагаються зрозуміти, яким буде 2023 рік для України і сподіваються, що ситуація проясниться найближчим часом, а поки не поспішають купувати квартири ні в Києві, ні в західних регіонах. Тобто, хорошим показником продажів для проєктів вже третій місяць поспіль є 4-8 квартир на місяць, а дехто з забудовників взагалі стикається з нульовими продажами", — коментує ситуацію Берещак.

Стрибки попиту дещо вплинули на цінову політику забудовників, особливо у валютному еквіваленті.

"Починаючи з весни 2022 року забудовники відновили продажі – коригували ціни акціями та знижками й загалом в доларовому еквіваленті вартість житла в новобудовах знизилися приблизно на 15%", — згадує Анна Щербань. Але вже весною та літом поточного року співрозмовниця Фокусу прогнозує підвищення цін на первинну нерухомість передусім через подорожчання будівельних матеріалів на 20-40%.

Ганна Мурашенко додає, що особливо в доларовому еквіваленті під час повномасштабної війни ціни просіли в преміум-сегменті — іноді до 60%, тоді як у економ-класі вартість первинної нерухомості в середньому знизилися на 30%.

Як Львів зрівнявся з Києвом. Ціна квартир у деяких новобудовах

Джерело: інформація забудовників, база порталу lun.ua, дані станом на 29 березня 2023 року

* переведено по курсу 38,10 UAH/USD

"Оскільки собівартість будівництва дуже зросла за період війни, далі в економ-сегменті ціни вже немає куди опускати і вони мають складати близько $1,1-1,2 тис. за кв м [для Києва]. Якщо забудовник продає нижче собівартості, він навряд-чи зможе добудувати свій об’єкт", — попереджає Мурашенко.

ЦІни квадратного метру в гривні, навпаки, під час великої війни почали зростати передусім через суттєве підвищення курсу долару. За оцінкою Вікторії Берещак, таке зростання в середньому в порівнянні з 2021 роком сягнуло 30%. Тобто, з точки зору громадян, підвищення цін на тлі відсутності попиту виглядає дещо парадоксально, а потенційні покупці частіше звертають увагу на більш гнучкий вторинний ринок.

Квартира частинами. Наскільки популярне серед покупців розтермінування платежів

За оцінками деяких співрозмовників Фокусу на первинному ринку наявний попит зараз пов’язаний з можливістю розтермінувати платежі або залучити кредитні кошти.

"Доля покупок квартир на виплат збільшилася до 80% від усіх продажів, бо забудовники почали пропонувати вигідні умови розтермінування без здорожчання квадратного метра, з мінімальним першим внеском і подовженим строком дії. Також дуже активно клієнти цікавляться державною програмою "єОселя", за якою в нашому комплексі вже продали кілька готових квартир", — розповідає Анна Щербань.

Співрозмовниця Фокусу уточнює, що навіть коли у клієнта є вся сума на покупку квартири й при повній оплаті надається велика знижка – покупець не готовий сплачувати всю суму одразу. Тому в Royal House й розробили кілька вигідних пропозицій розтермінування.

Вікторія Берещак підтверджує, що девелопери зараз роблять ставки на розтермінування на 3-5 років, програму "єОселя", і пропонують додаткові знижки для захисників. За словами співрозмовниці Фокусу зараз доволі часто можна зустріти дисконти та знижки не на окремі категорії квартир, як раніше, а на всі лоти в ЖК. Середня знижка при цьому сягає 10-12%, й помітна тенденція збільшення розміру знижки до 15%.

Нагадаємо, "єОселя" — державна програма пільгового іпотечного кредитування під 3% річних, яку Кабмін запустив у жовтні минулого року. Партнерами за цією програмою є "Ощадбанк", "Приватбанк", "Укргазбанк", "Скай банк" і банк "Глобус". Проте скористатися нею можуть лише військовослужбовці, медичні працівники, науковці та педагоги й через це і ряд інших обмежень програма ще не набула широкого розповсюдження.

На думку Володимира Семенцова "єОселя" поки себе не виправдала через дуже незначну кількість схвалених кредитів, яка від жовтня 2022 року становить лише 0,5% з понад 46 тис. заявок. При цьому саме на первинний ринок за словами Семенцова припадає лише кілька десятків угод.

"Забудовникам сьогодні доводиться йти на поступки покупцям. Це можуть бути знижки до 15-20%, але при повній оплаті, якісь акції, розіграші знижки на $5-15 тис. на якийсь конкретний об'єкт, певні бонуси, такі як ремонт квартири, подарунки та ін. Впливають на покупця такі акції в поодиноких випадках і масового характеру не мають", — продовжує Ірина Луханіна.

Співрозмовниця Фокусу додає, що деякі девелопери маючи особисті кошти для завершення будівництва добудовують свої об'єкти, роблять ремонти, меблюють квартири і здають їх в оренду. Й саме це дозволяє їм триматися на плаву. Найчастіше, за словами Луханіної, так вчиняють приватні забудовники, які будують невеликі [котеджні] містечка, таунхауси, або три- чотириповерхові будинки в найближчому передмісті столиці.