Мільйони на маєток. Що відбувається з цінами на заміську нерухомість

Що відбувається з цінами на заміську нерухомість взимку 2021/2022?

Київський підприємець Андрій улітку 2021 року продавав отриману в спадок батьківську дачу в мальовничому курортному передмісті столиці біля річки й лісу. Перегляди йшли дуже жваво — кожні вихідні Андрій зустрічав декількох потенційних покупців, але продати дачу вдалося лише восени, коли він погодився знизити ціну з урахуванням майбутніх витрат покупця на утеплення й ремонт, якого потребувала будівля. Цей приклад показує наявність високого попиту на нерухомість поруч із великим містом, але водночас — прискіпливість покупців, які зараз мають чималий вибір.

Інтерес до заміської нерухомості з початку пандемії коронавірусу в 2020-му зріс уперше з 2008 року, хоча, за спостереженнями експертки ринку нерухомості Вікторії Берещак, у 2021 році попит зростав не так інтенсивно — у межах 10–15%. А столичний рієлтор Богдан Маковецький зауважує поступове падіння попиту з листопада 2021 року.

Причин, через які змінився попит на заміську нерухомість, кілька:

• По-перше, має місце традиційне сезонне зниження активності, бо зимою важче оглядати об’єкти.
• По-друге, дає про себе знати зниження купівельної спроможності на фоні зростання цін на будівельні матеріали.

"Покупці тверезо оцінюють ситуацію й розуміють, що купити будинок — лише частина витрат, бо ще треба зробити ремонт, придбати меблі та техніку", — каже Маковецький.

Велика забудова. Яка нерухомість за містом найпривабливіша

Попит породжує пропозицію, й будівництво житлових комплексів навколо Києва останніми роками пожвавилось.

"Зросла зацікавленість девелоперів до комплексних проєктів розвитку територій, де, крім житла, створюється певна інфраструктура. Формати, в яких є щонайменше п’ять важливих функцій — житлова, комерційна, дозвільна, рекреаційна, соціально-побутова — помітно виграють боротьбу за покупця й зосереджують на собі до 45% загального попиту", — говорить Вікторія Берещак.

Серед найцікавіших для покупців форматів багатоквартирного сегменту заміської нерухомості Берещак називає екологічні проєкти з рекреаційною складовою — водоймою, парком на території, можливостями для активних видів відпочинку та спорту і лісом по сусідству.

По-друге, набирають популярність нішеві малоповерхові комплекси представницького класу з персоналізацією пропозиції, коли пропонують нестандартне планування із великими заскленими терасами, створення лофту, об’єднання першого та другого поверхів будинку, квартири з власними двориками.

А ще, за словами Берещак, актуальними стали комплекси, де в межах однієї концепції поєднано кілька форматів — малоповерхова забудова, таунхауси і клубні будинки. Такі типи комплексів протягом 2021 року здорожчали на 25–35%.

"За останні роки зріс попит на ЖК формату "місто в місті" площею від декількох гектарів із закритою внутрішньою інфраструктурою. Натомість зник інтерес до смартквартир, тому що під час пандемії постійне перебування в житлі невеликої площі стало психологічно важким", — продовжує Богдан Маковецький. За його спостереженнями, з весни 2021 року забудовники почали поступово підвищувати ціни на тлі здорожчання будівельних матеріалів та зростання зарплат, і до початку осені минулого року ціни зросли на 35%. Станом на січень поточного року квадратний метр житлової нерухомості під Києвом орієнтовно коштує 20–25 тис. грн, а мінімальна вартість квартири стартує від 500 тис. грн.

Ще один популярний формат — таунхауси. Так називають малоповерхові індивідуальні будинки зі спільними бічними стінами. За інформацією Берещак, загальний обсяг пропозиції таунхаусів за останній рік у Київській області зріс на 25%. Вартість таунхаусів протягом року підвищилася на 30%. Більшість пропозицій — у ціновому сегменті від 1 до 2 млн грн.

Через підвищення цін забудовниками на заміському ринку нерухомості поширилося явище продажу новобудов на вторинному ринку.

"Якщо в деяких ЖК на первинному ринку в порівнянні з 2020 роком ціни піднялися до 50% й подекуди були штучно завищені, то на вторинному ринку динаміка склала близько 35%, — розповідає Ірина Луханіна, незалежна експертка ринку нерухомості. — За новими цінами квартири у забудовників розкуповувати не поспішають. Тим часом продажі йдуть у сегменті переуступки прав за ціною, дешевшою, ніж у забудовника, але вигідною інвестору".

