Нерухомість за 10 мільйонів. Чи будують в Україні престижне житло та як змінюються ціни

В Україні продовжують будувати багатоквартирні будинки. Проте очікувано кількість нового житла порівняно з довоєнними роками суттєво скоротилась. Наприклад, за даними Держстату, за січень-червень 2021 року в Україні загальна площа житлових багатоквартирних будівель на початок будівництва склала 4,3 млн квадратних метрів, а за підсумками року — 12,34 млн метрів. У 2022 році за рік загальна площа новобудов на початок будівництва склала 6,5 млн м. Зараз, відповідно до даних Держстату, за січень-червень 2023 року маємо 2,15 млн квадратів. Тобто, зниження площ вдвічі порівняно із довоєнним 2021 роком.

Хоча військова агресія Росії й суттєво вплинула на забудовників та темпи зведення нового житла, все ж протягом другого воєнного року все частіше компанії розконсервовують будівництва, що стояли на паузі з 24 лютого 2022 року. "Все більше будівництв починали функціонувати, при цьому інтерес до первинної нерухомості у покупців відновився пізніше — приблизно з лютого-березня 2023 року", — каже експертка ринку нерухомості Ірина Луханіна. Фокус дослідив, що відбувається на ринку будівництва житла в 2023 році, і якою може бути подальша ситуація з введенням в експлуатацію нових ЖК, як зараз будують житло бізнес-класу та чому ціни будуть зростати.

Акції, дисконти, розстрочка. Якими є ключові тенденції ринку первинної нерухомості

З другої половини 2023 року у компаніях-забудовниках усе частіше фіксують тренд на відновлення попиту. Звісно, кажуть, квартири все ще не розбирають, наче гарячі пиріжки, але цікавість до житла в новобудовах, особливо новобудовах Києва, Львова, Івано-Франківська, Тернополя, Ужгорода, зростає. Проте покупцям також цікава стадія будівництва — часи, коли квартири бронювали на етапі котловану, вже в минулому. Наразі більшості платоспроможних клієнтів забудовників цікаві проєкти, які вже побудовані, як мінімум, на 50%. Окрім того, купують метри в тих ЖК, де ведеться будівництво, а не поставлені на паузу роботи на майданчику.

"Оскільки будівництво ведеться недостатньо швидкими темпами, покупці вважають за краще вкладати гроші в практично готове житло на останній стадії будівництва або виключно в ті новобудови, забудовники яких зарекомендували себе в період пандемії та першого року війни в Україні як дисципліновані щодо виконання термінів будівництва та зобов'язань щодо введення в експлуатацію", — вважає Ірина Луханіна.

Експертка назвала основні тенденції ринку нового будівництва станом на жовтень 2023 року:

• завершення будівництва та введення в експлуатацію об'єктів, що стартували у 2020-2022 роках;
• заморожування нових проєктів;
• залучення кредитних коштів;
• акції, дисконти для залучення клієнтів;
• розстрочка;
• ремонт у подарунок;
• закріплення ціни за курсом, нижчим від ринкового.

"Загалом на ринку спостерігається уповільнення темпів будівництва: заявлені терміни введення в експлуатацію переносяться на пів року, а на деяких об'єктах — і на більш тривалий термін", — каже Ірина Луханіна.

Тенденція відновлення попиту стосується не лише об’єктів економ-класу та класу "комфорт". Експерти констатують: покупці цікавляться і більш дорогою нерухомістю — житлом у бізнес- та преміум-класі.

"Ключовою тенденцією зараз є поступове обмежене відновлення платоспроможного попиту в сегменті комфорт+ та бізнес-класі. Ми спостерігаємо ці процеси стабільно по ринку із кінця травня приблизно. Як результат, маємо у середньому повернення до 28% обсягів продажів в комфорт+ і до 15% в бізнес-класі. Відчувається суттєвий перекіс уваги платоспроможного покупця в бік тих об’єктів, які дійсно будуються, а не лише створюють активну маркетингову видимість, щоб залучити свіжі інвестиції", — розповіла Фокусу Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості.

За її словами, ще одна помітна тенденція — це фокусування уваги на окремих форматах та концепціях, зокрема, поліфункціональний квартал, екокомплекс із сервісним складником, місто в місті. Саме такі концепції концентрують на собі увесь платоспроможний попит.

Очікувано більшість компаній пропонує клієнтам розтермінування. Такі програми пропонують як покупцям в економ-класі та класі "комфорт" і "комфорт+", так і покупцям квартир в ЖК бізнес-класу та преміум-сегменті.

