Від 1000 доларів за метр. Чому дорожчає нерухомість та чи варто інвестувати в новобудову

На первинному ринку України компанії активізують роботу на буд майданчиках, а ціна квадратного метру у Києві та деяких містах у західних областях впевнено зростає. За даними порталу "ЛУН Статистика", ціна квадратного метру в Києві в новобудовах економ-класу зросла з 36,6 тис грн. у жовтні до 37,9 тис грн. в листопаді.

"Масмаркет переживає найскрутніші часи нині, тож забудовники в цьому сегменті не гребують грати на пониження і демпінгувати ціною. Щоправда, їм це допомагає несильно: мінімальний аудит показує, що більшість майданчиків не активні, будівництва стоять, а продукт не виграє конкуренцію за увагу покупця. Нині вартість квадратного метра в економ-класі в Києві сягає $950-1050. Від початку року в гривні ціна виросла приблизно на 13%", — розповіла Фокусу оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Більше будинків: чи дійсно забудовники почали відновлювати роботи на проектах

В Україні приблизно від серпня 2023 року помітно певне пожвавлення будівельної активності на окремих будівельних майданчиках столичного та інших регіонів (передусім, в Одесі), які певний час були заморожені та неактивні. Про це розповідає Вікторія Берещак. Вона каже — якщо говорити у відсотковому співвідношенні, то серед понад 90% ЖК, які будувались до 24 лютого 2022 року, станом на зараз поновили будівництво заледве половина, а з них до 35% демонструють прийнятну будівельну динаміку.

На думку керівника департаменту продажів компанії Greenville Сусанни Караханян, зараз будівництво багатьох житлових комплексів в Києві дійсно відновилося, незважаючи на воєнний стан в Україні.

"Близько 65% девелоперів протягом літа 2023 року оголосили про відновлення будівництва, а трохи більше 20% відновили роботи на будівельних майданчиках хоча б частково. Наша компанія станом на осінь вийшла на довоєнні темпи будівництва (йдеться про столичні житлові комплекси Greenville Park та Greenville на Печерську). Тобто, динаміка зараз позитивна. Цьому сприяють стабілізація ситуації на фронті та відсутність масованих ракетних обстрілів Києва", — зазначила Сусанна Караханян.

Звісно, на динаміку будівництва величезний вплив мають не лише війна та обстріли міст російськими ракетами, але й власна фінансова подушка та фінансова модель тієї чи іншої будівельної компанії.

"В умовах обмеженого попиту, який ми спостерігаємо наразі, питання фінансування пріоритетне на порядку денному для більшості девелоперів. Насправді, якщо у компанії стабільна фінансова модель, ліквідний продукт і достатній показник динаміки будівництва на майданчику протягом тривалого періоду, то їм вдається отримувати продажі навіть в нинішніх умовах", — каже Вікторія Берещак. І додає: зараз виграють ті гравці, що мають стратегічний запас міцності та/або гроші приватних інвесторів-партнерів, як страховку на випадок відсутності продажів.

"Фінансування будівництва в сучасних реаліях актуальне, як ніколи. Попит відновлюється не так швидко, як хотілося б, а от зобов’язань перед покупцями вистачає. Частина забудовників шукають, партнерів, часто іноземних, щоб розв’язати питання з фінансуванням, частина залучають власні кошти, якщо, звичайно, є така можливість, а дехто навіть кредитується", — розповіла Фокусу Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud.

• Читайте також: Ринок новобудов столиці та передмістя: результати року, що минає, та прогнози на 2024 рік — експертиза від Alliance Novobud

Експерти кажуть — найскладніша ситуація зараз у забудовників, у яких через війну дуже просіли продажі, фінансової подушки у таких компаній не було і немає, а банки відмовляють у наданні кредиту на поповнення обігових коштів, щоб компанії могли відновити активність на проєктах.

"Отримати кредит забудовникам надзвичайно складно, позаяк ризики великого бізнесу, порівняно із середнім та малим бізнесом, набагато вищі. Програма "5-7-9%" частково доступна лише для придбання техніки та інших основних засобів, але будівельникам потрібні оборотні кошти", — зауважила Ірина Міхальова.

Усім потрібен комфорт: на які квартири в Україні зростає попит

Відновлення будівництва в Україні співпало із частковим відновленням попиту на нове житло, кажуть фахівці. Адже через міграцію внаслідок війни, а також запуск державою програм "єОселя" та "єВідновлення", посилення військового захисту великих міст, на ринку Києва, Львова, Чернівців, Рівного, Хмельницького та деяких інших міст суттєво зріс попит на квартири в новобудовах.