Подібному підвищенню цін, на думку експертки, сприяла економічна та політична ситуація в країні, ставки за іпотечними кредитами та можливість їх отримати.

Пошук фазенди. Заміська нерухомість на вторинному ринку

Приватні маєтки на вторинному ринку також користуються попитом. Серед критеріїв, які найбільше приваблюють покупців, на думку Богдана Маковецького, — розташування будинку у котеджних містечках, площа від 120 до 200 кв. м та наявність поруч лісу або водойми. Котеджне містечко задовольняє потреби в інфраструктурі, рівні безпеки й забезпечує адекватне соціальне оточення. Вимоги до компактної площі стали актуальними на тлі наявного зростання ціни на газ та очікуваного зростання вартості електроенергії. Через це рієлтори скаржаться, що маєтки площею більше 400 кв. м можуть чекати на покупця понад рік.

За новими цінами квартири у забудовників розкуповувати не поспішають. Продажі йдуть у сегменті переуступки прав за ціною, вигідною інвестору

За словами Вікторії Берещак, пандемійне пожвавлення на ринку призвело до вимивання ліквідних лотів у радіусі до 35 км від столиці. Протягом 2021 року пропозиція садиб у якісних котеджних містечках скоротилася на 22%, таунхаусів — на 16%. Разом із прискоренням інфляції це, за словами Берещак, штовхало ціни вгору.

"Медіанне зростання цін по ринку — 30%. Однак залежно від сегменту, місця розташування відносно Києва, транспортної доступності, рекреаційного потенціалу локації, інженерії, інфраструктури та якісних характеристик об’єкта діапазон подорожчання заміської нерухомості протягом року становив від 17% до 45%", — говорить експертка Фокусу.

Ірина Луханіна зазначає, що протягом 2021 року відбулося стрімке, але короткотривале зростання цін у всіх сегментах ринку на 18–20%, яке стабілізувалося з вересня. Відкоту цін експертка не спостерігає, але розповідає про поодинокі випадки продажів за досить низькими цінами.

Стійким попитом досі користуються заміські будинки площею 150–250 кв. м за ціною до $250 тис. (7 млн грн), квартири в котеджах та багатоквартирних будинках до 80–100 кв. м до $150 тис. (4,2 млн грн) із сучасним дизайном, цікавими архітектурними рішеннями та еколокацією.

З другого боку, Богдан Маковецький каже, що відносно 2020 року ціни на заміську нерухомість просіли на 10% через зменшення попиту. На радикальніше зниження він не сподівається, оскільки власники розуміють, що покупцю через високі ціни на будматеріали дешевше купити готовий будинок, аніж будувати його з нуля. Тим часом, за словами Маковецького, неліквідні палаци площею 300–600 кв. м власники готові продавати з дисконтом до 30%, подекуди вони коштують так само, як будинки площею 200 кв. м.

У 2022 році, за прогнозами Олени Гайдамахи, голови Київського міського відділення Асоціації фахівців із нерухомості України (АФНУ), дві третини попиту припадатиме на будинки площею до 150 кв. м у вдалих локаціях на мінімальній відстані від столиці. Вже у першому півріччі 2022-го вартість таких садиб може підвищитись на 3–5%. В інших сегментах активного зростання цін не очікують.

"За 2021 рік вартість будинків збільшилася в середньому на 20%, що є дуже вагомим зростанням, яке не завжди відповідає ринковим можливостям потенційних покупців. Саме тому не варто очікувати якогось стрімкого підвищення вартості в цьому сегменті", — підсумовує Гайдамаха.

За своїм проєктом. Земельні ділянки під забудову та ціни за сотку

Ринок земельних ділянок біля Києва також зазнав змін. За інформацією Вікторії Берещак, ділянки під забудову навколо столиці в 2021 році подорожчали на 15–20%, залежно від площі й віддаленості від столиці.

"Найбільш затребувані ділянки від 6 до 12 соток із підведеними комунікаціями в радіусі до 30 км від столиці. Діапазон до 15 км практично вичерпав себе, а вільні лоти мають цінник, помножений на два-три рази", — уточнює співрозмовниця Фокусу. Тим часом Богдан Маковецький стверджує, що протягом року ціни на землю не змінилися, і лише ділянки біля лісу або води подорожчали до 30%.

