Купити зараз, сплатити за 20 років. Як програма "єОселя" стимулює попит на первинному ринку житла

Верховна Рада 22 лютого підтримала у другому читанні законопроєкт №10208, що передбачає можливість використати сертифікат "єВідновлення" для купівлі житла за державною програмою "єОселя". "Наприклад, ви отримали житловий сертифікат "єВідновлення" за знищене житло на 2 мільйони гривень. Однак квартира, яку хочете придбати, дорожча і коштує 3 мільйони. Раніше в такому разі потрібно було відразу доплатити з власних коштів або вибрати дешевше житло. Тепер можна частину суми угоди покрити сертифікатом, а на решту взяти кредит за державною програмою "єОселя", — повідомив міністр цифрової трансформації України Михайло Федоров. Фокус з’ясував, як, де і з якими умовами українці можуть придбати квартиру в кредит на 20 років за державною програмою, а також, яким є вплив державних програм на ринок нерухомості.

Ставки, терміни, внесок: якими зараз є умови державної іпотеки "єОселя"

Загалом "єОселя" передбачає дві іпотечні програми – іпотеку для окремих категорій та так звану масову іпотеку.

Кому пропонують кредити в межах іпотеки для окремих (пільгових) категорій

• представники сил безпеки та оборони України та члени їх сімей;
• медичні працівники;
• педагогічні працівники;
• наукові та науково-педагогічні працівники.

Кому пропонують масову іпотеку

• ветерани війни та члени їх сімей, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім’ї загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України;
• внутрішньо переміщені особи;
• інші громадяни, які не володіють житлом, або його площа менша ніж 52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї додатково.

В межах програми для пільгових категорій ставка за кредитом 3% річних, тоді як для загальної іпотечної програми – 7% річних. Взяти житло у кредит можна на 20 років, а власний внесок має бути не менше 20% від вартості обраного житла на вторинному ринку, і не менше 30% — якщо обране житло є квартирою в новобудові (первинний ринок). Є також і грошове обмеження позики, яке залежить від банку, наприклад, в Укргазбанку — 5 млн грн, а в Ощадбанку – 6 млн грн.

"Попит на участь в "єОселі" дуже високий. На це є об’єктивні причини, пов’язані з великою кількістю українців, які втратили житло. Кількість запитів на кредити за державною програмою лише зростатиме. За інформацією Укрфінжитла, в поточному році в бюджет закладено кошти на видачу близько 12 000 іпотечних кредитів. Для порівняння, у 2023 році було видано 5855 кредитів усіма банками-учасниками програми. Найбільш активний регіон – Київ та Київська область, майже 45% усіх виданих кредитів припадає саме на нього. Наступними в реалізації державної програми є Львівська, Вінницька, Волинська, Одеська та Чернігівська області", — розповіли Фокусу у пресслужбі Ощадбанку.

Найчастіше кредити в межах програми "єОселя" отримують представники сил безпеки та оборони. Наприклад, в Ощадбанку розповіли, що майже 42% кредитів видано поліцейським, силовикам та військовим. Тим часом, в Укргазбанку, що також є партнером в цій програмі, кажуть, що лідерами є пільгові категорії позичальників — 76% усіх видач в межах "єОселі", з яких 64% — це військові. У Глобус Банку Фокусу розповіли, що наразі понад 70% від усіх заявників — це військовослужбовці (представники МНС, МВС, ЗСУ та інших служб). "Частка лікарів, педагогів та інших "бюджетних" професій складає до 20%, а решта — це громадяни, які згідно з умовами програми, мають право взяти участь в програмі (хто має відповідний дохід та потребує власне житло)", — зазначає Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління Глобус Банку.

Документи і деталі: кому і чому можуть відмовити у наданні кредиту на житло

Перше звернення щодо отримання кредиту за програмою "єОселя" відбувається через застосунок "Дія", де клієнт обирає банк та отримує попереднє рішення.

