Якісно новий рівень життя. Що відбувається на ринку преміум-нерухомості, — оцінка від Seven Hills

Владиславе, на ваш погляд, якими є головні процеси, що відбуваються на ринку первинної нерухомості? І які ключові тенденції ринку первинної нерухомості сьогодні у 2023-му році можете назвати?

Для об’єктивності потрібно розділити тенденції ринку на дві групи. Одна з них – поведінкова модель девелоперів, а інша – поведінкова модель покупців нерухомості. Якщо ми подивимось на девелоперів, то зараз помітною є тенденція, що різними темпами, але компанії починають повертатися до своїх, раніше розпочатих проектів. Тут важливо зазначити, що мова йде саме про ті, реалізація яких почалася ще до повномасштабного вторгнення, а не про нові.

З точки зору покупця – ми фіксуємо вже протягом понад пів року повернення до столиці громадян, які раніше виїхали в евакуацію, і зростання активності покупців. Тобто, нерухомість більше цікавить, і продажі зростають. Варто зазначити, що Київ сьогодні вважається більш захищеним, і на фоні цієї обставини люди до міста повертаються, і повертається інтерес до купівлі житла. Якщо казати про преміальний сегмент нерухомості, в якому працює наша компанія, то наші клієнти приходять не за вирішенням потреби у житлі, а скоріше за апгрейдом, покращенням своїх житлових умов. І ми бачимо, що такі рішення покупці ухвалюють і будують більш довготривалі плани.

Як зараз відбувається будівництво нерухомості у преміум-сегменті та бізнес-класі?

Ми працюємо у преміальному сегменті, адже житловий комплекс TRIIINITY — це саме преміум-клас. Щодо ринку, то тенденції запуску забудовниками нових проєктів в цьому класі ми наразі не бачимо, а будуються житлові комплекси, які були започатковані ще до початку повномасштабного вторгнення. Тобто насправді обсяг ринку впав дуже суттєво, і зараз із запуском призупинених проектів ринок потроху відновлюється, хоча ще не досяг показників початку 2022 року. Проєкти запускаються, шляхи і моделі запуску різними забудовниками відрізняються. Деякі готові запуститися повністю, дехто поступово поновлює роботи на майданчику. На сьогоднішній день на ринку преміальної нерухомості ключові гравці не змінюються.

Сьогодні покупці цікавляться преміальними об'єктами, попит вже досяг довоєнного рівня?

Ні, звичайно, він не досяг довоєнного рівня. Я думаю, що це питання деякого періоду часу, коли ми вийдемо на рівень, що був станом на початок 2022 року. Якщо говорити про нашу компанію, то у нас були дуже активні темпи продажу до початку війни. Зараз бачимо, що інтерес у покупців є, і є люди, готові інвестувати у наші об’єкти, які готові купувати нашу новозбудованій нерухомості, і є ті, хто готові чекати наступні черги TRIIINITY, а це здача вже весною 2024 року або через рік у 2025 році.

За вашими даними, якими є середні ціни на квартири в преміальному сегменті в Києві і як вони змінювалися протягом 2023 року?

З початку вторгнення у лютому 2022 року дії забудовників у ціновій політиці були полярними: або ціна не змінювалась, і забудовники тримали її на довоєнному рівні, або були спроби загравати зі спеціальними умовами на придбання, та проекти не будувалися. Тому на сьогодні вже стало очевидним, що будівництво рухалось реальними темпами до завершення будівництва, то в таких об’єктах ціна на первинному ринку зростає і вона буде зростати. Причина — значне зростання собівартості, значне зростання вартості будівництва, ускладнення логістики. Від сьогодні ціна точно буде зростати. Зараз у преміальному сегменті в середньому ціна квадратного метру становить 3 тисячі доларів або вище.

Чи є перспективи взагалі в Україні і зокрема в Києві, що будуть нові проекти преміальної нерухомості в 2024 році?

З моменту запуску у кожного проекту є життєвий цикл. До офіційного запуску відбувається проєктування, підготовка документів, погодження документів відповідно до всіх процедур, які наразі оновилися на законодавчому рівні. Після цього вже маркетинг, продажі клієнтам та початок будівельних робіт. На сьогоднішній момент я не бачу конструктивних рухів щодо запуску проектів у преміум-класі в 2024 році. Але і не можу виключати. Ринок Києва — завжди цікавий, і нові проекти будуть з’являтися, ймовірно, з другої половини 2024 року — початок 2025 року, тоді ми побачимо нові проекти в преміальному сегменті.

Якими зараз є головні ознаки преміального сегменту і на які параметри ЖК варто звертати увагу покупцеві, щоб пересвідчитися, що це, дійсно, нерухомість у заявленому забудовником преміальному сегменті?

