Реконструкція хрущовок в Україні: хто вирішить долю старих будинків і їхніх мешканців

Законопроєкт про реконструкцію фонду застарілого житла ухвалили у першому читанні. Проте виникає багато запитань, зокрема, куди переселятимуть мешканців, як довго триватиме будівництво та чи повернуть їх в модернізовані оселі? Ба більше, експерти наголошують на необхідності допрацювання документа №6458, адже без чітких правил, гарантій для мешканців і заміни старих мереж масштабна реконструкція хрущовок в Україні може так і залишитися точковим проєктом. 

Вік хрущовки: коли почали будувати та в якому стані фонд зараз

Хрущовки — показові представники епохи СРСР, коли "надмірності у проєктуванні" програвали перед швидким забезпеченням населення житлом. Масове будівництво таких 5-поверхових будинків розпочалося після Другої світової війни, в 1956-1957 роках, згідно із постановою "Про усунення надмірностей у проєктуванні і будівництві", а активне зведення тривало до середини 1980-х.

Сьогодні ж більшість з цих панельних і цегляних будівель потребують капітального ремонту, модернізації або навіть знесення. Водночас реконструкція застарілого фонду не є суто будівельною темою, адже йдеться про права власників, компенсації, переселення та демонтаж. І хоча законопроєкт про оновлення застарілого житлового фонду вже є, проте механізм заміни хрущовок, досі лишається неповним. 

Скільки хрущовок в Україні і як визначатимуть, що будинок потребує реконструкції

Масштабна реконструкція хрущовок в Україні не передбачає принцип “будинку багато років — його треба зносити”. Крім того, їхню долю не мають вирішувати забудовники. 

“В рамках реформи житлової політики, яку офіційно розпочала країна, значущість цього питання беззаперечно зростає. Містам потрібен механізм безпечного оновлення застарілого житла, але він має починатися не з інтересу забудовника, а з технічного стану будинку, прав мешканців і публічного інтересу міста”, — розповіла оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак у коментарі Фокусу.

За різними оцінками, в Україні від 25 до 30 тис. житлових будинків морально та фізично зношені й потребують оновлення. У законопроєкті застарілий житловий фонд описується як такий, що втратив значну частину експлуатаційних характеристик. Часто йдеться про понад 60% зношеності. Але, за словами експертки, самого цього показника недостатньо, щоб ухвалювати рішення про реконструкцію хрущовок або їх знесення. 

“На практиці має працювати чітка логіка з трьома обов’язковими рівнями оцінки. Перший — незалежне технічне обстеження, яке визначає стан несучих конструкцій, інженерних мереж і загальну безпеку будинку. Другий — енергоаудит, що показує ефективність будівлі та витрати на її утримання. Третій — техніко-економічне обґрунтування, яке має відповісти на головне питання: що раціональніше — модернізація чи знесення”, — пояснила Вікторія Берещак.

Як зауважила експертка, міжнародний досвід доводить, що більшу частину панельного житла зносити не потрібно, а лише модернізувати. Тому рішення щодо кожної хрущовки або кварталу має бути індивідуальним. Знесення має залишатися крайнім варіантом, коли модернізація технічно неможлива або економічно невиправдана. 

“І цей сценарій точно потрібен Україні, але має бути чітко прописаний на рівні законодавчої рамки”, — додала вона. 

Реконструкція хрущовок неможлива без заміни старих мереж

Разом із реконструкцією хрущовок потрібно оновлювати й зовнішні комунікації: теплотраси, водогони, каналізацію та електропідстанції. Інакше нове або відремонтоване житло залишиться підключеним до старої інфраструктури, яка вже перебуває у поганому стані.

Засновник громадського об’єднання “Союз споживачів комунальних послуг” Олег Попенко у коментарі Фокусу наголосив, що заміна мереж має бути обов’язковою частиною реновації.

“Однозначно треба замінювати. На жаль, якщо ми говоримо про комплексний підхід, то поки не бачимо його в діях влади. Наразі ця ситуація має досить поверхневий та навіть загрозливий вигляд”, — зауважив експерт.

Якщо зводити нові будинки або капітально ремонтувати старі хрущовки, але залишати зношені комунікації, це може створити ще більші проблеми в майбутньому. 

“Можна набудувати десятки будинків замість хрущовок, але потім самим потрапити в халепу. Старі мережі будуть виходити з ладу”, — зазначив він.

