Українці купують квартири. Чи відновилося будівництво житла так, щоб задовольнити попит

В очікуванні подальших успіхів ЗСУ ринок первинної нерухомості переживає вперше від початку повномасштабної війни сплеск активності приватних інвесторів: у структурі попиту їхня частка по країні помалу наближчається до 20%. Причому прогноз про розворот на 180 градусів від київського регіону в бік західних областей не справдився: останні три місяці ми фіксуємо зростання зацікавленості і пакетних, і одиничних гравців у поверненні на ринок Києва та області. Хоча більшість девелоперів роблять абсолютно нічого, щоб цей інвестиційний попит наростити і збільшити.

Ми досі бачимо стабільно низьку будівельну активність на майданчиках. Мовою цифр сьогодні це виглядає приблизно ось так: з 90% ЖК, які поновили будівництво після 24 лютого 2022 року, станом на 1 червня реально це зробили трохи більше 50%. Але прийнятними темпами можуть потішити заледве 30%. Ці показники трохи краще за ті, що ми бачили на початку весни: девелопери зарухались, розуміючи, що другий рік простою репутаційно та фінансово може стати для них останнім.

Однак активності, що демонструє ринок, недостатньо, щоб потішити інвесторів ключима: середня затримка введення в експлуатацію по ринку вже сягнула 12-18 місяців. Причому більшість цих затримок — наслідок абсолютно програшної фінансової моделі, побудованої на перехресному фінансуванні і множенні котлованів, а також тотальній залежності від грошей інвестора.

Компанії, які пережили нульові продажі в період розпалу пандемії на початку 2020 ркоу, здавалось би, мали винести уроки: формуй фінансовий капітал та подушку на період безгрошів'я, залучай гроші партнерів в обмін на ліквідні квадрати, фокусуйся на нішевому, а не серійному девелопменті, але не помножуй майданчики, яким потім не зможеш дати ради.

Однак, аналізуючи ситуацію на ринку зараз, бачу, що висновки пройшли повз приблизно 90% найбільших гравців галузі. Їхні фінансові моделі не здатні витримувати відсутність або мінімальні продажі, як наслідок, маємо абсолютний хаос в процесах: відставання в динаміці, заморожені проєкти із благоустрою розпочатих черг, скорочення витрат і перегляд обіцянок раніше. Це стосується просторового зонування, інфраструктурного наповнення і використовуваних матеріалів.

Насправді все, що ринок має зараз робити, — це виконувати обіцянки і свої прямі обов’язки, тобто будувати. А паралельно з цим вести чесно, послідовну, відверту комунікацію з пулом покупців та інвесторів, щоб ті були поінформовані стосовно плану антикризовий дій і безпосередніх робіт, які компанія робить у щодень.

Якщо будувати системно і не поступатимуться якістю середовища для життя, покупець та інвестор проголосує грошима за проєкт. Адже в ньому він побачить два принципово важливі для себе моменти: реальну динаміку будівництва і ліквідність та потенційну капіталізацію продукту.

Другий принциповий момент для девелоперів: працювати з підтримкою купівельної спроможності. І тут не обійтись без фінансових інструментів підтримки. Передусім йдеться про програми розтермінувань на термін 5-7 років з мінімальним першим внеском від 15%, фіксованим курсом на виплат для коротких програм (скажімо, до 2 років), розширення пула квартир для програми єОселя, а також пошук взаємодії з державою по інших локальних програмах для окремих категорій населення.

Окремо слід розробити лінійку пропозицій для професійних інвесторів: це можуть бути дохідні програми під гарантованих відсоток річних як альтернатива банківським продуктам чи іншим фінансовим інструментам чи персональні умови купівлі, головне правило — формувати ком’юніті і розуміти, які плани потім на ці квартири у рантьє. Бо якщо комплекс перетвориться на прохідний двір через високий відсоток орендних лотів, можуть бути серйозні проблеми з його ліквідністю для кінцевого споживача.