Як пояснила Фокусу комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська, найбільший попит на об'єкти ціною десь до максимум 1400-1600 доларів за квадратний метр. Проте це якщо говорити про Київ. "Львів та Чернівці користувались ажіотажним попитом навесні 2022 року (початок війни). Ціни на купівлю та оренду житла в цих містах короткочасно збільшились в 1,5-2 рази. Зараз ситуація стабілізувалась, хоча Львів за ціновими параметрами вже наближається до Києва. В Чернівцях середня вартість десь приблизно 900-950 доларів за метр, у Львові — приблизно 1500 доларів за квадратний метр", — розповіла про тенденції в західних регіонах країни Анна Лаєвська.

• Читайте також: Нові ЖК, іпотека та зростання цін: що буде на ринку житла у 2024 році – оцінка від "Інтергал-Буд"

Попит на нові метри в містах України зараз концентрується на будинках двох сегментів — це економ- та комфорт-клас.

"Найбільшими темпами зростає попит на "економ" та "комфорт" у новобудовах. Наприклад, житло класу "комфорт" вартістю до 1500 доларів за квадратний метр щомісяця дорожчає в середньому на 3-5%. "Економ" вартістю до 1000 дол. за квадратний метр зараз користується майже таким же попитом, як і до повномасштабної війни", — каже Сусанна Караханян.

Цікавою тенденцією спеціалісти називають суттєве зростання попиту на житло комфорт-класу, що є дорожчим за житло економ-класу, проте покупці готові заплатити більше, але отримати квартиру у зручному та теплому будинку з гарним розташуванням та забезпеченим благоустроєм.

"Платоспроможний попит зосереджений в окремих форматах сегменту "комфорт+" і обмежено в проєктах бізнес-класу. Принциповими критеріями для покупця стає реальна, а не номінальна будівельна динаміка, гнучкість умови купівлі, продуманість просторового зонування і наповнення інфраструктурою, а також безпекові питання, такі як енергетична незалежність, закрита територія, спільнота однодумців", — зауважила Вікторія Берещак.

У компаніях теж кажуть — в комфорт-класі зараз найбільше і пропозиції нового житла, і попит зосереджений на таких об’єктах.

"Якщо брати сьогоднішній попит, то ті покупці, для яких житлове питання не стоїть так гостро, спокійно обирають нерухомість комфорт- та бізнес-класу. Все ж бажання комфортного проживання у концептуальних проєктах за власноруч зароблені кошти перемагає. Отже, як би не було — житло комфорт-класу сьогодні лідирує серед уподобань покупців", — каже Ірина Міхальова.

Обрати правильний об’єкт: які квартири потрібні українцям та чи багато купують з метою інвестування коштів

Більшість продажів житла в новобудовах — це купівля квартир для власного проживання або для проживання в них дітей чи батьків. Проте у 2023 році зростає й частка інвестиційних продажів, коли квартиру в новобудові купують, щоб перепродати за пів року-рік, або ж щоб здавати її орендарям.

"Найбільше інвестори сконцентровані на Івано-Франківську, Львові, Ужгороді. Проте за останні три місяці бачимо невелике пожвавлення і на ринку київського регіону — у відсотковому співвідношенні від усього рівня попиту інвесторський займає до 1,5%. Інвестиції в житло сьогодні — гра в довгу, адже ринок поки живе в умовах обмеженого платоспроможного попиту. Тому слід думати, кому ви потім продасте цю квартиру на перспективу і який в неї потенціал за три роки, скажімо", — зазначає Вікторія Берещак.

Анна Лаєвська зауважила: 80% угод із придбання нового житла зараз — це житло для себе, а інвестиційний попит складає 20%.

"Минулого року інвестори були практично не активні. Люди, навіть у кого були кошти і можливість інвестувати в нерухомість, спостерігали, не поспішали витрачати свої кошти. Також вплинула зима, блекаути, це не сприяло відновленню інвестиційного попиту. З весни 23-го року інвестори почали повертатися, вже стало зрозуміло, що ринок досяг свого дна в плані дисконтів, якихось програм лояльності забудовників. І от тоді інвестори знов почали купувати нерухомість — зараз іде пожвавлення", — розповіла Анна Лаєвська.

Обираючи об’єкт для інвестування, за словами фахівців, важливо детально вивчити як репутацію компанії-забудовника, так і документи на будівництво, а ще — чи будує взагалі компанія під час війни, і якою є динаміка такого будівництва.

