Щоб і світло, і тепло. Як багатоквартирним будинкам готуватися до зими і причому тут новий закон

Минула зима показала, що залишитися без світла, води й опалення в умовах атак росіян по енергетичній інфраструктурі — цілком реальна перспектива. Тоді масової евакуації вдалося уникнути завдяки титанічним зусиллям енергетиків та комунальників, а також м’яким погодним умовам. З останнім навряд чи так пощастить цього разу, кажуть експерти. В Кабміні вже почали формувати багаторівневий захист для енергетичних об’єктів. "Укренерго" на майже 80% відремонтувало магістральні мережі. Високовольтні підстанції вже відновлені до рівня довоєнного стану", — зазначив очільник уряду Денис Шмигаль.

Фахівці закликають населення серйозно готувати до наступної зими як квартири, так і будинки.

"Перед житловим сектором загалом буде проблема з дефіцитом електроенергії, як і минулого року. Це — найбільший ризик, — зауважив Святослав Павлюк, виконавчий директор асоціації "Енергоефективні міста України". — Виникають проблеми загальнобудинкових систем – помпи теплових систем, індивідуального теплового пункту. Треба дивитися по факту того, що було минулого року. Якщо тоді була проблема з енергетичними ресурсами, то цього року ситуація може бути гірше".

Експерт радить подивитися, що в будинку не працювало минулого року, коли були перебої зі світлом, і розробити план, як діяти.

"Подбайте про засоби для генерування електроенергії, зберігання – це або батарейні блоки, акумулятори, інвертори, зарядні станції, — продовжує він. — Можна обирати дешевші варіанти, можна дорожче. Все залежить від потреб – чи вам треба ліхтарики заряджати, чи щоб від цієї системи працював газовий котел. Можна зробити на основі автомобільних акумуляторів, дешевого інвертора – тоді це буде кілька тисяч гривень коштувати. Якщо брати полімерні акумулятор – то на десятки тисяч".

Звісно, загальнобудинкові проблеми краще вирішувати гуртом — усім мешканцям.

"Якщо люди об’єднані і комунікують між собою, їм легше вирішити будь-які питання управління своїм будинком, зокрема і підготовку до опалювального сезону", — зазначив експерт з ЖКГ Олександр Сергієнко.

Саме за цим принципом функціонує така форма правління будинком, як ОСББ. У Києві на неї припадає 15%, а по країні – 25% усіх багатоквартирних будинків, додає Сергієнко. Уже зараз вони вирішують питання, пов’язані з підготовкою інженерії всього будинку до опалювального сезону. Тим часом, незабаром вступають в силу зміни до законодавства, які мають на меті допомогти ОСББ вирішувати нагальні питання швидко.

Легалізація електронного листування: що змінив новий закон про ОСББ

Допомогти у прийнятті рішень, зокрема, пов’язаних із підготовкою до опалювального сезону, має і прийнятий нещодавно закон про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками, який президент підписав 9 серпня (законопроєкт №7029). Основна частина змін вступить в силу через три місяці, тобто у листопаді.

Згідно з пояснювальною запискою до законопроєкту, нині процедура прийняття рішення співвласниками багатоквартирного будинку ускладнена бюрократичними вимогами та є застарілою. Зокрема, вимоги законодавства щодо кількості голосів, необхідних для прийняття рішення зборами є невиправдано завищеними.

"Складна процедура прийняття рішення в тому числі є перепоною для участі у програмах Фонду енергоефективності, що не дозволяє в повній мірі розрити існуючий потенціал даної інституції для реалізації заходів з підвищення енергоефективності в житловому фонді", — кажуть автори проєкту.

Ухвалені проєктом зміни до законодавства, зокрема, передбачають:

• належне врегулювання процедури прийняття рішень у багатоквартирному будинку з використанням електронних інструментів та електронного цифрового підпису;
• спрощення механізму інформування про проведення зборів співвласників;
• вимоги про наявність нотаріально посвідченої довіреності не стосуються створення і поточної діяльності ОСББ та їх асоціації;
• усунення прогалини законодавства щодо неможливості подання на державну реєстрацію документів частково у паперовій, а частково в електронній формі.

Спрощення прийняття рішень чи популізм: що насправді проголосувала ВРУ

Через війну чимало українців залишили свої помешкання, що ускладнило прийняття рішень на загальних зборах ОСББ. Цей закон дає можливість запровадити електронне дистанційне голосування, що допоможе в ухваленні нагальних рішень, зокрема й пов’язаних з підготовкою до опалювального сезону, переконаний Святослав Павлюк.

"Тепер для організації проведення установчих або загальних зборів можна, дотримуючись вимог закону, повідомити співвласників про місце та час проведення зборів, та електронну платформу, на якій ці збори будуть відбуватись онлайн, а потім зібрати письмові листки опитування (у формі електронного документа)", — пояснив Олександр Дерека, старший юрист, в.о. керівника практики будівництва та капітальних інвестицій TOTUM LF.

Утім, дистанційне голосування проводилося і до прийняття законодавчих змін, каже юрист, член правління ОСББ в м.Києві Дмитро Левицький.