"Питання ціноутворення на ділянки дуже тонке і залежить від багатьох факторів: локації, відстані від траси, інфраструктури, екосистеми (наявності лісу, озера, виходу на велику воду), форми ділянки, рельєфу місцевості, розміру, наявності водовідведення, газотранспортної та каналізаційної систем, можливості установки або наявності трансформаторної підстанції, і, нарешті, цільового призначення", — зазначає Ірина Луханіна. Вона каже, що ціни на сотку землі коливаються від $400 до $40–50 тис. у Кончі-Заспі або неподалік Київського водосховища.

За прогнозами Київського відділення АФНУ, у 2022 році понад 70% попиту припадатиме на ділянки площею до 10 соток у мальовничих місцях на відстані не більше 20 км від Києва з підведеними комунікаціями. В асоціації кажуть, що з квітня по червень вартість такої землі під забудову може зрости ще на 5%.

Сьогодні покупцям ділянок під забудову варто враховувати істотне зростання цін на будматеріали.

"Собівартість будівництва зросла в середньому на 45–60%, — коментує Вікторія Берещак. — Щоправда, про масовий відтік покупців говорити не варто, бо є справжні фанати будівництва, які готові витрачати кошти. Дехто з них купує земельні ділянки про запас й не починає роботи, а чекає на корекцію цін на будматеріали".

При купівлі земельної ділянки під забудову Богдан Маковецький радить звернути увагу на юридичні й технічні нюанси. Важливими є призначення земельної ділянки, можливість її забудови житловими будинками, обмеження її використання, наприклад, через наявність під землею якихось магістралей.

"Серед технічних питань — можливість підключення до комунікацій, особливо електроенергії, — продовжує Маковецький. — Наприклад, в деяких селищах сусіди за власний рахунок прокладали електрику, і для підключення нового власника вимагають покриття своїх витрат. У котеджних містечках таких проблем майже не існує, але все одно краще дізнатись вартість підключення". Важливим є і питання якісної асфальтної дороги. Часто продавці обіцяють покупцям, що сільська рада вже ухвалила проєкт і ось-ось профінансує будівництво дороги. Але ці обіцянки можуть виконуватись десятиріччями або ж так і лишаться "у проєкті".

Ірина Луханіна радить звернути увагу на цільове призначення ділянки, тому що його зміна — клопітка й недешева справа, на її вирішення може піти не один місяць. Також експертка рекомендує здійснити геодезію ділянки, перевірити відповідність документів на землю законодавству України, пересвідчитися у відсутності обтяжень та судових рішень щодо ділянки, відповідність її меж в натурі даним земельного кадастру.

Не лише Київ. Заміська нерухомість в регіонах

"Особливостями регіональних ринків заміської нерухомості, як правило, є невелика віддаленість від мегаполісів і мінімальний набір інфраструктурного забезпечення, — розповідає Вікторія Берещак. — Виняток становить Львівський та Одеський регіони за рахунок рекреаційного, туристичного потенціалів, а також наявності інвестиційного попиту". Вона уточнює, що нова пропозиція за рік у цих регіонах збільшилася на 15–17%, в інших областях — не більше як на 10%.

"У 2021 році попит на заміську нерухомість продовжив набирати оберти, особливо в сегменті земельних ділянок під забудову, — розповідає про тенденції свого регіону Юлія Парщик, виконавча директорка харківського АН "Город". — Якщо в 2020 році більшість покупців купували землю для подальшого будівництва, то сьогодні значна частина клієнтів підшукують ділянки з метою інвестування".

За словами Парщик, у передмісті Харкова продовжують активно будувати котеджні містечка. Особливо популярними є котеджі площею до 100 кв. м за ціною $1100–1200 за кв. м. Вартість заміської нерухомості на вторинному ринку навколо Харкова зросла за 2021 рік на 15–20%, земельних ділянок — на 20–25%.

За даними Берещак, у 2021 році вартість квадратного метра в багатоквартирній забудові навколо Одеси зросла приблизно на 12%, у Львові — на 14%, у Харкові та Дніпрі — на 7%. Тим часом котеджі й таунхауси площею до 150 кв. м біля Львова та Одеси продемонстрували зростання на 12–15%, під Харковом і Дніпром — до 8–10%. Зазвичай ліквідні будинки біля великих обласних центрів коштують від 1 млн грн до 2,2 млн грн, проте є й дорожчі пропозиції за 3,5–4 млн грн.