В Україні є чимало прикладів житлових комплексів, де активна забудова не супроводжувалася належним оновленням інфраструктури. Тому, на думку Попенка, під час реконструкції хрущовок потрібно думати не лише про фасади, квартири чи капітальні ремонти, а й про повну заміну мереж.

Інакше експлуатація оновлених будинків може призвести до масштабніших проблем. Особливо з огляду на те, що у великих містах вкрай зношені не лише мережі водоканалів, а й теплопостачання та інша комунальна інфраструктура.

Вплив реконструкції житла на комуналку

А ось пов’язувати реконструкцію хрущовок зі зміною комунальних тарифів не варто. За словами Олега Попенка, реновація може вплинути не стільки на сам тариф, скільки на суму в платіжках, які отримують мешканці. 

Йдеться насамперед про вартість обслуговування будинків і споживання ресурсів. Якщо після реконструкції хрущовки стануть енергоефективними, будуть утеплені та споживатимуть менше тепла, платіжки для мешканців теоретично мають зменшитися.

“Я б не пов’язував реновацію з комунальними тарифами. Вона може вплинути не на вартість тарифів, а на платіжку, яку отримуватимуть містяни. Якщо це будуть енергоефективні будинки з меншим споживанням тепла, платіжка повинна бути меншою”, — пояснив він.

Водночас експерт зауважив, що старі будинки не збільшують втрати комунальних підприємств через аварійність, адже капітальні ремонти керуючі компанії часто не проводять.

Мешканці, забудовник чи влада — хто вирішуватиме долю хрущовок

Остаточне рішення про знесення або реконструкцію хрущовок не може залежати лише від однієї сторони. Як запевняють експерти, це може призвести до зловживання або блокування процесу.

“Якщо це виключно рішення міста чи інвестора, одразу виникає ризик, що реновація перетвориться на інструмент девелоперського тиску. Якщо це лише рішення мешканців, достатньо одного конфлікту, щоб зупинити проєкт на роки. Тому робоча модель — це система взаємних обмежень і перевірок”, — розповіла Берещак.

Робоча модель має складатися з чотирьох елементів:

• незалежний технічний висновок, який визначає, чи будинок взагалі підлягає реконструкції або знесенню;
• рішення співвласників із чітко визначеним порогом підтримки (без вимоги абсолютної одностайності, достатньо 75% голосів);
• роль міста, яке затверджує проєкт у межах містобудівної логіки, а не точково;
• державні гарантії, які захищають права власників і фіксують правила гри.

“Сьогодні саме відсутність цього балансу є ключовою проблемою: законопроєкт є, але механізму ухвалення рішень, якому довірятимуть усі сторони, поки ще немає. І без цього жодна реновація не буде масштабованою”, — висловилась експертка.

Що буде з власниками квартир під час реконструкції хрущовок

Питання переселення мешканців залишається одним із найчутливіших у темі реконструкції хрущовок. Саме невизначеність із тим, де люди житимуть під час робіт і які гарантії отримають, за думку Вікторії Берещак, є однією з причин, чому реновація в Україні досі не запущена.

Вона вважає, що у робочій моделі можуть бути лише три прийнятні варіанти: 

• тимчасове житло на весь період реконструкції або знесення;
• компенсація оренди коштом інвестора чи відповідної програми;
• надання нової квартири ще до початку демонтажу. 

“Будь-який варіант “звільніть житло, далі подивимось, порахуємо і вирішимо” неприйнятний. Людина не може залишитися в стані невизначеності без чітких термінів, умов і відповідальності за їх порушення”, — наголосила експертка.

За її словами, законопроєкт №6458 лише частково описує ці механізми через договори між інвестором і власниками. Однак цього недостатньо. У правилах має бути чітко зафіксовано, де саме житиме людина на період робіт, хто оплачуватиме це житло, що відбуватиметься у разі затримки та які гарантії отримають вразливі групи. Механізм компенсації з урахуванням коефіцієнта житлової площі також потребує доопрацювання.

Яке житло мають отримати власники після реконструкції хрущовок

Законопроєкт №6458 передбачає, що мешканцям мають надати інше, але аналогічне за площею житло, або запропонувати іншу форму компенсації, залежно від моделі реалізації проєкту.

“Але тут є принципова різниця між формальним підходом і справедливим результатом. Формула не гарантує, що людина не втрачає в якості життя. Вона не враховує розташування, інфраструктуру, тип будинку, поверх, транспортну доступність: тобто ті фактори, які на практиці формують реальну цінність житла.

