Жилой дом, а по бумагам стройплощадка. Как новые ЖК переводят на промышленные тарифы

Жители двух столичных ЖК "Навигатор" и "Кристер Град" перекрыли улицу Семьи Кульженко в Оболонском районе с требованием пересмотреть тарифы на электроэнергию — с 1 декабря 2021 года им приходится платить 5,07 гривен за один кВт-ч. Об этом сообщил один из столичных Telegram-каналов.

Почему для жителей новостроек применяют промышленные тарифы на электроэнергию

Акция протеста проходила еще 17 января. Жители ЖК "Навигатор" и "Кристер Град" митинговали под офисом ООО "ДСК Житлобуд" на улице Луговой, 13, требуя от компании-застройщика решить вопрос с электроэнергией. С 1 декабря 2021 года владельцам недвижимости в указанных комплексах насчитывают плату за коммунальную услугу по промышленному тарифу — 5,07 гривен за кВт-ч.

Помимо этого, жители ЖК требовали, чтобы компания-застройщик ввела в эксплуатацию трансформаторные подстанции — дома были заселены три года назад, однако "ДСК Житлобуд" до сих пор не решил вопрос со строительством электроустановки.

Фокус пытался связаться с компанией "ДСК Житлобуд", которая занималась возведением жилых комплексов "Навигатор" и "Кристер Град", однако в приемной фирмы в течение нескольких дней никто не снимал трубку.

В отделе продаж компании-застройщика отказались комментировать принудительный перевод жильцов на промышленные тарифы по электроэнергии, и не захотели предоставлять контакты руководства.

Проблемные ЖК в столице: позиция КГГА

Как сообщили Фокусу в Департаменте строительства и жилищного обеспечения КГГА, ЖК "Кристер Град" был построен и введен в эксплуатацию в 2016-2017 годах, а сертификат о готовности объекта выдан в ноябре 2017 года. Что касается ЖК "Навигатор" — объект официально достроили и сдали в эксплуатацию в 2020 и 2021 годах.

В пресс-службе Департамента КГГА напоминают, что подключение завершенного объекта к инженерным сетям производится в течение 10 дней с момента обращения заказчика-застройщика к лицам, которые являются владельцами соответствующей инфраструктуры или осуществляют ее эксплуатацию.

"В соответствии с пунктом 12 статьи 39 ЗУ "О регулировании градостроительной деятельности", застройщик обязан передать завершенный и подключенный к инженерным сетям дом, который был построен за счет средств физлиц/юрлиц, объединению совладельцев (инвесторов — ред.) или эксплуатирующей компании в течение 120 календарных дней с момента его сдачи в эксплуатацию", — ответили в КГГА на запрос Фокуса.

Жилой дом, а по бумагам строительная площадка. Что говорят о проблемных ЖК в ДТЭК "Киевские электросети"

Оператор системы распределения (ОСР) электроэнергии в лице ДТЭК "Киевские электросети" в комментарии Фокусу объяснил, что на время строительства объекта застройщики подписывают договор о присоединении стройплощадки к электросетям, чтобы задействовать на территории необходимую технику. В таких случаях компаниям выдвигают совершенно другие требования относительно качества, безопасности и мощности, в которой нуждается строительный объект.

"Иногда застройщики жилых многоэтажек строят дома, вводят их в эксплуатацию, заселяют, не выполнив договор о присоединении к электрическим сетям и технические условия к нему. Как следствие, для ОСР они продолжают считаться строительными площадками, а их питание производится как для строительства. Соответственно, поставщики электроэнергии применяют к этим жилым комплексам коммерческий тариф. Это приводит к тому, что владельцы квартир в таких домах не имеют возможности подписывать прямые договоры с ОСР и поставщиками, пользоваться преимуществами зонного тарифа и т.п.", — объясняют в ДТЭК.

В пресс-службе компании также предупреждают, что мощностей, которые предусмотрены для строительного объекта, не всегда хватает для нужд целого жилого комплекса, из-за чего бытовые потребители сталкиваются с перебоями в электроснабжении.