"Звичайно, розтермінування дуже актуальний інструмент. І надзвичайно актуальний для покупців нерухомості в преміальному сегменті. Для клієнтів має значення вартість грошей в періоді, в даному випадку, люди оцінюють власні можливості, і не завжди покупцям цікаво відволікати кошти від своїх фінансових проєктів, від свого бізнесу, щоб здійснити стовідсоткову оплату купівлі житла. Оплата частинами цікава клієнтам. Тому ми активно користуємося таким інструментом, пропонуємо розтермінування клієнтам", — розповідає Фокусу Владислав Максим’як, комерційний директор компанії Seven Hills (будує ЖК преміум-класу TRIIINITY).

Часто йдеться про розстрочку на час ведення будівництва, проте є і програми, що дозволяють продовжувати сплачувати за квартиру і після введення будинку в експлуатацію.

"Бачимо готовність девелоперів пропонувати тривалі програми розтермінувань, дисконти та знижки на усю лінійку планувальних рішень та типів нерухомості (комерція, паркомісця, комори) для привернення платоспроможного покупця. Середньоринковий дисконт сягає 10%. Середня тривалість розтермінувань — 3 роки. Є програми і на п’ять, сім років", — зазначила Вікторія Берещак.

Квартира як новий спосіб життя. Що пропонують забудовники покупцям престижного житла

Комплексів бізнес-класу в Україні побудовано не надто багато, хоча деяка активність в цьому сегменті і є. За даними Ірини Луханіної, зараз у Києві пропонуються квартири в 56 комплексах бізнес-класу, з них 38 здані в експлуатацію повністю або посекційно, або готуються до здавання до кінця поточного року. І лише 4 ЖК заплановано до здачі у 2024 році.

"Ситуація плачевна і говорить про уповільнення темпів будівництва у Києві житла такого класу. Попит на квартири класу "бізнес" нижчий за середній. Змінилися і вимоги покупців: за географією такого житла (щодо безпечних районів), наявність бомбосховищ або глибоких паркінгів, низькі (до 6-ого) поверхи, квартири з ремонтом. Сьогодні таке житло розглядають більшою мірою для власного проживання", — коментує експертка.

За словами Вікторії Берещак, в структурі попиту сьогодні бізнес-клас займає до 15%, в окремих проєктах — до 20%.

"Це пов’язано з кількома чинниками. По-перше, аудиторія бізнес-класу виїхала за кордон і часто-густо продовжує там перебувати досі. По-друге, ці люди вкрай обережно ставляться до потенційного повернення масованих ракетних обстрілів енергетичної інфраструктури і відкладають рішення про купівлю житла зараз", — каже Вікторія Берещак.

Проте продажі в бізнес-класі та преміум-класі все ж відбуваються, а в компаніях зазначають, що, наприклад, до Києва повертаються ті, хто виїхав в евакуацію минулого року, і такі люди зараз розглядають купівлю нового житла для себе і своєї родини.

"Варто зазначити, що Київ сьогодні вважається більш захищеним, і на фоні цієї обставини люди до міста повертаються, і повертається інтерес до купівлі житла. Якщо казати про преміальний сегмент нерухомості, в якому працює наша компанія, то наші клієнти приходять не за вирішенням потреби у житлі, а скоріше за апгрейдом, покращенням своїх житлових умов. І ми бачимо, що такі рішення покупці ухвалюють і будують більш довготривалі плани", — зазначив Владислав Максим’як.

• Читайте також: "Якісно новий рівень життя. Що відбувається на ринку преміум-нерухомості, — оцінка від Seven Hills"

Звісно, покупці житла, де вартість квадратного метру складає 1,7-4,5 тис. доларів, шукають не просто нову квартиру, а концепцію, яка б задовольняла усі очікування. Адже преміальне житло — це перелік певних параметрів, які застосовуються компаніями для створення унікального житлового простору, а не просто "гарний будинок із закритою територією", кажуть фахівці.

За словами Ірини Луханіної, квартири у таких будинках мають високі стелі від 2,85 метрів та кілька типів планувань з додатковими приміщеннями. При цьому загальний простір у квартирі обмежений умовно, так що стіни можна переносити. Є й ексклюзивні варіанти планувань, наприклад, з терасою, із зимовим садом, дворівневі, тощо.

"У будинках бізнес-класу має бути передбачений підземний паркінг зі швидкісним ліфтом, який спускається на нижній рівень. Допускається будівництво наземного закритого паркінгу з теплим переходом з будинку", — каже експертка.

Один з головних параметрів престижного об’єкту — це гарна локація, зазвичай в центрі, часто — в історичній частині міста. Також важливим параметром є висока якість усіх будівельних матеріалів.