Критично важливо, щоб у фінальній редакції закону цей механізм був посилений логікою еквівалентності за цінністю, а не лише за площею. Це може означати: вибір між новою квартирою і грошовою компенсацією, можливість отримати житло в тому ж районі, що для когось є принциповим, і чітко прописану ринкову оцінку”, — пояснює Вікторія Берещак.

Без такого підходу, за її словами, навіть формально правильна компенсація може сприйматися мешканцями як втрата. А це напряму впливатиме на їхню готовність погоджуватися на реконструкцію.

Законопроєкт про реконструкцію хрущовок потрібно доопрацювати

Законопроєкт №6458 містить базову логіку реновації, зокрема роль інвестора, механізм договорів і компенсацій, але він поки не формує систему, якій довірятимуть усі сторони процесу.

Експертка Вікторія Берещак виділила п’ять критичних питань, які потрібно допрацювати, а саме:

• чіткі критерії рішень. Потрібно розмежувати, коли застосовується модернізація, а коли знесення. Зараз це питання надто відкрите і може інтерпретуватись під конкретний проєкт;
• механізм згоди мешканців. Закон має визначити зрозумілий поріг підтримки та процедуру ухвалення рішення, яка не блокує процес, але й не ігнорує інтереси меншості. Це один із ключових “вузлів”, без якого реновація не запуститься;
• гарантії відселення і компенсації. Механізм у законі є, але його потрібно деталізувати: терміни, якість житла, відповідальність за затримки, умови для вразливих груп. Без цього люди не довірятимуть процесу;
• антикорупційні запобіжники. Йдеться про відбір інвестора, зміну параметрів забудови, щільність, функціональне призначення територій. Саме в цих точках виникають найбільші ризики, і це вже відзначалось на рівні парламентських оцінок;
• економіка проєкту і прозорість. Має бути зрозуміло, за рахунок чого фінансується реновація, яка вигода інвестора і як баланс інтересів між містом, бізнесом і мешканцями фіксується на практиці.

“Поки ці елементи не зібрані в єдину логіку, закон залишається рамковим. А рамкові закони без операційного механізму в таких чутливих темах не працюють, як показує практика”, — зауважила експертка.

Як захистити права мешканців, які не погоджуються на реконструкцію хрущовок

Найскладніше у процесі реконструкції хрущовок — це досягти повної згоди мешканців, адже не всі позитивно ставляться до цього. Якщо для старту реновації вимагати 100% підтримки співвласників, проєкт може зупинитися через один-єдиний конфлікт. Водночас примусове виселення без чітких гарантій створює ризик соціального конфлікту та судових спорів.

Експертка вважає, що захист мешканців має будуватися не через право “вето”, а через систему гарантій. Йдеться про обов’язкову незалежну оцінку вартості житла, право вибору між альтернативною квартирою і компенсацією, чітко зафіксовані умови переселення ще до початку робіт, доступ до повної інформації про проєкт і його наслідки, а також можливість судового оскарження. 

“У законопроєкті вже закладена логіка, що рішення ухвалюється більшістю співвласників, але саме баланс між волею більшості та захистом меншості ще потребує доопрацювання”, — повідомила Вікторія Берещак.

Чи можлива реконструкція хрущовок під час війни

Масштабна реконструкція хрущовок в Україні навряд чи розпочнеться одразу. На думку експертки, більш реалістичним сценарієм є пілотні проєкти в окремих будинках або кварталах із критичною зношеністю, де є технічна необхідність і згода мешканців.

“Такі кейси можуть показати, що реновація є не ризиком втрати житла, а інструментом його оновлення”, — вважає Вікторія Берещак.

Вона розповіла про досвід інших країн.

• У Німеччині та Польщі старі панельні будинки здебільшого не зносили, а оновлювали: утеплювали фасади, міняли інженерні мережі та покращували планування квартир. 
• У Франції та Великій Британії частину проблемних житлових кварталів усе ж демонтували, але лише тоді, коли відновити їх уже було неможливо. 
• У країнах Балтії основний акцент зробили на енергоефективній реновації за участі держави і мешканців.

“Головний висновок для України простий: реновація починається не з технічного рішення, а з довіри до правил гри. І поки ці правила не будуть чітко визначені, масштабного сценарію годі й чекати — лише точкові спроби”, — зазначила експертка.

Нагадаємо, оскільки в Україні тисячі старих будинків в аварійному стані, у Раді розглядають масштабну реновацію. Голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк зауважила, що наразі мерії міст відкладають це в довгу шухляду через війну. Проте, вона вважає, що програми оновлення потрібно напрацьовувати заздалегідь.