Заморожування оренди на житло: як і чому держава бореться з власниками нерухомості, 3 сценарії
Зростання цін за оренду житла — проблема, з якою стикаються практично скрізь, і подекуди жадібність власників нерухомості намагаються урізати ціновими стелями. Але, як зазначає експерт із грошей Павло Дукач, у результаті, як правило, орендарям легше не стає.
Поток амбіцій: чому контроль оренди знову не вирішує те, заради чого його вводили.
Мер Нью-Йорка Зохран Мамдані в червні цього року розпочав виконання центральної передвиборчої обіцянки — він домігся 2-річного заморожування орендної плати для 1 млн регульованих квартир у місті. Організації власників нерухомості протестують і стверджують, що заморожування завдасть шкоди їхній здатності покривати витрати на обслуговування та страхування.
Ідея регулювати ринок оренди здається нехитрою. Якщо ринок задирає ціни, держава ставить стелю, і житло стає доступнішим. Але в цій статті хочу звернутися до фактів на прикладі трьох країн, які вже застосовували подібні методи. Спойлер тим, хто не любить читати великі тексти: чим жорсткіше фіксується ціна, тим винахідливіший ринок знаходить спосіб її обійти, а платить за це найчастіше не той, хто вже всередині системи, а той, хто намагається до неї увійти.
1. Німеччина
Берлінський експеримент 2020 року з прямим заморожуванням цін (Mietendeckel) прожив менше року. У квітні 2021 року Конституційний суд скасував його, оскільки регулювання житлових відносин належить до федеральної компетенції. Замість нього діє м'якше федеральне "гальмо цін" (Mietpreisbremse): під час укладання нового договору оренда зазвичай не може більш ніж на 10% перевищувати місцеву порівняльну ставку.
Але головна проблема німецької моделі не лише у стелі цін, а й у комбінації кількох обмежень. Розірвати договір з мешканцем без вагомої причини практично неможливо, а зростання ставки для орендаря, що вже живе, окремо обмежене. В результаті виникає дворівнева система: той, хто винайняв квартиру 10–15 років тому, може платити помітно нижче за ринок і не має особливого стимулу з'їжджати. А той, хто шукає квартиру сьогодні, конкурує за дорожчий і дефіцитний залишок пропозиції.
Ринок, зрозуміло, адаптується. Квартири з орендарями, що живуть, продаються з дисконтом, а частина житла йде в сірі схеми суборенди.
2. Шотландія
Рідкісний випадок, коли до і після можна порівняти безпосередньо. З вересня 2022 року в Шотландії діяла тимчасова стеля зростання оренди, спочатку у вигляді заморожування, потім — до 3% на рік. Після його запровадження саме Шотландія показала один із найшвидших темпів зростання орендних ставок у Британії, а інвестори попереджали, що частина капіталу йде в інші регіони.
Однак Шотландія вирішила не відмовлятися від ідеї контролю. Новий Housing (Scotland) Act 2025 дає змогу вводити точкові зони контролю, де зростання буде обмежено максимум 6%.
І ось що особливо цікаво: з-під контролю заздалегідь вивели деякі нові об'єкти та Build-to-Rent. Уряд прямо пояснює це необхідністю не злякати інвестиції, які збільшують пропозицію житла. 2027 року подивимося на результати.
3. Англія
З 1 травня 2026 року набрав чинності закон Renters' Rights Act про заборону підвищувати ціну частіше 1 разу на рік, про відміну виселень "без пояснення причини", а всі договори стали практично безстроковими. Водночас держава формально не встановлює саму ціну, орендар лише отримав можливість оскаржити підвищення, якщо вона вища за ринковий рівень.
Тобто це не класична цінова стеля. Але механізм схожий: що менше передбачуваності у власника, то вище може ставати премія за ризик. І в результаті вона закладається вже у стартову ціну для нового орендаря.
Загалом і стеля цін держава встановити може. Залишилося лише переконати ринок не будувати сходи.
Автор висловлює особисту думку, яка може не співпадати із позицією редакції. Відповідальність за опубліковані дані у рубриці "Думки" несе автор.