Усім потрібна нерухомість. Як знайти площу для отримання найкращого доходу

У великі міста у 2023 році повертаються компанії, і вони активно виводять співробітників на роботу в офіси. До прикладу, в Києві у першому кварталі 2023 року обсяг орендної активності за квартал склав близько 45 000 кв м, що є рівноцінним до обсягу всього першого воєнного 2022 року. Про це йдеться в аналітиці CBRE Ukraine.

"Стрімкий сплеск орендної активності (в Києві) був зумовлений насамперед переїздом орендарів у прайм-локації або нові будівлі класу А, що пропонують привабливі умови оренди. ІТ-сектор продовжував домінувати в структурі оренди із 73% орендованих площ у 1 кварталі 2023. До кінця року заплановано до введення в експлуатацію майже 58 000 кв. м нових офісних площ", — каже Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine. Фокус дослідив головні тренди ринку комерційної нерухомості.

Повернення в офлайн: що відбувається з офісами в країні під час війни

Офісні приміщення у великих містах користуються популярністю, проте вакантність подекуди все ще на високому рівні. Але експерти впевнені: можна вже казати про відновлення ринку офісної нерухомості.

"Наразі є запит на оренду кількох робочих місць чи невеликої площі під офіс, яким за потреби можуть користуватися співробітники на противагу стабільним контрактам у класичних офісних будівлях. Гнучкі формати цінуються за рахунок мобільності, додаткових сервісів, наявності генератора та бомбосховища", — каже Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості.

Звісно, після пережитих блекаутів і величезної кількості ракетних атак компанії шукають не просто зручне та комфортне офісне приміщення, потрібно більше — офіс із генератором, стабільним інтернетом ("Старлінк" чи оптоволокно). А ще орендарів цікавить відстань від найближчого укриття — безпека співробітників має велике значення.

"Наразі найпопулярніші пропозиції, які відповідають вимогам часу. Йдеться, перш за все, про безпеку. Наявність підземного паркінгу, що може слугувати укриттям, стала одним із ключових критеріїв під час вибору нерухомості. Взимку 2022-2023 гостро стояло питання забезпечення офісів альтернативними джерелами електроенергії та інтернету — генератори та "Старлінки", які давали можливість працювати в умовах тривалих блекаутів", — каже Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд".

• Читайте також: Що відбувається з комерційною нерухомістю та чому магазин на території ЖК — найкращий вибір

Щодо ставок, то поки що вони лишаються на рівні, нижчому за довоєнний, а саме — складають від 10 до 40% довоєнних орендних пропозицій.

"Реалії ринку не могли не позначитися на орендній ставці. І станом на зараз середня орендна ставка в офісних центрах Києва є нижчою на 30%. Зараз говоримо про діапазон $14-18/кв.м. Плюс треба розуміти, що ми маємо зараз тенденцію до встановлення так званих воєнних ставок — дехто це робить на рік, скажімо, дехто — до кінця воєнного стану. Це фіксований у додатку до основного договору дисконт і спеціальні умови у зв’язку з реаліями", — каже Вікторія Берещак.

Купувати чи орендувати: що буде з офісами до кінця 2023 року

Проте якщо орендні ставки пережили суттєве падіння, то вартість квадратного метру офісної нерухомості не впала: купити офіс у Києві або у Львові зараз коштує або так само, або ж дорожче, ніж до 24 лютого 2022 року.

"Вартість купівлі офісних приміщень коливається від 1600 до 3500 доларів за кв. м залежно від оздоблення та розташування офісного центру, а також площі приміщення. Ціни на офіси залишилися на довоєнному рівні. Оскільки більшість власників не готові демпінгувати й продавати якісні будівлі з великим дисконтом. Угоди щодо продажу офісних приміщень завжди є предметом переговорів, єдиного прайсу немає", — розповіла Анна Лаєвська.

Чи купувати офіс зараз? Експерти кажуть, що це залежить від фінансових можливостей компанії та рівня дисконту, який пропонує продавець. Найімовірніше, суттєвого подорожчання вартості офісів у 2023 році не буде, адже вибір на ринку — досить великий, і, як зазначає Вікторія Берещак, черг із охочих їх придбати немає.

Які офіси пропонують в Києві*

*Деякі пропозиції офісів із бази оголошень OLX, додатково до ціни оренди можуть бути додані експлуатаційні витрати

Із іншого боку, офісна нерухомість усе ж із часом подорожчає, а це означає можливість зараз вигідно інвестувати кошти. "Якщо розглядати угоду з купівлі комерційної площі як капіталовкладення, то зараз хороший час, аби здійснити покупку. В подальшому ціни зростатимуть. Ми вже пройшли етап першого шоку, невизначеності, відтоку людей і капіталу з країни. А зараз спостерігаємо поступове відновлення", — каже Анна Лаєвська.

