Квартира в центрі, з бомбосховищем. Яке житло бізнес-класу обирають українці та чи буде дешевше
В Україні компанії-забудовники продовжують зведення та здачу в експлуатацію нових житлових комплексів, і у 2024 році дехто планує розпочати й абсолютно нові проєкти. Яке житло будують у бізнес-класі, на що орієнтуватися покупцеві та як саме можуть зрости ціни на нові квартири протягом 2024 року, дослідив Фокус.
В Україні повертається активність на ринку нерухомості. Як зазначають аналітики ЛУН, інтерес до теми купівлі квартир у 2023 був стабільним і складав на рівні 70-80%, порівнюючи з довоєнним показником. Тобто, після падіння на дві треті з початку вторгнення, українці повертаються до ідеї придбання власної нерухомості. Яке житло цікавить громадян сьогодні, чи повернувся попит на первинний ринок, що будують і як змінюються ціни, з’ясував Фокус.
Інтерес зростає: головні зміни на ринку житла бізнес-класу
Покупці у березні 2024 році починають активніше придивлятись до представлених на ринку проектів новобудов, кажуть фахівці. "Зараз ринок нерухомості в передчутті весняної активізації попиту, адже після фактично плато в зимові місяці, бачимо поступову активізацію покупця на первинному ринку в окремих сегментах і форматах. Передусім, це поліфункціональний квартал та кластер, місто в місті за принципом квартальної забудови, еко-місто в сегменті комфорт+ і бізнес-класі з гнучкою системою фінансових інструментів купівлі (наявність тривалої системі розтермінувань на 3 і більше років, спецумови, можливості придбати за "єОселею"), а також стабільно високими темпами введення в експлуатацію", — зауважила у коментарі Фокусу експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
Серед трендів цієї весни – пошук готових квартир у будинках, що вже здані в експлуатацію. Окрім того, цікавляться квартирами з ремонтом та наявністю програми розтермінування. Що ж стосується обсягів нового будівництва, то лише деякі компанії реально нарощують темпи, розповідає Наталія Дубик, керівник проєктів Greenville.
"У кінці минулого року в публічній комунікації більше 70% столичних компаній повідомляли про відновлення будівництва. Реально ця цифра все ж таки значно менша. Але системні гравці ринку нарощують темпи та динаміку робіт. Серед факторів, які викликають сильне занепокоєння, слід назвати відсутність нових великих проектів через надто високі ризики та скорочення ринку новобудов. Попит поступово відновлюється. Головні чинники зростання продажів в Києві — повернення людей до міста, надійність ППО, інвестиційна спроможність цільової аудиторії та запуск державних програм", — зазначила Наталія Дубик.
Експерти також кажуть про поновлення попиту на квартири у бізнес-класі, де традиційно ціни вище, ніж у популярних в країні комфорт-класі та економ-класі. "Переважна більшість покупців купують для себе (як квартири, так і паркомісця). Є й такі, які планують здавати преміальні квадратні метри в оренду. Повернення інтересу до первинної нерухомості бізнес-класу можна пояснити стабілізацією безпекової ситуації в столиці — менша кількість обстрілів та більший відсоток збивань завдяки появі Patriot, вселяють довіру та надають стабільності. Й чим довше триватиме відчуття стабільності, тим довше триматиметься інтерес до нерухомості бізнес-класу. Крім того, здається, що інвестори повертаються в Україну, отримавши не завжди успішний досвід інвестування за кордоном", — зазначає Ірина Міхальова, CMO AllianceNovobud.
На її думку, якщо до вторгнення купівля нерухомості бізнес-класу мотивувалася переважно прагматичним бажанням заробити, то сьогодні почасти це рішення забарвлене емоцією, бажанням реалізувати свою мрію про життя в комфортному й безпечному середовищі. Саме тому і збільшується кількість угод з придбання нерухомості для себе.
Проте, на жаль, нові проєкти поки не стартують. Фахівці пояснюють: ризики зараз все ще надто високі. "Нові проекти практично не стартують (в Києві це одиниці). Ризики надмірні. Саме тому девелопери завершують ті проекти, які станом на початок російського вторгнення знаходилися в стадії будівництва", — зауважила Наталія Дубик.
Житло вищої якості: чим відрізняються проєкти бізнес-класу та якими є головні міфи щодо них
За словами Вікторії Берещак, справжній бізнес-клас, а не натягнутий до межі комфорт+, — це більш дорогі будівельні матеріали іноземних виробників (Австрія, Німеччина, Франція, Канада і тд), дизайнерські лобі з продуманими функціональними зонами, де є і зона зустрічей, і потенційно конференц-рум, і бібліотека, патіо тощо, розширений консьєрж-сервіс, який бере на себе побутові запити на кшталт виклику своєчасного клінінгу, сервісних служб, замовлення таксі, зустрічі кур’єрів тощо. "Окремо слід відзначити місткий підземний паркінг з достатнім коефіцієнтом паркомісць, системою контролю доступу і можливістю піднятись на ліфті одразу до своєї квартири, з якісною протипожежною системою, системою вентиляції. Для бізнес-класу також характерні додаткові сервіси на кшталт спа-центру в складі комплекса, ком'юніті центра для сусідів, коворкінгу для мешканців", — перелічила експертка важливі опції ЖК бізнес-класу.
