Ціни вище, вибір менше. Як змінюється вартість квартир на первинному ринку і що будують
Ринок нерухомості навесні традиційно оживає – збільшується кількість працюючих будмайданчиків, а відділи продажів активно пропонують покупцям варіанти нових осель. Чи зростають ціни у комфорт-класі, які квартири найбільше цікавлять покупців і які умови розтермінування пропонують компанії, досліджував Фокус.
Інформаційні меседжі лютого-березня, пов’язані з можливим перемир’ям, впливають на настрої споживачів: до відділів продажів девелоперів потихеньку потягнулись зацікавлені покупці, які тривалий час відкладали рішення про угоду з купівлі нового житла. Тим часом, фахівці зауважують: вибір на ринку новобудов, наприклад, Києва – не надто й великий, адже останні три роки забудовники завершували проєкти, розпочаті до вторгнення РФ, і лише зараз компанії починають планувати будівництво зовсім нових комплексів. Як розвивається ринок новобудов, що шукають покупці та як змінюються ціни, з’ясовував Фокус.
Житло комфорт-класу: яка вартість метру та що з попитом
Весну 2025 року ринок первинної нерухомості зустрічає в тривожному очікуванні і з дуже обмеженим оптимізмом, каже оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. На її думку, психологічна готовність покупця на тлі геополітичних новин і тенденцій лишається вкрай низькою: зараз це 15-18% від рівня довоєнного попиту. "Тобто ми відкотились назад. Цьому, до слова, посприяли не лише дії нашого ворога чи нової адміністрації Білого дома, але й систематичні внутрішні проблеми. В першу чергу — рівень введення в експлуатацію і темпи будівництва. Вони лишаються на вкрай низькому показнику: середні затримки по ринку сягають 18-24 місяців", — зазначає експертка. І додає: прийнятні темпи будівництва зараз загалом по країні демонструють приблизно 55% компаній.
У компаніях висловлюють надії, що все ж таки новини щодо можливого перемир’я наразі мотивують покупців активніше розглядати купівлю житла, ніж наприкінці минулого року. Але зауважують і про причини, які тиснули на попит в бік його падіння. "Найважчий етап пройдено – це друге півріччя 2024 року, коли висока невизначеність спровокувала падіння попиту на ринку нерухомості. До цієї ситуації призвели кілька чинників. По-перше, посилення обстрілів інфраструктури, по-друге, мобілізаційні процеси після запровадження нового закону про мобілізацію. Також відбувались негативні процеси у державних програмах, зокрема відсутність фінансування програми "єВідновлення" вплинула на ринок і попит на житло. Крім того, були змінені умови програми "єОселя" та зменшився обсяг її фінансування", — розповіла Фокусу СМО Alliance Novobud Ірина Міхальова.
За словами Вікторії Берещак, середньозважена вартість квадратного метра в класі "комфорт+" в київському регіоні сягає 1100 дол. за кв.м, в бізнес-класі — 1750/кв.м, у Львові — 1150 дол./кв.м за комфорт+ і 2300 дол./кв.м за бізнес, тим часом, як у Одесі варість метру – 850 дол. в комфорт-класі та 1050 дол. у бізнес-класі.
"Вартість квадратного метра за останні три місяці зросла в діапазоні 3%. Ті комплекси, що мають ліквідний продукт і вищу будівельну динаміку, дорожчають помітно вище за ринкові показники: зростання залежно від ступеня готовності може бути і 7-10%", — каже Вікторія Берещак.
- Читайте також: "Бачимо зростання попиту на житло у комфорт-класі та готуємо нові проєкти". СМО Alliance Novobud Ірина Міхальова
Найбільше на ціни нових квартир тиснуть зростання вартості будівельних матеріалів та дефіцит працівників. "Основні чинники, які впливають на вартість квадратного метра, — істотне зростання вартості практично усіх видів будівельних матеріалів, робіт, а також дефіцит і, відповідно, зростання вартості робочої сили", — зазначає Ірина Міхальова. За її словами, зараз відбувається постійне зростання вартості електроенергії, будматеріалів, а ціна транспортних послуг підвищується. До того ж на ринку – серйозний дефіцит працівників. "Людей, які можуть працювати на будівництвах, катастрофічно не вистачає, це наслідок мобілізаційних процесів, дефіцит кадрів посилюється", — каже Ірина Міхальова.
Треба менше площі: які квартири шукають покупці в 2025 році
Ще наприкінці 2024 року експерти ринку нерухомості помітили цікаву тенденцію: покупці шукають квартири меншої площі. "Поступово залишається в минулому прагнення придбати квартиру на сто двадцять квадратних метрів, зараз попит іде в бік зменшення площі. Змінився попит в розрізі двокімнатних і трикімнатних, де популярним стає невеликий метраж. Тому багато забудовників в нових комплексах по-іншому проєктують квартирографію, а в тих комплексах, які реалізуються, запроваджуються зміни, або у наступних чергах змінюють планування і метражі", — зауважила у коментарі Фокусу СМО Alliance Novobud Ірина Міхальова.