"Важливо, щоб забудовник був готовий взяти на себе зобов'язання щодо якості, а ще головніше – дотриматися усіх зобов’язань. Якщо ми заявляємо, що будуть вікна Schüco, то ми ставимо саме їх. Якщо ми заявляємо про ліфтові кабіни топових європейських виробників, то встановлюємо в будинках саме такі кабіни. Кажемо, що використовуємо на фасаді італійський керамограніт Laminam, і робимо саме так — ставимо Laminam", — зазначає Владислав Максим’як.

Вікторія Берещак перерахувала кілька надважливих ознак житла бізнес-класу:

• будівництво із червоної цегли або якісного керамоблоку із використанням преміального утеплювача від іноземного виробника;
• віконні конструкції, ліфтове обладнання лише від преміальних виробників;
• стильні дизайнерські лобі з продуманим зонуванням та сервісами;
• консьєрж-сервіс, який бере на себе функцію особистого помічника;
• додаткові інфраструктурні сервіси: ком’юніті центр, фітнес-клуб та/чи спа-простір, лаунж-зона;
• соціальні простори для дітей, школа/садочок і найкращий приватний оператор преміум-рівня;
• розширена лінійка планувальних рішень, обов’язково європланування з майстер-спальнями, тераси з приватними лаунж-просторами, просторі кухні-вітальні від 20 кв.м;
• підземний паркінг із достатньою кількістю машиномісць, системою контроля доступу та охороною;
• кількарівнева система доступу на територію, охорона та відеоспостереження.

"Звичайно, покупець вибагливий, купуючи квартиру у преміум-класі, покупець купує не лише житло, але й концепцію проживання, де є тераси, зони відпочинку на території, де є продумане до дрібниць озеленення, де є креативні дитячі майданчики", — каже Владислав Максим’як.

Ціна у стилі "люкс". Як і чому зміняться ціни на дорогі квартири в елітних ЖК

Якщо проаналізувати комплекси бізнес-класу в Києві, то в середньому ціна квадратного метру зараз складає 70-150 тис. грн, або ж 1,9-4,1 тис. доларів (за курсом НБУ на 25 жовтня). У класі "преміум" — 90-320 тис. грн за квадрат, або 2,5-8,7 тис. доларів.

"Середня ціна за метр квадратний в ЖК бізнес-класу — приблизно 1 700 дол, в преміальному — близько 3 тис. дол. Тобто, одно- чи двокімнатну квратиру в бізнесі можна купити від 100 тис. дол", — каже Ірина Луханіна.

За даними статистики ЛУН, з початку 2023 року і станом на кінець жовтня середня вартість квадрату житла бізнес-класу підросла із 69,4 тис. грн до 71,2 тис. грн. В класі "преміум" гривнева середня ціна впала за січень-жовтень 2023 року зі 132,8 до 114,8 тис. грн.

"Середні ціни в бізнес-класі сягають 2000-2500 доларів за кв.м. Від початку року в гривні вони зросли на 18%, що пов’язано зі здорожчанням собівартості будівництва. Зокрема, за рахунок подовження логістичних ланцюжків, втрати виробничих потужностей у південних і східних областях значно здорожчали будівельні матеріали (до 40% від початку року), плюс в бізнес-сегменті були іноземні поставки, що також здорожчали. Окрема стаття витрат, що тягне ціни догори, це будівельна робоча сила, а ми зараз суттєво відчуваємо брак кваліфікованих монолітників, крановиків, мулярів та інших кваліфікованих кадрів, які пішли захищати країні в ЗСУ. Ну і, звичайно, безпосередньо на собівартість і на ціни на квадратні метри впливають курсові коливання, які ми також спостерігали протягом згаданого періоду", — розповіла Вікторія Берещак.

На 2024 рік експерти прогнозують зростання ціни квадратного метру на ринку первинної нерухомості. При чому, таке зростання ціни метру стосується і престижної нерухомості. На динаміку цін впливатимуть такі фактори як успіхи України на фронті, економічний розвиток країни, рівень інфляції та рівень зростання вартості будівельних матеріалів, ситуація на ринку праці та можливості подолання компаніями дефіциту кадрів, варіанти для забудовників отримати суттєву кредитну підтримку від банків, попит на нове житло, перспективи із запуску нових проєктів житлових комплексів у класах "бізнес" та "преміум".

"Думаю, наступний рік буде роком повернення ринку нерухомості до довоєнних показників. Ринок вже поступово до них повертається. І ця динаміка буде зберігатися. Що стосується цін, то за сприятливих обставин ціна метру на первинну нерухомість буде зростати, сплесків не буде, але з урахуванням собівартості ціна зросте, ймовірно, на 10-15% протягом 2024 року. Можливо, за умови активного повернення людей, зростання ціни може бути й більшим за 10-15%", — пояснив Владислав Максим’як.