Вибачте, продано. Які квартири купують у новобудовах та чи очікувати на ціновий вибух

Війна серйозно загальмувала процес будівництва помешкань в Україні. Так, за даними EY Ukraine, у 2022 році загальна площа введеного в експлуатацію житла становила 7,1 млн кв. м (18 300 приватних будинків і 74 300 квартир), що на 38% менше, ніж у 2021 році. З поступовим відносним поліпшенням безпекової ситуації девелопери почали повертати робітників на будмайданчики.

Відновлюють роботу: як компанії добудовують об'єкти та розпочинають нові проєкти

"Відновлення будівництва розпочалося на початку квітня 2022 року одночасно по всіх п’ятьох будинках ЖК "Нова Англія", які на той час знаходилися на різній стадії зведення. Станом на кінець квітня 2022 року темпи будівництва досягли рівня до повномасштабного вторгнення", — розповіла Фокусу Анна Щербань, директор з маркетингу Royal House. За 1,5 роки після повномасштабного вторгнення забудовник ввів в експлуатацію 2 будинки та частину підземного паркінгу й отримав адреси по трьом будинкам і паркінгу. До кінця року компанія планує видати ключі новим власникам ще двох будинків у ЖК "Нова Англія".

У квітні минулого року відновив роботи й Alliance Novobud. З початку повномасштабного вторгнення компанія ввела в експлуатацію 5 будинків та очікується введення нових проєктів до кінця цього року. У столичному регіоні вже відновили роботу 75% забудовників, та лише 32-35% з них змогли наблизитися до довоєнних темпів будівництва, каже Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud. Експертка впевнена, що одним з найпомітніших на ринку процесів є поступове відновлення будівництва черг, які були заморожені з початком повномасштабного вторгнення.

"Девелопери оголошують про відновлення робіт на цих будівництвах, що, безперечно, є хорошим знаком для галузі й ще одним маркером надійності для споживачів", — пояснила Ірина Міхальова.

Активно будує житлові комплекси і компанія "Інтергал-Буд" — до роботи компанія після початку повномасштабного вторгнення 24 лютого повернулась у травні 2022 року. "У вересні минулого року компанія відновила будівництво 13 будинків, з них введено в експлуатацію вже 7 будинків, а зараз компанія активно будує 18 будинків. Наступний етап відновлення робіт припав на весну цього року. Компанія відновила будівництво ще семи будинків", — розповіла Фокусу Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії "Інтергал-Буд".

Утім, ряд забудовників в Україні відновили діяльність лише декларативно.

"З понад 90% ЖК, які буцімто поновили роботи на майданчиках після 24 лютого, по факту це зробили заледве половина. А з них трохи більше, ніж третина, може потішити прийнятними темпами. Прийнятні темпи нині — це 6-8% від загальної будівельної готовності або 1 поверх моноліта в теплий сезон. Реальні середні затримки по ринку вже сягнули 12-18 місяців", — розповіла Фокусу Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості.

Потрібні гроші: як забудовники вирішують питання браку коштів на ведення будівництва

Війна стала лакмусовим папірцем на фінансову стійкість забудовників. Випробування своєї фінансової моделі пройшли не всі компанії. Девелопери, які мають запас власного капіталу, почуваються впевненіше, кажуть експерти.

"Ті забудовники, що будували лише за кошти інвесторів, зіштовхнулись з проблемою фінансування, адже продажі у перший рік були мінімальними і недостатніми для відновлення будівництва", — зауважила Анна Щербань.

Аби покращити ситуацію, деякі забудовники почали без відома інвесторів нараховувати пеню за несплату за договорами розтермінувань. "Наприклад, компанія SAGA Development, де інвестори абсолютно різних комплексів отримали кількатисячні штрафи заднім числом", — розповіла про ситуацію Вікторія Берещак.

Складність ситуації в тому, що банки не поспішають простягати руку допомоги забудовникам. Експерти констатують відсутність кредитування компаній-забудовників у достатньому для активізації робіт на будмайданчиках.

"Чула про випадки, коли банки видавали кредити власникам бізнесу, наприклад, за програмою "5-7-9%" для можливості подальшої роботи, але не думаю, що таких угод багато", — зазначила Ірина Міхальова.

Великі сподівання забудовники покладають на кредитування покупців квартир через державну іпотечну програму "єОселя". В Alliance Novobud кажуть: завдяки старту з 1 серпня програми "єОселя" під 7%, пільгові умови придбання житла будуть доступні більшій кількості українців, а не лише військовим, медикам, педагогам та науковцям.

• Читайте також: Нова окраса Подолу: восени у Києві завершать будівництво клубного будинку Illinsky House

"Alliance Novobud пройшов акредитацію одним із банків-учасників програми "єОселя" на житло, що будується, наші договори відповідають її вимогам, ми маємо достатньо площ для продажу, тож на сто відсотків готові до роботи", — зауважила Міхальова.