У компаніях зазначають: щодо бізнес-класу на ринку склалось немало міфів, зокрема і стосовно елітності такого житла. "Головний стереотип про бізнес-клас — що це елітне житло, занадто та необгрунтовано дороге, такі собі "квартири для обраних". Це не так (можливо, раніше певна доля правди у цьому твердженні була, але не в 2024 році). Наша цільова аудиторія зараз — столичний середній клас, у тому числі працівники IT-галузі, представники креативних професій, підприємці, військовослужбовці, лікарі. Зважаючи на сьогоднішню ситуацію, забудовники пропонують дуже вигідні умови розтермінування, оплати частинами, різноманітні акції та знижки. Також діє програма "єОселя", — розповіла Фокусу Сусанна Караханян, керівник департаменту продажів Greenville.
На її думку, обираючи бізнес-клас, покупець обирає не квартиру, а відповідний спосіб та стиль життя. Тому базові критерії, окрім ціни, — концепція та філософія проекту, планування, інфраструктурне наповнення, якість матеріалів.
Звісно, важливим для покупця у воєнний час є питання безпеки. А це означає наявність в ЖК бізнес-класу підземного паркінгу або укриття. І, безумовно, проєкт бізнес-класу має розташування у центральному районі із розвиненою інфраструктурою. "Нерухомість бізнес-класу має свої сталі маркери, серед яких: розташування у центральних районах з розвиненою інфраструктурою та зручними транспортирними розв’язками, авторська концепція комплексу та цікаві архітектурні рішення, вентильований фасад з натуральних матеріалів, велика кількість засклених площ, висота стель 3 м, прибудинкова територія з якісним озелененням та продуманим зонуванням, підземний паркінг з достатньою кількістю паркомісць, передові технології безпеки та сервісу тощо. Всі ці критерії, як і раніше, цікавлять покупців нерухомості бізнес-класу. Додалося питання більшої безпеки у вигляді тимчасового укриття, яке облаштовують у підземних паркінгах", — каже Ірина Міхальова. І додає: сучасні будинки бізнес-класу — це приклад найкращого досвіду девелопера, застосування інноваційних технологій, сучасних архітектурних рішень.
А за словами Сусанни Караханян, конкурентні переваги житла бізнес-сегменту полягають у високій якості будівельних матеріалів, зовнішньому вигляді та наповненні проектів, високих стандартах сервісу та людиноцентричності. Адже головний акцент таких житлових комплексів — комфорт та зручність мешканців, їхніх родин.
Які прогнози: про ціни і попит на квартири бізнес-класу у 2024 році
Вікторія Берещак розповіла, що наразі середня ціна квадратного метра в сегменті мас-маркета становить 1000 дол. за кв.м, в комфорт-сегменті — 1100-1300 доларів за кв.м, в бізнес-класі — від 1500 доларів за метр. Та якщо комплекс має дійсно ліквідну концепцію і формат, користується платоспроможним попитом, який конвертується в реальні угоди, то ціна в ньому може бути на 15-30% бути вищою залежно від ступеню готовності та якісних характеристик об’єкта.
Головні чинники впливу на цінову динаміку — собівартість будівництва, яка постійно зростає, подорожчання вартості праці кваліфікованих спеціалістів-будівельників
У бізнес-класі ціни поки що не зростають такими темпами, які фахівці відзначили в комфорт-класі. Ірина Міхальова пояснила: ціни у доларах останній рік були фактично стабільні, а от у гривні мають тенденцію до зростання, особливо в Києві, де будують. "Головні чинники впливу на цінову динаміку: собівартість будівництва (будівельні матеріали, їхня логістика, послуги підряду), яка постійно зростає, подорожчання вартості праці кваліфікованих спеціалістів-будівельників тощо", — каже Ірина Міхальова.
На її думку, навесні попит на бізнес-клас піде в бік зростання. "Це не буде шалений стрибок, це буде постійне й планомірне зростання, яке розпочнеться у березні-квітні й триватиме протягом року. Особливо це стосуватиметься проєктів на фінальній стадії будівництва та вже готових й, звичайно, за умов більш-менш стабільної ситуації на фронті", — вважає експертка.
Вікторія Берещак прогнозує активізацію платоспроможного попиту на первинному ринку цієї весни. На її думку, невдовзі є всі шанси побачити приріст щонайменше 8-12% до рівня ціни, яка пропонується забудовниками сьогодні.
"Ціни будуть незначно рости з урахуванням збільшення витрат на собівартість будівництва — коридор зростання від 3 до 7% в гривнях до кінця весни, а в ліквідних концептах комфорт+ класу за умови стабільно високих темпах і приверненні уваги покупця з грошима продуктом чи фінансовими умовами купівлі цей показник буде вищим в межах ще 5%", — пояснила експертка у коментарі Фокусу.