"Яка процедура голосування в ОСББ? Мають відбутися загальні збори, як фізична зустріч, — пояснює він. — Але на цю зустріч може прийти хоч і дві людини, щоб вона відбулася. У чинній редакції закону немає вимоги щодо кворуму. А далі і за чинним законом, і за зміненою редакцією, проводиться письмове опитування тих, хто не був на зборах фізично. І якщо під час нього дозібрали необхідну кількість голосів, рішення прийнято".

Співвласники до офіційної процедури голосування збиралися у чатах, користуватися спеціальними платформами — платними й безкоштовними для ОСББ, електронними цифровими підписами, бо законодавство про електронний документообіг поширюється на всі сфери, каже Левицький. Натомість цей закон навпаки — дещо ускладнив комунікацію.

"Якщо раніше ми мали контакти і посилали електронне повідомлення й одержували у відповідь підписане повідомлення з закладеним [електронним підписом], то тепер закон передбачає, що людина повинна написати заяву, що вона готова так отримувати повідомлення", — зауважив він.

Рішення (не)прийнято: скільки тепер голосів мешканців потрібно ОСББ

Важлива новела нового закону — загальні збори ОСББ самі можуть визначати кількість голосів, необхідну для прийняття всіх рішень, крім від’єднання багатоквартирного будинку від інженерних мереж (але, у будь-якому випадку не менше, ніж 50%), каже Олександр Дерека.

Дмитро Левицький звертає увагу на те, що насправді закон підняв планку необхідної кількості голосів.

"На сьогодні всі рішення в ОСББ приймаються понад 50% голосів, але деякі найважливіші — фінансові, якщо статутом передбачено, — двома третинами. Чинний закон мав вилку — 50% або дві третини. Нова редакція – скільки голосів визначає виключно статут в розвилці від 50% до 75%. Тобто закон, нібито спрощуючи, піднімає цю планку взагалі до 75%", — вважає Левицький.

На його думку, така новація була пролобійована забудовниками. В ОСББ у новозбудованому будинку більшість має забудовник та афілійовані з ним власники великих комерційних приміщень. Забудовник може виписати норму, щоб практично всі рішення приймалися 75% голосів, і в такий спосіб "паралізувати" роботу ОСББ.

Зміни "жодним чином не вплинуть на права тих осіб, які не хочуть приймати участь у голосуванні, або хто хоче і голосує "проти", переконаний Дерека.

"Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників. Тобто неважливо, як проголосував співвласник, чи за, чи проти, чи взагалі не голосував, якщо більшість прийняла рішення, то його виконують всі співвласники. Тобто, наприклад, на зборах прийняли рішення про збільшення внеску на утримання будинку з 01.01.24, з першого січня всі сплачують за новим тарифом, без виключень", — наголосив Олександр Дерека.

Відновлення чи утеплення: як закон вплине на підготовку будинків до зими

Закон наділяє правління ОСББ надзвичайними повноваженнями на період дії воєнного стану. При цьому надана можливість загальним зборам ці повноваження припинити.

"У цьому законі в Прикінцевих положеннях є певні норми спеціально для воєнного часу, які дозволяють правлінню без рішення загальних зборів приймати певні рішення щодо оперативного реагування на воєнні виклики. Правління може самостійно приймати рішення про реконструкцію, ремонт багатоквартирного будинку, якщо він пошкоджений внаслідок бойових дій", — пояснив Дмитро Левицький.

У цьому позитивна роль ініціативи, кажуть юристи. Однак врешті проєкт навряд чи допоможе ОСББ, наприклад, провести утеплення будинку.

"Будь-яка підготовка до опалювального сезону пов’язана з фінансами. На жаль, цих коштів немає ані у співвласників багатоквартирного будинку, ані в управителів, які управляють у будинках де є і де немає ОСББ. Тому що більшість коштів, які є у людей, і які сплачують за обслуговування багатоквартирного будинку, і ОСББ, і управителі змушені використовувати на сплату електроенергії, яка подорожчала з 1 червня 2023 на 80%. Якщо раніше управляюча компанія в Дарницькому районі сплачувала близько 3 млн на місяць, то зараз вона буде сплачувати 5 млн. Тобто всі кошти, які були, які можливо могли використати на підготовку до опалювального сезону, просто фізично їх не буде", — переконаний засновник "Спілки споживачів комунальних послуг" Олег Попенко.

Експерт каже: врешті, скільки б не приймалося законів, якщо в місцевих бюджетах не закладати й не виділяти коштів на підтримку ОСББ, управителів, то нічого кардинально не зміниться. Більше того, перед ОСББ стоять проблеми, які зовсім не вирішує ухвалений парламентом закон.

"Щоб приймати спільні рішення, співвласникам, які і раніше, треба чи то правлінню, чи то ініціативній групі зібрати інформацію про власників квартир і нежитлових приміщень у будинку. З наданням цієї інформації у нашої системи адміністративних послуг виникають певні проблеми. Наприклад, БТІ не надають інформацію, або надають за дуже великі гроші. Тож, щоб скликати загальні збори, необхідно цю інформацію зібрати, а Реєстр речових прав недонаповнений. Тобто квартири, які були зареєстровані до 2013-го, у ньому зазвичай відсутні. І ця проблема ніяк законом не вирішена", — резюмував Дмитро Левицький.