Звернемося до класиків. Первинний критерій — це локація, локація, локація. Це найперше. Друге — це якість будівництва та якість матеріалів. Якість не лише того, що ми бачимо, але й того, чого побачити неможна. Важливо, щоб забудовник був готовий взяти на себе зобов'язання щодо якості, а ще головніше – дотриматися усіх зобов’язань. Якщо ми заявляємо, що будуть вікна Schüco, то ми ставимо саме їх. Якщо ми заявляємо про ліфтові кабіни топових європейських виробників, то встановлюємо в будинках саме такі кабіни. Кажемо, що використовуємо на фасаді італійський керамограніт Laminam, і робимо саме так — ставимо Laminam. І тут важливо, що ми це заявляємо на етапі продажу, бо у нас фактично немає шансів змінити це, і ми ніколи не шли по тому сценарію. Тобто ми виконуємо до кінця усе те, про що ми заявляємо. Інша стратегія буває у деяких гравців, коли вони озвучують певні параметри матеріалів, а тоді кажуть — поки що так, але я в кінці подивлюсь, що я врешті поставлю. Так не можна робити, адже дотримання класовості матеріалів — це одна з головних ознак преміального сегменту. Окрім того, один з основних моментів, це документи, забудовник повинен мати усі документи на будівництво, фактично, надати гарантію на дотримання строків будівництва, забезпечити надійність інвестицій і це стосується всіх об’єктів нерухомості. Звичайно, покупець вибагливий, купуючи квартиру у преміям-класі, покупець купує не лише житло, але й концепцію проживання, де є тераси, зони відпочинку на території, де є продумане до дрібниць озеленення, де є креативні дитячі майданчики.

Наскільки часто зараз забудовники готові дотримуватися заявленої якості матеріалів при зведенні будинків преміального сегменту?

Коли ми починали будівництво, ми оцінювали всі ризики, можливі, неможливі, щось ми не могли оцінити, але ми розуміли, що ми йдемо від А до Я, згідно з заявленою концепцією. Звичайно, будь який забудовник намагається робити оптимізацію. І одне питання, коли така оптимізація йде за рахунок роботи системи всередині компанії, за рахунок фінансової моделі, за рахунок роботи менеджменту компанії, а інша справа, коли компанії вирішують йти простим шляхом — просто поставити більш дешеві вікна, ліфти, замінити дорогу цеглу на газоблок. Обидві моделі присутні на ринку сьогодні. Ми у нашій компанії дотримуємось усіх взятих зобов’язань. Для нас має значення відповідальність перед клієнтами. Адже для нас важливо вибудовувати LIFELONG PARTNERSHIP, довготривала співпраця з нашими покупцями, такою є наша стратегія.

Нерідко забудовники пропонують такий інструмент, як розтермінування. Чи є актуальним цей інструмент для купівлі преміальної нерухомості, чи пропонуєте його клієнтам?

Звичайно, розтермінування дуже актуальний інструмент. І надзвичайно актуальний для покупців нерухомості в преміальному сегменті. Для клієнтів має значення вартість грошей в періоді, в даному випадку, люди оцінюють власні можливості, і не завжди покупцям цікаво відволікати кошти від своїх фінансових проектів, від свого бізнесу, щоб здійснити стовідсоткову оплату купівлі житла. Оплата частинами цікава клієнтам. Тому ми активно користуємося таким інструментом, пропонуємо розтермінування клієнтам. У нас класична схема, відповідно до якої клієнт має здійснити усі платежі протягом періоду будівництва, до завершення будівництва. І на сьогоднішній день ми навіть запровадили спеціальні умови, до Нового року ми поетапно збільшуємо авансовий платіж від 10%, на сьогоднішній день вже 13%, і кожні два тижні ми це відсоток будемо підвищувати. Тобто для інвестування в нерухомість преміум-класу клієнту потрібно для початку лише 13% вартості квартири і це є привабливим для наших клієнтів.

На ваш погляд загалом у наступному році чого очікувати від ринку первинної нерухомості, як можуть змінюватися ціни в різних сегментах, і зокрема в преміальному сегменті, і що саме буде впливати на динаміку цін?

Одна відповідь – це наша перемога, яка дійсно може змінити кардинальну картину ринку та загальної ситуації в Україні. Я, будучи більше реалістом, вважаю, що 2024 рік буде періодом відновлення на ринку, будуть відновлюватися проекти, повертатися клієнти, але не буде радикальних і кардинальних змін. Думаю, наступний рік буде роком повернення ринку нерухомості до довоєнних показників. Ринок вже поступово до них повертається. І ця динаміка буде зберігатися. Що стосується цін, то за сприятливих обставин ціна метру на первинну нерухомість буде зростати, сплесків не буде, але з урахуванням собівартості ціна зросте, ймовірно, на 10-15% протягом 2024 року. Можливо, за умови активного повернення людей, зростання ціни може бути й більшим за 10-15%.

Що відбуватиметься в наступному році із своєчасністю здачі об'єктів та які чинники впливатимуть на своєчасну здачу забудовниками ЖК в експлуатацію?

Ті проекти, які будуються і запущені, звичайно, тут одним із чинників впливу буде своєчасне виконання клієнтами своїх зобов’язань із сплати за придбану у розтермінування нерухомість. Звичайно, зовнішній фактор — це один з найважливіших, який повпливає. І ви знаєте, є класична картина, коли всі звикли, що на паперах одне, але плюс-мінус два, три місяці або пів року затримки будівництва завжди було. Наша компанія бере на зобов’язання дотримуватися чітко вказаного у договорі терміну здачі будинку. Тому ми у своїх проєктах однозначно будемо виконувати взяті на себе зобов’язання. Сподіваюсь, що на ринку тенденція буде покращуватися, і все більше проєктів на ринку первинної нерухомості в Україні будуть здаватися відповідно до заявлених термінів.

Ліцензія ТОВ "АК ІНЖИНІРИНГ" №23-Л від 24 квітня 2019 р.

Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ013201111627 від 11 листопада 2020 р.