Хочете ОСББ у власному будинку? Готуйтеся до змін: все про переваги і головні ризики для мешканців

Створення ОСББ для жителів багатоповерхівок є реальним шансом отримати повний контроль над власним будинком, витратами та якістю комунальних послуг. Водночас разом із новими можливостями на співвласників лягає нова відповідальність. Тепер, зокрема, під час війни, саме ви та ваші сусіди (улюблені і не дуже) маєте вирішувати усі фінансові питання і залагоджувати усі конфлікти щодо укриттів, внесків, генераторів і ліфтів. Тож, якщо ви поки обираєте: "ЖЕК чи ОСББ", розповідаємо, як правильно створити об’єднання співвласників, які переваги має така форма управління та які проблеми найчастіше виникають у мешканців.

Передусім зазначимо, що процес створення ОСББ регулюється законом "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" і передбачає кілька обов’язкових кроків.Тому першим має бути створення ініціативної групи зі щонайменше трьох співвласників квартир або нежитлових приміщень у будинку.

Як створити ОСББ: головні етапи

Після того, як сміливці знайшлися, слід сформувати реєстр усіх співвласників.

• Зберіть інформацію про власників квартир і приміщень через державні реєстри або безпосередньо шляхом опитування мешканців.
• Далі готується проєкт статуту ОСББ, який зазвичай базується на типовому статуті, затвердженому Мінрегіоном.
• Одним із найважливіших етапів є повідомлення мешканців про установчі збори. За словами адвокатки, керівниці ЮК "Prima Leader Group"Діни Дрижакової, кожного співвласника необхідно письмово повідомити не пізніше ніж за 14 днів до дати проведення зборів.

"Кожного співвласника потрібно повідомити письмово — під підпис або рекомендованим листом — із зазначенням порядку денного. Порушення цієї процедури часто стає підставою для судових спорів", — зазначає юристка.

• На самих установчих зборах співвласники голосують за створення ОСББ, затверджують статут і обирають органи управління — правління та ревізійну комісію.

Якщо голосів не набрали, закон дозволяє провести письмове опитування протягом 15 днів після зборів. А потім весь пакет документів подається державному реєстратору, і ОСББ офіційно стає юридичною особою.

ЖЕК поміняли на ОСББ: які переваги отримують мешканці

Однією з головних переваг ОСББ юристка називає фінансову прозорість та контроль над витратами.

"Гроші мешканців акумулюються на рахунку ОСББ, а не йдуть у систему комунальних ЖЕКів. Співвласники самі визначають, на що витрачати кошти будинку", — пояснює Дрижакова.

ОСББ також отримує право самостійно обирати підрядників для ремонтів, прибирання, обслуговування ліфтів або вивезення сміття, що дозволяє шукати вигідніші умови.

Додамо, що саме ОСББ можуть брати участь у державних і муніципальних програмах співфінансування, зокрема у програмах енергоефективності, які дозволяють утеплювати будинки або модернізувати системи опалення з частковою компенсацією витрат.

Ще однією перевагою оСББ перед ЖЕКом експертка називає можливість офіційно управляти спільним майном і отримувати додатковий дохід.

"ОСББ може офіційно здавати в оренду підвали, фасади або інші приміщення й використовувати ці кошти на потреби будинку", — зазначає юристка.

Дружите із сусідами? Забудьте! Все про головні проблеми для мешканців багатоповерхівок

ОСББ дає не лише самостійність в управлінні власністю, алей чимало проблем та додаткових викликів. Однією з найбільших негараздів залишаються боржники.

"Стягнення заборгованості за внесками повністю лягає на саме ОСББ. Часто доводиться судитися з неплатниками, а це — додаткові витрати на юристів і судові збори", — пояснює Дрижакова.

Не менш складним питанням є конфлікти між самими мешканцями. Суперечки щодо розміру внесків, ремонтів або кандидатур у правління можуть фактично заблокувати роботу об’єднання.

Також після створення ОСББ співвласники беруть на себе повну відповідальність за технічний стан будинку.

"Якщо стається аварія — наприклад, прорив труби чи пошкодження конструкцій — фінансувати ремонт доведеться самостійно. Місто чи держава вже не зобов’язані проводити капітальні ремонти за власний рахунок", — наголошує юристка.

Окремою проблемою залишається пошук професійного голови правління.

За словами Дрижакової, знайти людину, яка готова ефективно управляти будинком, працювати з документами та водночас витримувати постійні претензії мешканців, дуже складно.

Право мешканців на інформацію: що каже Верховний Суд

Однією з найчастіших причин конфліктів в ОСББ є доступ співвласників до фінансових документів і внутрішньої інформації.

Юристка звертає увагу на рішення Верховного Суду від 26 березня 2026 року у справі №752/9416/23, яке визначило важливі правила для роботи ОСББ.

Суд дійшов висновку, що за ненадання інформації мешканцям відповідає саме ОСББ як юридична особа в особі правління, а не особисто голова правління.

"Обов’язок із ведення документації та надання інформації покладається саме на правління ОСББ як колегіальний орган", — пояснює Дрижакова.

Водночас мешканці мають право ознайомлюватися з фінансово-господарськими документами ОСББ, зокрема договорами, кошторисами, банківськими виписками та відомостями про витрати.

Проте у разі надання таких документів правління має приховувати персональні дані інших мешканців, а саме, телефони, паспортні дані чи ідентифікаційні коди.

Що варто зробити ще до створення ОСББ

Юристка радить ще на етапі створення ОСББ прописати у статуті чіткі правила доступу до документів.

"Варто одразу визначити порядок ознайомлення співвласників із документацією — у які дні, години та в якій формі це відбувається. Це допоможе уникнути багатьох конфліктів у майбутньому", — зазначає Дрижакова.

Також вона рекомендує максимально відкрито вести фінансову звітність і регулярно публікувати інформацію про витрати будинку.

На думку юристки, прозорість у роботі ОСББ значно знижує ризик конфліктів і судових спорів між співвласниками та правлінням.

Нагадаємо, раніше йшлося про гучний скандал із двократним підвищенням тарифів на обслуговування багатоповерхівок, які не мають ОСББ у Києві. Експерти розповіли Фокусу, чи загрожують нові тарифи на послуги з утримання будинків і прибудинкової території всій країні.