Чтобы и свет, и тепло. Как многоквартирным домам готовиться к зиме и причем тут новый закон

Прошлая зима показала, что остаться без света, воды и отопления в условиях атак россиян по энергетической инфраструктуре — вполне реальная перспектива. Тогда массовой эвакуации удалось избежать благодаря титаническим усилиям энергетиков и коммунальщиков, а также мягким погодным условиям. С последним вряд ли так повезет в этот раз, говорят эксперты. В Кабмине уже начали формировать многоуровневую защиту для энергетических объектов. "Укрэнерго" почти на 80% отремонтировало магистральные сети. Высоковольтные подстанции уже восстановлены до уровня довоенного состояния", — отметил глава правительства Денис Шмыгаль.

Специалисты призывают население серьезно готовить к следующей зиме как квартиры, так и дома.

"Перед жилым сектором в целом будет проблема с дефицитом электроэнергии, как и в прошлом году. Это — самый большой риск, — отметил Святослав Павлюк, исполнительный директор ассоциации "Энергоэффективные города Украины". — Возникают проблемы общедомовых систем — помпы тепловых систем, индивидуального теплового пункта. Надо смотреть по факту того, что было в прошлом году. Если тогда была проблема с энергетическими ресурсами, то в этом году ситуация может быть хуже".

Эксперт советует посмотреть, что в доме не работало в прошлом году, когда были перебои со светом, и разработать план действий.

"Позаботьтесь о средствах для генерирования электроэнергии, хранения — это или батарейные блоки, аккумуляторы, инверторы, зарядные станции, — продолжает он. — Можно выбирать более дешевые варианты, можно дороже. Все зависит от потребностей — или вам надо фонарики заряжать, или чтобы от этой системы работал газовый котел. Можно сделать на основе автомобильных аккумуляторов, дешевого инвертора — тогда это будет несколько тысяч гривен стоить. Если брать полимерные аккумуляторы — то на десятки тысяч".

Конечно, общедомовые проблемы лучше решать вместе — всем жильцам. "Если люди объединены и коммуницируют между собой, им легче решить любые вопросы управления своим домом, в том числе и подготовку к отопительному сезону", — отметил эксперт по ЖКХ Александр Сергиенко.

Именно по этому принципу функционирует такая форма правления домом, как ОСМД. В Киеве на нее приходится 15%, а по стране — 25% всех многоквартирных домов, добавляет Сергиенко. Уже сейчас они решают вопросы, связанные с подготовкой инженерии всего дома к отопительному сезону. Между тем, вскоре вступают в силу изменения в законодательство, которые призваны помочь ОСМД решать насущные вопросы быстро.

Легализация электронной переписки: что изменил новый закон об ОСМД

Помочь в принятии решений, в частности, связанных с подготовкой к отопительному сезону, должен и принятый недавно закон о внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения управления многоквартирными домами, который президент подписал 9 августа (законопроект №7029). Основная часть изменений вступит в силу через три месяца, то есть в ноябре.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, сейчас процедура принятия решения совладельцами многоквартирного дома усложнена бюрократическими требованиями и является устаревшей. В частности, требования законодательства по количеству голосов, необходимых для принятия решения собранием являются неоправданно завышенными.

"Сложная процедура принятия решения в том числе является преградой для участия в программах Фонда энергоэффективности, что не позволяет в полной мере разрыть существующий потенциал данной институции для реализации мероприятий по повышению энергоэффективности в жилом фонде", — говорят авторы проекта.

Принятые проектом изменения в законодательство, в частности, предусматривают:

• надлежащее урегулирование процедуры принятия решений в многоквартирном доме с использованием электронных инструментов и электронной цифровой подписи;
• упрощение механизма информирования о проведении собрания совладельцев;
• требования о наличии нотариально заверенной доверенности не касаются создания и текущей деятельности ОСМД и их ассоциации;
• устранение пробела законодательства о невозможности представления на государственную регистрацию документов частично в бумажной, а частично в электронной форме.

Упрощение принятия решений или популизм: что на самом деле проголосовала ВРУ

Из-за войны многие украинцы оставили свои дома, что усложнило принятие решений на общем собрании ОСМД. Этот закон дает возможность ввести электронное дистанционное голосование, что поможет в принятии неотложных решений, в том числе и связанных с подготовкой к отопительному сезону, убежден Святослав Павлюк.

"Теперь для организации проведения учредительного или общего собрания можно, соблюдая требования закона, сообщить совладельцам о месте и времени проведения собрания, и электронную платформу, на которой это собрание будет происходить онлайн, а затем собрать письменные листки опроса (в форме электронного документа)", — пояснил Александр Дерека, старший юрист, и.о. руководителя практики строительства и капитальных инвестиций TOTUM LF.

Впрочем, дистанционное голосование проводилось и до принятия законодательных изменений, говорит юрист, член правления ОСМД в г. Киеве Дмитрий Левицкий.