ДТЭК утверждает, что жилой дом по адресу улица Сергея Данченко, 5 (один из трех домов ЖК "Кристер Град" — ред.) считается строительной площадкой. Новострои в жилом комплексе "Навигатор" получают электроэнергию в качестве услуги от стеклотарного завода.

"Указанные дома подключены к сети по схеме, которая не соответствует параметрам надежности и качества, которые должны быть в условиях присоединения по основной схеме. Следовательно, их жители не имеют теперь возможности заключать прямые договоры на распределение электрической энергии с ДТЭК Киевские электросети и получить у поставщика тариф для населения. Для того чтобы указанные дома были присоединены к сети как жилые, застройщик должен в полной мере выполнить договоры о присоединении и технические условия к нему", — предупредили в компании.

Проблемы с ЖК "Навигатор": свет в конце апреля

1-й пусковой комплекс (законченная строительством часть сооружения, которая может быть принята в эксплуатацию до полного завершения строительства объекта — ред.) жилого комплекса "Навигатор", по запросу застройщика, сейчас находится в процессе подключения к постоянной схеме электроснабжения. В рамках договора ожидается, что процедура будет завершена в апреле 2022 года. Однако, как заверяют в ДТЭК, компания приложит все усилия, чтобы дома указанного пускового комплекса были присоединены до середины февраля — это позволит жильцам заключать прямые договоры с ОСР и поставщиком электроэнергии.

В декабре 2021-январе 2022 года компания-застройщик совершила оплату за присоединение к сети 2-го и 3-го пусковых комплексов. ОСР ожидает, что подключение будет завершено до 1 июля.

Что касается 4-го пусоковго комплекса ЖК "Навигатор" — сейчас проектно-сметная документация по нему находится на рассмотрении, а оплата от застройщика пока не поступала.

Проблемы с ЖК "Кристер Град": осталось немного потерпеть

Компания-застройщик должна выполнить все условия договора о присоединении к постоянной схеме электроснабжения, что позволит жильцам заключать прямые договоры с ДТЭК "Киевские электросети".

"Сейчас застройщик выполнил свои обязательства в части строительства трансформаторной подстанции и ее технического оснащения, и прокладки кабельной линии 0,4 кВ. Застройщику осталось соорудить кабельную линию 10 кВ", — добавили в компании, отвечая на запрос Фокуса.

Ответственность на тех, кто одобрил проекты без документации. Что говорят юристы и эксперты о проблемных новостроях

Фокус обратился за комментариями к юристам, чтобы выяснить, почему люди живут в домах, часть которых не была сдана в эксплуатацию, насколько распространена практика с переводом жильцов на промышленный тариф за электроэнергию и кто в конечном итоге должен нести за это ответственность.

Адвокат, глава адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец в общении с Фокусом заявил, что ответственность с жилыми комплексами в подобных ситуациях должна нести власть.

По его словам, проблемы с компаниями-застройщиками не регулируются законодательством, а люди самостоятельно заселяются в дома, которые не введены в эксплуатацию.

"Они сами присоединяются к электросетям. Им электроэнергию не отключают, но оставляют промышленные тарифы в связи с тем, что дом не введен в эксплуатацию. И таких случаев, к сожалению, очень много. Государство не контролирует этот вопрос и дает возможность обманывать инвесторов. Вопрос защиты (клиентов — ред.) не решен…", — подчеркнул Ростислав Кравец.

На уточняющий вопрос Фокуса о том, что покупатели "сами знали, на что они идут", специалист заявил, что инвесторам могли рассказывать при приобретении недвижимости все что угодно.

"Стоимость квадратного метра в таких домах ненамного ниже, чем в других. Поэтому говорить об ответственности самих покупателей я думаю, что не нужно. Наоборот, нужно говорить об ответственности города, в котором строятся комплексы. Нельзя представить, что местная администрация не знает, что идет строительство без соответствующих разрешающих документов… Ответственность распространяется на мэров и местных депутатов, которые одобрили проекты без документации", — продолжил Ростислав Кравец.