У Львові та Франківську ростуть, у Дніпрі — падають: що відбувається з цінами на житло в новобудовах

Динаміка цін на квадратний метр у новобудовах України відрізняється, як і до війни, залежно від регіону. Тільки зараз цей поділ не на міста-мільйонники та всі інші населені пункти, а на міста, що ближче до лінії фронту, та такі, що знаходяться на достатньо великій відстані від місць ведення бойових дій. Логічно, що в областях, розташованих ближче до зони бойових дій, вартість житла падає, а у містах в західних областях та в Києві ціни ростуть.

За даними ЛУН, восени минулого року квадратний метр у новобудовах у Львові в середньому коштував 44,9 тис. грн, а на кінець серпня цього року — вже 48 тис. грн; в Івано-Франківську — 22,2 тис. грн та 26,9 тис. грн відповідно. В Ужгороді вартість квадрату трохи просіла — з 39,9 тис. грн до 39,2 тис. грн. В Одесі середня ціна на первинці знизилася з 38 тис. грн восени 2022-го до 36 тис. грн станом на зараз, а в Дніпрі — з 43,2 тис. грн до 41,1 тис. грн.

У Києві середня ціна на первинці за рік практично не змінилася — 47,6 тис. грн за квадрат восени 2022-го у порівянні з нинішніми 47 тис. грн. Цінова диференціація, залежно від району столиці, зберігається. Ірина Луханіна, незалежна експертка з нерухомості Києва та області каже: найвища середня ціна квадрату — у Печерському районі — вона може сягати $3100, найнижча — у Деснянському — $980.

З початком повномасштабної російської агресії, аби зменшити ризики, забудовники прив’язали вартість квадратних метрів до курсу долара. Однак стабілізація курсу валюти, а також уповільнення інфляції були знівельовані зростанням собівартості будівництва.

"Собівартість будівництва вже зросла на понад 35%. Ті, хто будують, по-справжньому відчувають це на собі. Зміна логістичних ланцюжків через втрату виробничих потужностей, релокацію бізнесів, подорожчання сировини, вартості будівельно-монтажних робіт — ось об’єктивні передумови плавного зростання цін від початку року в діапазоні від 10 до 15%, залежно від регіону", — каже Берещак.

Основний компонент збільшення собівартості будівництва — подорожчання будматеріалів.

"Оскільки раніше багато будівельних матеріалів було власного, українського, виробництва, також були закупки з росії та білорусі. Відповідно, зараз всі поставки йдуть з Європи, адже дуже багато українських заводів припинили діяльність через перебування в окупації або взагалі були знищені", — пояснює Анна Щербань.

За словами Анни Анісімової, побудовані об’єкти в Києві майже закінчилися. Відповідно, ціна, що могли забудовники тримати на довоєнному рівні, вже не актуальна.

"Собівартість будівництва за останні півтора року зросла на 40%. Відповідно, й ціни будуть зростати, бо забудовник має перекрити собівартість. Але забудовники не піднімають ціни одразу на 40%, бо розуміють рівень купівельної спроможності, а починають піднімати на 5% або на 10%. Проте це неминуче, впродовж двох років ціни у гривні на квадратний метр нової квартири зростуть на 40%", — розповіла Фокусу Анна Анісімова.

Енергетична інфраструктура, європланування та розтермінування: що шукають покупці

Попит на житло в новобудовах поступово відновлюється, констатують девелопери. У компаніях фіксують пожвавлення попиту з весни. Наприклад, у Royal House продажі квартир зросли на 30-40% з березня 2023 року у порівнянні з періодом літо-осінь 2022-го. В інших компаніях теж помітили зростання попиту на нове житло.

"З кінця зими й до сьогодні середньомісячна кількість угод зросла в 2,5-3 рази, — зауважила Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud. — У червні було невеличке просідання, гадаю, через масовані обстріли Києва та підрив Каховської ГЕС. У липні ж інформаційна ситуація дещо стабілізувалася й наразі маємо впевнене нарощення продажів".

Активізувався в Україні у 2023 році й так званий відкладений попит. "Серед клієнтів, які за останні три місяці придбали нерухомість в Alliance Novobud, 30% — це ті, хто цікавився нашими проєктами ще в кінці 2021-го — на початку 2022 року. Вони повернулися з чітко сформульованим бажанням інвестувати у нерухомість", — констатує Міхальова.

Левова частка покупців — 80% — купують квартири для власного проживання, лише 10% — для інвестування або під оренду, й ще 10%, як альтернативу для збереження коштів. При цьому 85% продажів квартир – це продажі на умовах розтермінування, зазначають в Royal House.