На фінальному розгляді заявки позичальник надає такі обов’язкові документи:

• юридичні документи позичальника, чоловіка/дружини(паспорт, ідентифікаційний номер облікової картки платника податків), свідоцтва про народження дітей;
• фінансові документи (документ, який підтверджує фінансовий стан позичальника та чоловіка/дружини), документи, що підтверджують майновий стан;
• документи на житло, що купується.

Звісно, як і у всіх кредитних програмах, не усі заявники отримують кредит, адже можуть бути помилки та недостатньо ретельний підхід до підготовки усіх потрібних документів. Потрібно пам’ятати і те, що банк має аналізувати фінансовий стан позичальника, і якщо доходів родини недостатньо для обслуговування кредиту, то банк у видачі кредиту відмовить.

"З трьох запитів, що надходять на розгляд до банку, два реалізуються у виданий іпотечний кредит. Слід також зауважити, що потенційні позичальники можуть подати заявки в декілька банків. Отже, якщо ми не видаємо кредит, то це може означати як відмову (тому що клієнт не відповідає вимогам), так і те, що клієнт отримав позику в іншому банку. Найчастіші причини відмови – негативна кредитна історія та недостатній дохід", — розповіли в Ощадбанку.

Трапляються і помилки, що призводять до відмови у видачі, кажуть фахівці. Проте все ж на першому місці – фінансові дані клієнта, саме через них найчастіше відмовляють у позиці.

"Головні причини відмови в наданні кредиту полягають в тому, що громадянин не може підтвердити рівень своїх доходів, або ж обсяг його доходів не є переконливим — ставить під сумнів можливість розрахуватися за кредитом. Крім того, позичальнику можуть відмовити, якщо його кредитна історія має певні "плями". І ще одна причина: позичальник вже володіє об’єктом нерухомості понад 51 кв. м (тобто питання відсутності власного житла не актуальне), що суперечить умовам програми "єОселя", — каже Олена Дмітрієва.

Нерухомість дорожчає: як державна іпотека впливає на ринок первинного житла

За програмою "єОселя" можна придбати не лише квартиру на вторинці, але й житло у новобудові, тобто на первинному ринку. У банках кажуть, що очікують зростання кількості виданих за програмою кредитів саме щодо квартир на первинці. Проте будь-яке житло на первинці у кредит за держпрограмою придбати не можна – потрібна акредитація банком компанії-забудовника та його об’єктів.

"Головна вимога "єОселі" — це акредитація девелопера та його об’єктів у програмі (це активне будівництво, відповідність способів продажів умовам програми, наявність всіх дозволів, досвід роботи на ринку, портфель реалізованих проєктів, відсутність різноманітних судових обтяжень, поточна фінансова спроможність вести будівництво, відсутність інших ризиків завершення об’єкта в запланований термін, якісні характеристики об’єкта тощо). Іншими словами, девелопер має бути надійним та стабільним, а його об’єкти якісними та сучасними", — зазначає Олена Дмітрієва. І додає: у 2024 році очікується поступова переорієнтація "єОселі" на первинний ринок, що може значно посилити "іпотечну" конкуренцію на первинному ринку, а іпотечні програми стануть більш гнучкими та привабливими для потенційних покупців житла.

• Читайте також: Програма "єОселя" дозволяє обирати якісне і комфортне житло на первинці, — Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд"

Для покупців житла у новобудовах дуже гарна новина, що банки-учасники програми ретельно перевіряють забудовника перед тим, як надати акредитацію. "Ощадбанк ретельно перевіряє кожного забудовника та об’єкт будівництва в процесі акредитації. Для клієнта головними вимогами оцінки житла на первинному ринку нерухомості є репутація та тривала діяльність забудовника на ринку нерухомості, етап будівництва, на якому знаходиться ЖК в момент прийняття рішення інвестувати кошти, вчасність введення нерухомості в експлуатацію та відсутність затримок будівництва", — розповіли в Ощадбанку.

