Податок на нерухомість та трирічна оренда: експерти пояснили, що чекає на власників житла в Україні

Українці мають заплатити державі за “зайві” квадратні метри свого житла, але правила оподаткування мають чимало нюансів. Зокрема, деякі власники можуть бути звільненні від цього зобов’язання. 

Держава готується змінили підхід до ринку оренди. Йдеться про можливе запровадження обов’язкових договорів і нові правила для орендодавців, які можуть вплинути на податкове навантаження. Фокус разом з експертами розібрався, хто саме має платити податок на нерухомість, як його рахують у 2026 році та які зміни можуть чекати на орендодавців.

Хто має платити податок на нерухомість — пояснення адвоката

В Україні власники нерухомості зобов’язані сплачувати податок лише у разі, якщо площа житла перевищує встановлені законом норми. Адвокатка, керуюча партнерка “Адвокатського бюро Анни Даніель” Анна Даніель уточнила, що правила закріплені в статті 266.1 Податкового кодексу України (ПКУ).

“Платниками податку є як фізичні, так і юридичні особи, що володіють житловою або нежитловою нерухомістю”, — розповіла експертка у коментарі Фокусу.

За її словами, підпункт 266.4.1 ПКУ передбачає, що податок не нараховується на житло, якщо його площа не перевищує:

• 60 кв. м для квартир;
• 120 кв. м для житлових будинків;
• 180 кв. м для сумарної площі різних об’єктів власника, наприклад, квартири та будинку.

Податок на нерухомість нараховується лише на ту площу, що перевищує ці ліміти. 

Хто може не сплачувати податок на нерухомість у 2026 році

Деякі громадяни мають можливість не платити податок за “зайві” квадратні метри нерухомості. Як пояснила адвокатка, це пов’язано зі спеціальними “воєнними” нормами податкового законодавства (пп. 69.22 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Згідно з ними, від сплати звільняються: 

• власники об’єктів, які розташовані на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих РФ;
• громадяни, чия нерухомість стала непридатною для проживання через збройну агресію РФ і внесена до Державного реєстру майна, пошкодженого чи знищеного внаслідок бойових дій.

“Місцеві ради можуть звільняти від податку окремі категорії громадян, враховуючи їхній майновий стан. Це передбачено підпунктом 266.4.2 ПКУ”, — додала Анна Даніель.

Податок на нерухомість — яку суму потрібно сплатити у 2026 році

Сума податку на нерухомість в Україні залежить від розміру мінімальної заробітної плати (МЗП) станом на 1 січня звітного року.

“У 2026 році фізичні особи сплачуватимуть податок за минулий рік, тому потрібно орієнтуватися на мінімальну зарплату на 1 січня 2025 року. Вона становила 8 000 грн”, — зазначила експертка.

Анна Даніель зауважила, що згідно зі статтею 266.5 Податкового кодексу України, ставка податку не може перевищувати 1,5% від мінімальної зарплати. Так, у 2026 році максимальна ставка за 1 квадратний метр становить 120 грн (8 000 × 1,5%). Для порівняння, торік ставка була нижчою, оскільки МЗП у 2024 році становила 7 100 грн. 

Адвокатка також розповіла, що є так званий податок на “розкіш”: якщо квартира більша за 300 “квадратів” або будинок - понад 500 квадратних метрів, власник має щороку додатково платити 25 000 грн за кожен такий об’єкт.

Як дізнатися, чи потрібно платити

Щоб не пропустити податкове повідомлення, варто знати, де саме шукати інформацію про нарахування. Відповідний порядок, як зауважила адвокатка Анна Даніель визначений Податковим кодексом України (пп. 266.7.2).

По-перше, податкове повідомлення-рішення надсилає контролюючий орган. Це відбувається до 1 липня звітного року.

По-друге, перевірити нарахування можна самостійно в електронному кабінеті платника на сайті ДПС. Увійти туди можна за допомогою електронного підпису або Дія.Підпису. Там відображається актуальний стан розрахунків і всі нараховані суми.

Оренда лише за договором та терміном від 3 років — що може чекати орендодавців

Крім податку на “надлишкові” квадратні метри, українці, які здають житло в оренду, зобов’язані сплачувати 18% податку на дохід та 1,5% військового збору від доходу від найму. Проте більшість громадян цього не робить та уникає офіційних угод.

Щоб вивести ринок з тіні, влада планує зобов’язати власників укладати договір оренди під час здавання квартир і будинків. Тих, хто продовжить працювати без документів, можуть штрафувати.

Паралельно держава хоче стимулювати довгострокову оренду. Обговорюється мінімальний термін контрактів строком на 3 роки. Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак вважає ідею логічною з погляду стабілізації, але зауважила, що вона суперечить реальній поведінці орендодавців і орендарів.

“Сьогодні ринок оренди працює в умовах високої невизначеності: міграція, зміни доходів, безпекові фактори. У такому середовищі короткі договори — це не проблема, а адаптивна модель. Люди свідомо уникають довгих зобов’язань, бо не впевнені в горизонті власного життя навіть на рік уперед”, — пояснила експертка у коментарі Фокусу.

За її словами, обов’язковий трирічний контракт може не впорядкувати ринок, а лише відштовхнути його в тінь. Оскільки частина угод залишиться неофіційною, зросте кількість “сірого” найму, а гнучкість, яка зараз важлива і орендодавцям, і орендарям, знизиться.

“Чому саме три роки теж питання відкрите. Це радше спроба запозичити європейську модель, де довгострокова оренда є нормою. Але там вона працює разом із системою гарантій: захистом прав орендаря, стабільною судовою практикою, прогнозованою економікою. В Україні ці умови поки не сформовані”, — пояснила вона.

Водночас Берещак наголосила на важливості дочекатися фінальної версії закону. Оскільки важливо не лише, скільки триватиме договір, а і як саме працюватимуть стимули: 

• чи будуть передбачені податкові пільги для довгострокової оренди;
• які гарантії отримають обидві сторони;
• як прописані механізми виходу з договору. 

За її словами, саме від цих деталей залежить, чи реально працюватиме нова модель на практиці.

“Якщо і рухатися в бік довших договорів, то не через примус, а через стимули: дієві податкові або юридичні переваги для довгострокових контрактів, механізми захисту обох сторін і стандартизацію договорів з контролем діяльності брокерів”, — підкреслила експертка.

Інакше, як розповіла Вікторія Берещак, будь-яка спроба адміністративно “зафіксувати стабільність” може стати лише імітацією порядку, яка не відповідає реальній логіці ринку.

Раніше Вікторія Берещак у коментарі Фокусу розповідала, що в Україні близько 99% ринку оренди нерухомості перебуває в тіні. За її словами, проблема не лише в податках, а й у відсутності захисту прав орендарів та власників. Через це на ринку часто виникають шахрайські схеми, розслідувати та довести які в суді дуже складно.