За які борги можуть продати єдине житло – що є законними діями, а що порушенням

Вилучення та реалізація нерухомого майна боржника здійснюється виключно у межах виконавчого провадження, відкритого на підставі рішення суду чи іншого виконавчого документа. Це крайній захід примусового виконання, який застосовується тоді, коли інші способи стягнення (грошові кошти, рухоме майно, заробітна плата) не забезпечують погашення боргу. Фокус звернувся одразу до двох спеціалістів із питання продажу майна за борги по роз'яснення.

Відповідно до ст. 52 закону України "Про виконавче провадження" та роз’яснень Міністерства юстиції, існує перелік майна, яке не може бути вилучене у боржника, каже юристка АО "ВІННЕР ПАРТНЕРС" Анастасія Руденко.

Яке нерухоме майно не можуть забрати за борги

Передусім, до такого майна належать:

• мінімально необхідні меблі та побутові речі: ліжко, стіл, стільці, холодильник, плита. Це майно визначається як предмети першої необхідності, без яких неможливо забезпечити нормальні умови життя;
• продукти харчування та паливо для опалення, гарантія того, що боржник та його сім’я не залишаться без засобів існування;
• засоби професійної діяльності: інструменти, обладнання, комп’ютери, транспортні засоби, якщо вони використовуються для заробітку;
• особисті речі та нагороди: одяг, дитячі речі, державні нагороди, ордени.

"Таким чином, навіть у випадку боргів законодавство забезпечує мінімальний соціальний захист боржника", — пояснила Руденко.

Це положення узгоджується з практикою Верховного Суду, який неодноразово наголошував на необхідності захисту права на житло як конституційної гарантії (ст. 47 Конституції України).

Коли квартиру можуть вилучити

Щодо єдиного житла боржника, існують ситуації, коли воно все ж може бути арештоване та реалізоване. Йдеться, зокрема, про ситуації, коли:

• житло перебуває в іпотеці;
• сума боргу є значною;
• є рішення суду, яке набрало законної сили;
• у боржника відсутні кошти або інше майно, за рахунок якого можна погасити заборгованість.

Як приклад Руденко навела резонансну справу київського пенсіонера Івана Берестецького, квартиру якого продали через систему СЕТАМ для погашення боргу за комуналку.

"2026 року в Києві було вилучено квартиру у пенсіонера через борг за комунальні послуги у розмірі 870 тис. грн. Його квартира була реалізована на торгах за 1 млн грн, кошти спрямовані на погашення боргу, а залишок повернуто власнику. Вожночас виникли питання щодо законності процедури і відкрито кримінальне провадження. Юристи зазначають, що можливе оскарження торгів у суді, якщо доведено порушення процедури оцінки чи реалізації майна. Цей випадок свідчить, що навіть єдине житло може бути втрачено, якщо борг є значним і суд визнає його підставою для примусової реалізації", — пояснює юристка і наголошує, що вилучення нерухомості є винятковим заходом і застосовується лише при великих боргах або у випадку іпотеки.

"Законодавство захищає єдине житло боржника, проте практика показує, що при комунальних боргах у сотні тисяч гривень суд може дозволити його продаж", — каже Анастасія Руденко і закликає боржників своєчасно оскаржувати нарахування у суді, звертатися із заявами про реструктуризацію боргу, користуватися допомогою соціальних служб, а у разі реалізації майна, перевіряти законність торгів та за потреби подавати позови про їх оскарження.

За який борг вилучать квартиру

Водночас адвокатка, керуюча партнерка Адвокатського бюро "Анни Даніель" Анна Даніель додає, що головний запобіжник від втрати єдиного житла за дрібні борги прописаний у частині 7 статті 48 Закону України "Про виконавче провадження".

"Якщо сума, що підлягає стягненню за виконавчим провадженням, не перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати, звернення стягнення на єдине житло боржника та земельну ділянку, на якій воно розташоване, не здійснюється. У такому разі виконавець зобов'язаний вживати заходів для виконання рішення за рахунок іншого майна боржника", — пояснила адвокатка.

А ось у випадку з киянином Іваном Берестецьким, чий борг становив суму, що значно перевищує встановлений законом поріг, виконавець мав юридичне право перейти до стягнення нерухомості.

Адвокатка пояснила, що борг накопичувався понад 20 років, від 2004-го. За цей час власник квартири не скористався можливістю оскаржити нарахування або оформити реструктуризацію.

"Квартиру було законно виставлено на торги СЕТАМ та продано приблизно за 1 млн грн для покриття боргу у 870 тис. грн. Залишок коштів після вирахування виконавчого збору має бути повернутий пенсіонеру", — сказала Даніель.

Чи можна повернути квартиру

Попри це, повернути житло можливо, якщо буде доведено порушення процедури примусового продажу, погоджується із Анастасією Руденко Анна Даніель.

"Повернути квартиру в судовому порядку можна лише у разі, якщо сам процес примусового продажу або виселення відбувся з порушенням вимог законодавства", — наголосила Анна Даніель.

Вона додала, що поліція відкрила кримінальне провадження за ч. 2 ст. 364 КК України (зловживання владою), оскільки виселення відбулося без окремого судового рішення про примусове виселення. Також перевірятимуть законність оцінки нерухомості та прозорість проведення електронних торгів.

"Якщо суд визнає торги недійсними, квартиру можуть повернути власнику, а покупцеві — відшкодувати сплачені кошти", — зазначила адвокатка.

Що радять юристи

Обидві експертки наголошують, що не варто чекати, поки справа дійде до продажу майна.

Якщо людина не погоджується із сумою нарахованого боргу, її необхідно своєчасно оскаржувати в суді або оформлювати договір реструктуризації. Також після реалізації майна варто перевіряти законність оцінки та проведення електронних торгів, адже у разі виявлення порушень їх можна оскаржити в судовому порядку.

Нагадаємо, раніше йшлося про ухвалення нових правил виконавчого провадження щодо стягнення боргів Верховною Радою. В Міністерстві юстиції також вже пояснювали, що саме зміниться для боржників та власників житла 2026 року.