Що ж стосується оренди офісів, то ставки у 2023 році суттєво не зростатимуть, проте можлива корекція на рівень інфляції, каже Вікторія Берещак.

"Навантаження на орендарів зростатиме (здорожчання експлуатаційних ресурсів, витратної частини, воєнна ставка, зменшення кількості орендарів), а ставки оренди, думаю, в класичних офісних центрах особливо не ростимуть. Може бути поправка на інфляцію, звичайно, проте тут усе залежатиме від готовності переглядати умови обох партнерів. Натомість у тих об’єктах, де сервісна складова на високому рівні, де створюються справжні бізнес-парки чи багатофункціональні офісні будівлі, енергетично автономні та з високим рівнем безпеки (облаштоване сховище з безперебійним інтернетом і зв’язком, система контролю доступу), проблем ні з вакантністю, ні з орендними ставками не буде", — вважає Вікторія Берещак.

Магазин, кав’ярня, салон: що з цінами на приміщення для торгівлі та сфери послуг

Торгівельна нерухомість минулого року зазнала великих втрат. Ідеться і про пошкодження, отримані в результаті нападів російських військ, і про відтік клієнтів і робочих рук із ритейлу загалом.

"Попри руйнування та пошкодження багатьох торгових центрів, згідно з даними Української Ради Торгових Центрів, 76% торгових центрів по всій Україні перевідкрилися вже до кінця 2022 року. Ритейлери й орендарі протягом минулого року також швидкими темпами відновлювали свою активність у міру стабілізації ситуації на фронті. Вже до кінця року відвідуваність торгових центрів подекуди сягала довоєнних показників і продовжує зростати", — каже Радомир Цуркан.

Вікторія Берещак зауважила: можна констатувати зміну споживчих очікувань на ринку торгівельної нерухомості.

"По-перше, скоротилися площі, які цікавлять орендарів. Якщо до війни найбільше цікавили ритейл, HoReCa та сервісні бізнеси (це зараз ключові орендарі) лоти на 120-150 кв.м, то зараз — 80-120 кв.м. Доволі часто шукають і формати в 60-80 метрів: скажімо, для магазинчиків чи кав’ярень помітне суттєве скорочення орендованої площі", — розповіла Вікторія Берещак.

Хоча попит на оренду торгівельних площ поступово у 2023 році відновлюється в усіх великих містах, усе ж помітно, що у Львові й Ужгороді ставки зростають, а от у Києві орендодавці все ще пропонують суттєві знижки.

"У західних областях через ажіотажний попит орендні ставки на торговельні площі зросли на 15%, у Києві, навпаки, бачимо дисконти до 10-15% і так звану воєнну ставку для орендарів, а також додаткові умови (фіксацію курсу долара, орендні канікули на період ремонту, оплата відсотку від товарообігу)", — каже Вікторія Берещак.

Ставки оренди торгівельних площ у Києві зараз доволі вигідні. Наприклад, можна знайти пропозицію приміщення площею 50 квадратних метрів вартістю 15 тис. грн за місяць, а на території нещодавно побудованого ЖК пропонують в оренду магазинчик площею 20,6 метра за 14 тис. грн. У торгівельних центрах Києва теж є вакантні площі — орендувати можна площу від 3 метрів (для острівця) до 75 метрів (для магазину). Проте є на ринку й пропозиції площ 250 кв м і навіть понад 1 тис квадратів. Ставка залежно від розташування та характеристик може складати як 100-300 грн за метр, так і 400-1000 грн за квадрат площі.

Найпопулярнішими площами для торгівлі та сфери послуг у Києві й деяких інших великих містах стають локації на території нещодавно побудованих і заселених житлових комплексів. Експерти зазначають: такі площі не тільки активно шукають орендарі, але й бізнес, що прагне придбати власне приміщення.

"Високим попитом користується комерція в житлових комплексах. Це приміщення під продаж продовольчих чи промислових товарів, сервісних закладів. Бізнес, який купує чи орендує таку площу, має стабільний потік клієнтів серед мешканців ЖК і людей, які живуть поблизу", — зазначила Анна Лаєвська.

За її словами, у Києві під час пошуку приміщення під комерцію в середньому можна орієнтуватися на вартість 1500-2700 доларів за квадратний метр у заселеному ЖК в гарній ходовій локації. Проте вже зараз помітно, що ціни зростають. І у 2024 році вартість квадратного метру комерційної нерухомості на території ЖК зростатиме далі.

"Станом на вересень минулого року ми фіксували падіння цін близько 20%. Наразі ж ціни зростають. У червні 2023 прайсова різниця на комерцію складає 10-15% від цін, що були до початку великої війни", — розповіла Фокусу Анна Лаєвська.