Далі від "еліта-центрів": що нового на ринку будівництва житла

Багаторічні проблеми на ринку будівництва житла призвели до появи змін до законів. 15 серпня ВРУ ухвалила законопроєкт №5091 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому", а 8 вересня закон було повернуто до парламенту за підписом президента. Закон повністю набуде чинності 10 жовтня. Ці зміни покликані захистити інвесторів, які вкладають у нерухомість на етапі будівництва. Про це йдеться у статті Фокусу "Отримати ключі. Як новий закон про гарантії обіцяє допомогти покупцям квартир".

Як зазначив Олександр Місяць, молодший юрист компанії Kinstellar, закон №5091 стосується майбутніх об'єктів нерухомості: житлових та нежитлових приміщень (наприклад, квартир, комерційних приміщень, гаражних боксів, машиномісць), які набувають інвестори. Метою закону є удосконалення захисту прав інвесторів.

На думку керівного партнера, адвоката юрфірми Totum LF Юрія Хапка, тепер, після ухвалення нового закону, звичні покупцям інвестиційні, попередні договори залишаться в історії. Це спростить процедуру вибору способу купівлі об'єкта незавершеного будівництва.

До основних "перемог" нового закону Юрій Хапко відніс такі норми:

• введення державної реєстрації прав на майбутні об'єкти нерухомості, введення їх у цивільний обіг та припинення практики купівлі "повітря", яка фактично діяла до закону №5091;
• запровадження вимог щодо наявності всіх необхідних дозвільних документів для здійснення продажу (першого продажу) спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості;
• законодавче закріплення вимоги до суттєвих умов договору відчуження, розміщення замовником/девелопером основної інформації про об'єкт будівництва на своєму сайті, вимог до рекламування об'єкта будівництва;
• обов'язок замовника/девелопера погоджувати із власниками спеціальних майнових прав та реєструвати зміни до проєктної документації об'єкта будівництва;
• автоматична державна реєстрація права власності на вже завершений об'єкт будівництва та зменшення додаткового грошового навантаження на покупця (у вигляді 1% ПФУ та 1% держмита);
• скорочення можливих моделей інвестування до 3-х (купівля-продаж, участь у фонді фінансування будівництва та емісія цільових корпоративних облігацій);
• можливість придбання майбутнього об'єкта нерухомості (квартири в недобудованому будинку) із залученням іпотечного кредитування.

Проте, за словами Юрія Хапка, усі проблемні питання ринку первинної нерухомості закон №5091 не вирішує.

"Відкритими залишається дуже багато питань. Наприклад, замовник/девелопер (забудовник) витратив усі отримані від продажів кошти і не побудував об'єкт нерухомості, начебто для цього є гарантійна частка, але хто оцінить чи вистачить її вартість наприкінці будівництва? Хто має порушити питання про заміну забудовника, в яких випадках? Хто шукатиме нового забудовника і домовлятиметься з ним про прийняття на себе зобов'язань замовника, або хто має право на звернення до суду з цих питань. А що робити, якщо потенційний новий забудовник оцінив свої витрати на добудову об'єкта будівництва, і вони значно перевищують вартість гарантійної частки?", — каже юрист.

За його словами, також існує прогалина, якщо у забудовника було право на виконання будівельних робіт та земельну ділянку, а потім її позбавили такого права, у законі відсутній механізм подальших дій.

"Тобто законом фактично усунуто можливість "подвійного" продажу та введено спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва (майбутній об'єкт нерухомості), що дає можливість його подальшого цивільного звернення та спроби захисту в судовому порядку як майнового права (що було неможливо до цього). Але радикально питання невиконання забудовниками (замовником/девелопером) своїх зобов'язань не вирішене", — наголосив Юрій Хапко.

Раніше Фокус писав, що забудовників в Україні зобов'язали облаштовувати бомбосховища у кожному новому будинку.

Нагадаємо, станом на кінець травня в Україні близько 40% забудовників відновили роботи на будмайданчиках.