Глава объединения "Кравец и партнеры" предупредил, что ни одна строительная компания в Украине не может предоставить инвесторам полный пакет документов, который бы свидетельствовал о законности возведения жилого комплекса и давал бы покупателям гарантии введения в эксплуатацию таких домов.

"Можно проверить наличие проекта, под что именно отведена земля… Проверить все (документы — ред.) нет возможности. Это должно делать государство, и должно все контролировать. Хочешь продавать недвижимость? Строй за свои деньги дом, вводи его в эксплуатацию, и только потом продавай готовые квартиры", — подытожил адвокат в общении с Фокусом.

Для стройплощадки — промышленные тарифы на электроэнергию. Юристы объясняют логику

Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и партнеры" Дмитрий Груба в комментарии Фокусу отметил, что случаи заселения людей в жилые комплексы, которые не сданы в эксплуатацию, не единичны. По его словам, эта практика встречается, когда инвесторы хотят как можно быстрее получить доступ к своей недвижимости, или если застройщик пытается переложить часть расходов по содержанию стройплощадки на самих жильцов.

Заселение людей в дома, которые не были сданы в эксплуатацию, Дмитрий Груба назвал нарушением Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

"Хотя нельзя снимать ответственность и с инвесторов, свободных в своем выборе принимать и использовать или не принимать такой объект до завершения всех предусмотренных законодательством процедур по принятию его в эксплуатацию", — добавил адвокат.

С точки зрения законодательства, как утверждает адвокат, практика перевода бытовых потребителей не является законной. Однако до сдачи в эксплуатацию для дома не может быть других тарифов, поскольку юридически он является строительной площадкой.

"Для стройплощадки реализуется так называемая временная схема электропитания, за потребленную электроэнергию на строительной площадке застройщик платит по промышленному тарифу, что вполне логично. Когда дом фактически построен, но еще не принят в эксплуатацию, а застройщик передает его под заселение и жильцы это принимают — им обычно предлагают заключить договор, по которому предусматрена компенсация за потребленную электроэнергию по тому же промышленному тарифу. Однако принимать объект у застройщика до завершения процедуры принятия дома в эксплуатацию все же не стоит", — предупредил Дмитрий Груба.

В том случае, если застройщик не завершил процесс присоединения дома к электросетям и пытается переложить на инвесторов часть расходов, жильцам, по рекомендации адвоката, необходимо обращаться в суд или контролирующие органы.

Специалист фирмы "Ильяшев и партнеры" пояснил, что по окончанию строительства объект должен быть переведен на постоянную схему электропитания, но эту процедуру сложно реализовать после сдачи в эксплуатацию. На практике некоторые застройщики, по словам адвоката, за свой счет покрывают все расходы, связанные с тарифами, пока не будет завершен процесс подключения жилого комплекса.

"Застройщик должен на начальном этапе проектирования получить от поставщика электрической энергии технические условия (комплекс условий и требований, предъявляемых к инженерному обеспечению объекта строительства), фактически их выполнить при строительстве объекта, получить сертификат о принятии в эксплуатацию законченного объекта, и осуществить подключение построенного дома на постоянную схему", — продолжил Дмитрий Груба и добавил, что бывают случаи, когда застройщики получают указанные сертификаты еще до момента выполнения технических условий.

Какие документы проверять перед покупкой квартиры в новостройке

В первую очередь, по словам адвоката, инвесторам нужно изучить документы на землю — на каких правах участкок принадлежит застройщику, какое имеет целевое назначение и какой функционал этой территории.

Также будущие жильцы, как отмечает Дмитрий Груба, могут проверить исходные данные на проектирование (градостроительные условия и ограничения — ред.) и разрешение на строительство самого комплекса.