У компаніях, що активно зводять житлові комплекси, розповідають про неабиякий вплив іпотеки "єОселя" на продажі квартир. "Доступна іпотека зараз – це ключовий драйвер попиту на первинному ринку нерухомості. Тому що купівля житла в гривні на 20 років з порівняно невеликим першим внеском та під 7% річних або ж під 3% річних – це дуже комфортні умови. Сьогодні майже 90% звернень до відділу продажів – це громадяни, які бажають скористатися іпотечною програмою "єОселя", — зауважила у розмові з Фокусом Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд". Проте, каже експертка, на жаль, державна програма поки не забезпечує весь цей обсяг попиту, адже багато заявок потім втрачаються після взаємодії з банками. "Перший етап, коли заявка відсіюється, це якщо попередньо надання кредиту схвалене, але є невідповідність документів, насамперед даних про доходи позичальника, що призводить до відмови банку. Другий момент – невідповідність обраної квартири параметрам програми", — розповіла Анна Лаєвська.

Загалом експерти зазначають, що попит на нові квартири у 2023 році суттєво зріс, і тут є вплив як програми "єОселя", так і іншої державної програми – йдеться про "єВідновлення", адже вже розпочато видачі сертифікатів за зруйноване внаслідок російської агресії житло. "Сьогодні у нас приріст попиту склав близько 80% до показників 2022 року, тобто ринок вже трохи відновився", — зауважила Анна Лаєвська. Щодо купівлі квартири за сертифікатом "єВідновлення", то ця процедура вже відпрацьована і зазвичай не створює ніяких складнощів для покупця нерухомості. "Процедура не надто відрізняється від звичайної угоди з купівлі квартири. Коли у покупця вже є погоджена сума сертифіката, кошти заброньовані на відповідному рахунку, то від моменту укладення угоди із забудовником до перерахування коштів проходить до п’яти робочих днів. На погодження заявки може піти місяць", — розповіла Анна Лаєвська.

Що стосується регіонального розрізу, то за сертифікатами "єВідновлення" найчастіше громадяни купують житло у Київській та Харківській областях. Як нещодавно повідомила голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування ВРУ Олена Шуляк, 121 житловий сертифікат на загальну суму 178 млн грн використали їх власники на Харківщині, а на Київщині на нові домівки українці обміняли 380 сертифікатів "єВідновлення" на загальну суму в 1 млрд грн.

Нещодавнє ухвалення парламентом законопроєкту про об'єднання програм "єОселя" і "єВідновлення" — важливий крок, що має вплинути на збільшення видач іпотечних кредитів банками. "Об’єднання двох урядових програм дасть змогу українцям, які втратили своє житло через війну, взяти іпотеку і скористатися сертифікатом для покриття першого внеску за нову оселю. Це насамперед буде стимулювати збільшення обсягів кредитів за програмою "єОселя", — зауважили в Укргазбанку.

Активне кредитування населення за державною програмою впливає на будівельний ринок – у девелоперів зростає кількість клієнтів, зростають продажі нерухомості, збільшується вірогідність започаткування нових проєктів, тобто, відбувається стимулювання ринку первинного будівництва. Є й інший бік впливу іпотеки — починають змінюватись ціни на житло, особливо у таких містах, як Київ або Львів.

"Ціни на квартири в новобудовах вже досить помітно зросли, і найпомітніше вони зросли у найбільш популярних класах – це економклас і комфорт-клас. Тут з вересня 2022 року квадратний метр подорожчав на 20-25%. Це пов’язано з тим, що забудовники зменшують дисконти, в деяких проєктах ціни переглянули через зміну етапу готовності, через введення в експлуатацію, а саме готове житло часто розглядають клієнти державних програм "єОселя" і "єВідновлення". На ринку вже є об’єкти, де ціна досягла довоєнного рівня", — розповіла Анна Лаєвська.