Вікторія Берещак також зазначає, що попит на невеликі квартири збільшився. Йдеться, зокрема про запит на квартири в 60-85 кв.м з великою кухнею-вітальнею від 17 кв.м, двома чи трьома ізольованими спальнями 11-14 кв.м, ванною та гостьовим санвузлом, окремим гардеробом. "Українці змінюють свої поведінкові паттерни, об’єднуються поколіннями, забирають близьких з ТОТ, і їм потрібен більший спільний простір в квартирі та водночас окремі ізольовані приватні зони, окремі санвузли", — каже Вікторія Берещак.
Що ж стосується вибору самого ЖК, то тут, як і минулого року, більшість покупців шукають в комфорт-класі багатофункціональний комплекс з гарно розвиненою інфраструктурою. Як зазначає Вікторія Берещак, реальний попит зосереджений в сегменті "комфорт+" в форматах "поліфункціональний кластер/квартал", "місто в місті" з високою будівельною динамікою і варіативною лінійкою планувальних рішень.
Під час війни безпековий чинник – серед основних пріоритетів, а тому покупців часто цікавить наявність укриття або ж підземного паркінгу в новому ЖК. Крім того, каже Ірина Міхальова, має значення інфраструктура на території ЖК і поруч, можливість не йти далеко, щоб купити продукти або відвідати спортзал.
Кредит або розтермінування: що пропонують покупцям забудовники і банки
Минулого року ринок нерухомості суттєво підтримувала державна іпотечна програма "єОселя", і на цей рік певні сподівання на те, що іпотека зможе підтримати попит, залишаються. Головне, кажуть фахівці, щоб було фінансування програми у потрібному ринку обсязі.
"Щоб програма справді була помічною для ринку, потрібно включити пільгові умови і для ветеранів та членів їхніх родин, наприклад: зробити 3% ставку, перший внесок — до 10% і не більше (де-факто, а не лише де-юре), а щорічне фінансування програми має становити не менше 15-20 млрд грн стабільно протягом щонайменше 5 років. Тоді можна говорити про драйвер зростання для ринку", — вважає Вікторія Берещак.
Окрім пільгової іпотеки, на попит впливають і програми розтермінування, які пропонують компанії-забудовники. Адже не всі покупці можуть відповідати умовам програми "єОселя", крім цього, не всі новобудови акредитовані за програмою. Тому в компаніях часто пропонують власні програми, в рамках яких можна сплачувати за нову оселю протягом 6-12 місяців, а інколи і до трьох років.
"Ми, звісно, маємо альтернативу програмі "єОселя" — власні програми розтермінування. Адже ця програма доступна не для всіх проєктів, до того ж не всі можуть скористатися державною програмою. Перший внесок – 10-20% залежно від терміну та конкретної квартири. Є у нас і розтермінування, коли можна вже заселитись та продовжувати виплачувати. Наприклад, така програма є для клубного будинку Illinsky House, який вже зданий в експлуатацію", — розповіла Ірина Міхальова. І додала: також є можливість купити квартиру з внеском 40-50% і отримати розтермінування на два роки, а інша програма розтермінування від Alliance Novobud дозволяє сплачувати за придбану квартиру впродовж трьох років. "Ми індивідуально розглядаємо кожен запит. Компанія має ще й окрему програму розтермінування для військовослужбовців", — зазначила Ірина Міхальова.
Ціни зростуть: чого очікувати від ринку новобудов у 2025 році
За словами Ірини Міхальової, у 2025 році нові проєкти житлових комплексів в Києві очікуються в економ- і комфорт-класі, де зосереджений найбільший попит на нові квартири. Тим часом, у бізнес-класі фахівці не очікують ані значного зростання вартості метру, ані нових проєктів – забудовники мають спочатку реалізувати квартири в тих ЖК, які вже здані в експлуатацію. А з огляду на доволі високі ціни бізнес-класу заселити нові будинки під час війни — не надто проста задача.
"У бізнес-класі ціни залишаться приблизно на тому ж рівні плюс 5-10% внаслідок дорожчання будматеріалів. Тим часом як у комфорт-класі ціни можуть зрости на понад 15% до кінця року. Також, на мій погляд, буде активніше розвиватись будівництво заміського житла – котеджі, таунхауси, на це вже помітний попит, і він буде лише зростати", — пояснила Ірина Міхальова.
Як нагадала Вікторія Берещак, причини підвищення ціни метру в новобудовах — суто ринкові, а саме — тиск інфляції на собівартість будівництва, а також тиск супутніх викликів – дефіцит і зростання витрат на працівників, висока вартість будматеріалів. Експертка очікує, що в 2025 році в бізнес-класі цінових гойдалок не буде. Тим часом, фахівці мають сподівання на підтримку попиту на нове житло за допомогою державної програми "єОселя". "Будь-який прогноз сьогодні в умовах стількох непередбачуваних змінних може корегуватись зі зміною геополітичних обставин та новин на полі бою. Ключове завдання ринку наразі: вистояти і знайти в собі сили рухатись в умовах майже нульового попиту", — зауважила у коментарі Фокусу Вікторія Берещак.