"Какова процедура голосования в ОСМД? Должно состояться общее собрание, как физическая встреча, — объясняет он. — Но на эту встречу может прийти хоть и два человека, чтобы она состоялась. В действующей редакции закона нет требования по кворуму. А дальше и по действующему закону, и по измененной редакции, проводится письменный опрос тех, кто не был на собрании физически. И если во время него дособрали необходимое количество голосов, решение принято".

Совладельцы до официальной процедуры голосования собирались в чатах, пользовались специальными платформами — платными и бесплатными для ОСМД, электронными цифровыми подписями, потому что законодательство об электронном документообороте распространяется на все сферы, говорит Левицкий. Зато этот закон наоборот — несколько усложнил коммуникацию.

"Если раньше мы имели контакты и посылали электронное сообщение и получали в ответ подписанное сообщение с заложенной [электронной подписью], то теперь закон предусматривает, что человек должен написать заявление, что он готов так получать сообщения", — отметил он.

Решение (не)принято: сколько теперь голосов жильцов нужно ОСМД

Важная новелла нового закона — общее собрание ОСМД само может определять количество голосов, необходимое для принятия всех решений, кроме отсоединения многоквартирного дома от инженерных сетей (но, в любом случае не менее 50%), говорит Александр Дерека.

Дмитрий Левицкий обращает внимание на то, что на самом деле закон поднял планку необходимого количества голосов.

"На сегодня все решения в ОСМД принимаются более 50% голосов, но некоторые важнейшие — финансовые, если уставом предусмотрено, — двумя третями. Действующий закон имел вилку — 50% или две трети. Новая редакция — сколько голосов определяет исключительно устав в развилке от 50% до 75%. То есть закон, якобы упрощая, поднимает эту планку вообще до 75%", — считает Левицкий.

По его мнению, такая новация была пролоббирована застройщиками. В ОСМД в новопостроенном доме большинство имеет застройщик и аффилированные с ним владельцы крупных коммерческих помещений. Застройщик может выписать норму, чтобы практически все решения принимались 75% голосов, и таким образом "парализовать" работу ОСМД.

Изменения "никоим образом не повлияют на права тех лиц, которые не хотят принимать участие в голосовании, или кто хочет и голосует "против", убежден Дерека.

"Решение общего собрания, принятое в соответствии с уставом, является обязательным для всех совладельцев. То есть неважно, как проголосовал совладелец, или за, или против, или вообще не голосовал, если большинство приняло решение, то его выполняют все совладельцы. То есть, например, на собрании приняли решение об увеличении взноса на содержание дома с 01.01.24, с первого января все платят по новому тарифу, без исключений", — отметил Александр Дерека.

Восстановление или утепление: как закон повлияет на подготовку домов к зиме

Закон наделяет правление ОСМД чрезвычайными полномочиями на период действия военного положения. При этом предоставлена возможность общему собранию эти полномочия прекратить.

"В этом законе в Заключительных положениях есть определенные нормы специально для военного времени, которые позволяют правлению без решения общего собрания принимать определенные решения по оперативному реагированию на военные вызовы. Правление может самостоятельно принимать решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, если он поврежден в результате боевых действий", — пояснил Дмитрий Левицкий.

В этом положительная роль инициативы, говорят юристы. Однако в итоге проект вряд ли поможет ОСМД, например, провести утепление дома.

"Любая подготовка к отопительному сезону связана с финансами. К сожалению, этих средств нет ни у совладельцев многоквартирного дома, ни у управляющих, которые управляют в домах где есть и где нет ОСМД. Потому что большинство средств, которые есть у людей, и которые платят за обслуживание многоквартирного дома, и ОСМД, и управляющие вынуждены использовать на оплату электроэнергии, которая подорожала с 1 июня 2023 года на 80%. Если раньше управляющая компания в Дарницком районе платила около 3 млн в месяц, то сейчас она будет платить 5 млн. То есть все средства, которые были, которые возможно могли использовать на подготовку к отопительному сезону, просто физически их не будет", — убежден основатель "Союза потребителей коммунальных услуг" Олег Попенко.

Эксперт говорит: в конце концов, сколько бы ни принималось законов, если в местных бюджетах не закладывать и не выделять средства на поддержку ОСМД, управляющих, то ничего кардинально не изменится. Более того, перед ОСМД стоят проблемы, которые совсем не решает принятый парламентом закон.

"Чтобы принимать совместные решения, совладельцам, как и раньше, надо то ли правлению, то ли инициативной группе собрать информацию о владельцах квартир и нежилых помещений в доме. С предоставлением этой информации у нашей системы административных услуг возникают определенные проблемы. Например, БТИ не предоставляют информацию, или предоставляют за очень большие деньги. Поэтому, чтобы созвать общее собрание, необходимо эту информацию собрать, а Реестр вещных прав недонаполнен. То есть квартиры, которые были зарегистрированы до 2013-го, в нем обычно отсутствуют. И эта проблема никак законом не решена", — резюмировал Дмитрий Левицкий.