• Читайте також: Будують з 2004 року: як девелоперу Royal House попри війну вдалося повернутися на довоєнні темпи будівництва

В компанії "Інтергал-Буд" зазначають: з травня 2023 року помітно, що на ринок повертається інвестиційний попит, тобто квартири у новобудовах купують інвестори, які планують або здавати в оренду житло, або згодом продати придбані квартири. "Ми помітили відновлення спекулятивного попиту з кінця травня. До відділів продажів пішли інвестори, що купують нерухомість для подальшої здачі в оренду чи перепродажу. Зараз вони обирають об’єкти від забудовників з репутацією. Для ринку це добре, адже це показує, що інвестиційний попит повертається", — зазначила Анна Анісімова.

Воєнний контекст змушує покупців інакше розставляти пріоритеті при виборі житла. Зокрема, сформувався запит на особливості енергетичної інфраструктури.

"Особливо цікавляться покупці тим, як, якщо є здані попередні будинки та черги, девелопер піклувався про інженерні комунікації: чи встановлював промисловий генератор на насос для подачі води, на ліфтове обладнання, чи забезпечив місцевий пункт незламності та чи передбачив простір подвійного призначення під укриття, адже ракетні обстріли — це нові реалії, які поки що з нами", — каже Вікторія Берещак.

За її словами, наразі покупці в новобудовах частіше купують багатокімнатні, ніж однокімнатні квартири. Хоча за умови. що проєкт розташований у гарному місці та будується доволі жвавими темпами, найімовірніше, що й однокімнатні будуть розпродані до моменту введення будинку в експлуатацію.

Основні тренди, якими у 2023 році найчастіше цікавляться покупці нерухомості, за словами Ірини Луханіної, наступні:

• низький поверх (3-8);
• розташування далеко від стратегічних об'єктів;
• близькість до метро (для будинків до рівня комфорт+);
• монолітно-каркасна технологія будівництва;
• наявність обробки/косметичного ремонту вітається (для будинків до рівня комфорт+);
• до 3 міс. до дати введення в експлуатацію;
• наявність паркінгу;
• наявність двору;
• наявність охорони;
• можливість розстрочки,
• наявність усієї дозвільної документації;
• дотримання термінів будівництва.

Серед трендів ринку первинної нерухомості — попит на квартири з ремонтом від забудовника, а ще — купівля для інвестицій не смарт-помешкань, а дво- та трикімнатних квартир.

"Покупці цікавляться ремонтом від забудовника. До війни люди замовляли дизайн-проєкти, планувати ексклюзивні ремонти, зараз у пріоритеті ремонт від забудовника та якнайшвидше заселення у нову квартиру. Це пов’язано з внутрішнім переміщенням населення. Ми своєю чергою пропонуємо такі рішення. Другий тренд: під інвестицію раніше розглядали смарт-квартири, а зараз – дво- та трикімнатні помешкання, адже планують здавати їх в оренду родинам. Це квартири площею 60-90 метрів", — розповіла розповіла керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії "Інтергал-Буд".

• Читайте також: Ціни на житло зростатимуть: що відбувається з ринком первинки в умовах війни — оцінка від "Інтергал-Буд"

Ріст цін та концентрація: що буде з ринком первинної нерухомості в 2024

Ціни за квадратний метр незначно, але стабільно зростатимуть до кінця цього року, а також у 2024-му, переконані в компанії Royal House. Насамперед, на формування вартості впливатимуть подорожчання будматеріалів і робочої сили.

"Будівельники – це чоловіча спеціальність, багато чоловіків мобілізовують, забудовники починають відчувати дефіцит працівників, що створює досить сильну конкуренцію серед роботодавців, які борються за кожного працівника, як умовами праці, так і заробітними платами. На ціну впливає і попит, наразі будується менше, а попит поступово відновлюється, адже багато внутрішньо переміщених українців обирають більш надійні регіони України для життя", — каже директор з маркетингу Royal House Анна Щербань.

"Зростає вартість квадратних метрів і через певний дефіцит якісних та ліквідних пропозицій на високих стадіях будівництва, а саме таке житло сьогодні має найбільший попит. До кінця року, впевнена, вартість квадратного метра зросте ще на 6-11%. Тож ті, хто купує на "дні" ринку, тобто сьогодні, значно виграють", — переконана Міхальова.

Вона припускає, що незабаром на будівельний ринок чекають зміни: фінансово стійкіші гравці "проковтнуть" слабших, тож, їхні проєкти будуть добудовуватися. Разом з тим експертка прогнозує втрати як за термінами здачі, так і за дотриманням задекларованих на старті особливостей комплексів, що може бути зроблено для економії забудовниками коштів та часу.

Утім, істотного подорожчання квадратів на первинці до закінчення війни не варто. Зростання цін на нові квартири стримує частково ситуація на вторинному ринку, де великий обсяг пропозиції та високий рівень готовності продавців до дисконтів в процесі торгу.

"Зміни цін на первинну нерухомість не буде, — каже Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості. — Немає активного попиту на первинну нерухомість. Ціни зросли, покупців обмаль в більшості країни. В західних регіонах ситуація дещо краща. Але в Києві, Одесі, Дніпрі -первинний ринок найближчий час не показуватиме активну динаміку: ризики залишаються, війна триває".