"Следует также проанализировать предыдущие проекты застройщика, чтобы больше узнать о нем и стиле его работы, отношении покупателей, наличии или отсутствии их дальнейшей поддержки в вопросах устранения строительных недостатков, потому что они есть у каждого и т.д. Однако никакие документы не могут дать 100% гарантий, ведь стоит помнить, что все они касаются только построенного объекта, но это в любом случае не повод их игнорировать, надеяться на фортуну, как часто это делают. покупатели в нашей стране, от чего сами потом и страдают", — подытожил адвокат юрфирмы "Ильяшев и партнеры" в комментарии Фокусу.

Проблемные ЖК в Украине — кто несет ответственность за новострои

Эксперт по вопросам ЖКХ Олег Голубенко в общении с Фокусом отметил, что ответственность за проблемые ЖК ложится как на органы власти, так и на покупателей с застройщиками.

Специалист отметил, что перед созданием комплекса строительная компания должна получить технические условия, после выполнения которых жилые комплексы будут подключены ко всем коммуникациям.

"Где-то нужно проложить коммуникации, где-то нужно заменить сети или заменить трансформаторы для необходимой мощности. Застройщик выполняет технические условия по договору и подключает комплекс к коммуникациям. Бывает такое, когда технические условия не выполняются, если их реализация слишком дорогая для застройщика. Второй момент — взяли свободные мощности у соседних объектов. В-третьих, технические условия могли не прописывать, а жилые комплексы самостоятельно строили. Или не выполнили условия и комплексы подключались к коммуникациям на тех условиях, на которых удалось договориться", — объяснил Олег Голубенко существующие проблемы с новостроями в Украине.

Эксперт по вопросам ЖКХ также заявил, что заложниками ситуаций с проблемными ЖК становятся именно покупатели недвижимости, поскольку они являются конечными потребителями коммунальных услуг. Олег Голубенко также порекомендовал таким украинцам обращаться в суд или в государственные органы, которые занимаются защитой прав граждан.

"Ответственность власти в таких случаях опосредственной — с точки зрения контроля за деятельностью. А застройщик пытается избежать ответственности, используя, в том числе, фирмы-прокладки. Власть должна также нести ответственность, лишая компании лицензий, или блокируя разрешения (на строительство — ред.)… В таких случаях — общая ответственность всех сторон, и даже владельцев квартир. Они, когда покупают жилье, принимают ее по акту приема-передачи. И не факт, что в этом акте они отметили, что все с объектом хорошо и у них нет никаких претензий. Но, возможно, они не могли по-другому поступить. Им (покупателям — ред.) предложили или подписать акт с существующими недочетами, или не подписывать с возвратом денег за приобретенное жилье", — добавил эксперт по вопросам ЖКХ.

Олег Голубенко в комментарии Фокусу предположил, что ситуацию с проблемыми ЖК можно решить, используя европейскую практику, где вопросы строительства объектов и покупки жилья регулируются по-другому. По его словам, создание кооперативов разделяет ответственность и предусматривает, что инвестор становится совладельцем недвижимости.

Эксперт по вопросам ЖКХ также посоветовал украинцам при покупке жилья привлекать к процедуре юристов.

"Они проверяют право собственности. Бывает такое, что право собственности на квартиру уже внесли в реестр, а через какое-то время проявляются нарушения. Нотариусы могут вносить его незаконно, после чего начинаются уголовные производства с возможной ликвидацией права собственности. Бывает, когда комплексы временно получают электроэнергию и не имеют постоянные договоры на предоставление коммунальных услуг.

Это все нужно уточнять у компании-застройщика, в том числе право на использование земли. Но это не гарантирует, что при покупке квартиры с документами все будет нормально, а по завершению строительства — часть документов аннулируется… У нас (в Украине — ред.) потребители не защищены и действуют на собственный риск. Часто люди покупают жилье, когда нет разрешений на строительство или право на использование земельными участками. Привлечение юриста поможет людям выявить существующие риски и проблемы, с которыми они могут столкнуться при переезде в новую квартиру", — подытожил Олег Голубенко в общении с Фокусом.