"По-перше, потрібно звернути увагу на надійність девелопера та історію його попередніх проєктів. Обов’язкова наявність дозвільних документів, відсутність судових справ тощо. Тобто ділова репутація забудовника має бути позитивною. По-друге, на концепцію проєкту. Чим вона цікавіша та продуманіша, тим більше шансів, що вашим лотом зацікавиться потенційний орендар чи покупець за переуступкою, наприклад. Виторг з такої угоди буде відповідним. По-третє, якщо інвестор обирає проєкт на котловані, з метою максимального заробітку, варто впевнитися, що забудовник має надійне фінансове плече. Сьогодні такі інвестиції не вельми популярні, та й нових проєктів не так багато. Зате, якщо все складеться на користь інвестора, то він матиме хороший прибуток. Але про ризики забувати не слід", — перелічила важливі для інвесторів чинники Ірина Міхальова.

Як повідомила Анна Лаєвська, зараз на первинному ринку країни найбільший попит на більш готові об'єкти — де пів року до введення в експлуатації або декілька місяців. Проте часто компанії починають продажі на ранній стадії будівництва, і в такому разі пропонують дуже привабливі ціни та умови розтермінування.

На думку Сусанни Караханян, інвестувати в квадратні метри на стадії "котловану" та інших ранніх етапах сьогодні ризиковано, але ціна може бути привабливою.

"До того ж, забудовники пропонують зараз дуже вигідні умови розтермінування, яких раніше не було. То ж часткова оплата може бути певним запобіжником від ризиків під час придбання житла на ранніх стадіях. Серед параметрів вибору потрібно звернути увагу на обсяги роботи у забудовника — скільки житлових комплексів у роботі, на яких етапах будівництво, чи є якісь у замороженому стані. Проєкти, які перебувають на паузі, — це сигнал про ризик. Також радимо звернути увагу на динаміку будівництва (щоб це не була "імітація бурхливої діяльності"), наявність у забудовника додаткових джерел фінансування", — радить Сусанна Караханян.

• Читайте також: "Ціни на житло точно будуть зростати", — керівниця департаменту продажів Greenville про стан ринку нерухомості

Загалом експерти вважають, що сьогодні недоцільно вкладати кошти на етапі котловану.

"Я не раджу сьогодні заходити в котлован. Якщо любите ризики і хочете більшу дохідність за рахунок нижчого порогу входу і впевнені в ліквідності та потенціалі об’єкта, то можна купувати при готовності 30-40% щонайменше. В ідеалі ж раджу розглядати масштабні комплексні проєкти, будинки з готовністю від 50% і вище", — зазначає Вікторія Берещак.

Ціновий сплеск: як і чому зміниться вартість нового житла у 2024 році

Протягом 2023 року вартість квадратного метру в новобудовах зростає. За рік по деяким ЖК таке зростання ціни сягнуло 15-20%.

"В комфорт+ сегменті квадратний метр в середньому коштує $1200-$1400. І якщо середньозважені ціни погано показують зростання, то наочними є приклад форматів, що концентрують найбільше платоспроможного попиту: зростання ціни квадрату там від початку року сягнуло приблизно 18-20%. В бізнес-класі зараз ціна сягає $2200-2500. Від початку року середнє зростання сягає 15%", — прокоментувала Вікторія Берещак.

На думку експертки, найбільше на собівартість впливають катастрофічний брак кваліфікованих будівельників (мобілізація, залучення працівників у процеси відбудови на державному рівні (відновлення інфраструктури, будівництво з нуля магістральних водогонів після підриву Каховської ГЕС тощо), а також подорожчання будматеріалів під впливом зміни логістичних ланцюжків, втрати робітничих потужностей у східних і південних областях, подорожчання сировини.

За словами Анни Лаєвської, зростання собівартості будівництва є досить суттєвим — до 40%. І тому ці витрати забудовники вимушені поступово перекладати на вартість квадратного метра.

"Зараз ми бачимо, що ринок невеличкими темпами, але відновлюється, тому ціни ростуть, знижки зменшуються, програми лояльності скасовуються. Не в останню чергу цьому сприятимуть державна іпотека та програми компенсації за втрачене та пошкоджене житло, які підсилюють реальний попит на ринку. Щодо цін у наступному, 2024 році, ми прогнозуємо збільшення вартості ще щонайменше на 10-15%", — пояснила комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд".

На думку Ірини Міхальової, жодних причин для обвалів цін на первинну нерухомість не передбачається, тож наступного року ціни зростатимуть, але темпи зростання все ж будуть помірними й складуть до 10% за рік.

Врешті-решт, рівень цінових коливань на первинному ринку нерухомості залежатиме від певного регіону.

"Ціни на житло будуть незмінними або впадуть в регіонах, що межують з РФ та в прифронтових районах. Навпаки зростати вартість квадратного метру в умовно безпечних регіонах, наприклад, на заході України. Серед провідних факторів впливу на ціни також треба зазначити настрій покупця, курс національної валюти відносно долара, темпи відновлення будівництва", — зауважила Сусанна Караханян.