Ризики для власників квартир: через яку деталь у документах майно можуть оскаржити в суді
Купівля квартири нерідко відкриває портал до проблем, пов'язаних із її оформленням. Фокус розібрався, через що це відбувається.
Попри поширену думку, що внесення запису до Державного реєстру речових прав остаточно закріплює право власності на нерухомість, на практиці це не завжди так. 2026 року Міністерство юстиції активно розглядає скарги на дії державних реєстраторів і нотаріусів, а окремі реєстраційні рішення скасовують навіть через кілька місяців після оформлення майна. Виходить, що запис у реєстрі не завжди гарантує безпеку майна? Фокус з'ясував, у яких випадках реєстрацію квартири, будинку чи земельної ділянки можуть анулювати.
На тлі пожвавлення ринку нерухомості, збільшення кількості угод із новобудовами та посилення контролю за фінансовими операціями зростає і кількість спорів щодо законності реєстрації прав власності. І хоча закон гарантує недоторканність права власності, помилки або порушення під час реєстраційних дій можуть поставити під сумнів сам факт набуття цього права.
Майно зареєстровано, але чи абсолютно захищене?
В українському законодавстві право власності захищене як Конституцією України, так і міжнародними нормами, а базові гарантії закріплені одразу в кількох нормативних актах.
"В Україні основними діючими нормами, які забезпечують захист права власності є стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст. 41 Конституції України, ст. 321 ЦК України, які встановлюють: Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні", — пояснює адвокатка та партнерка ЮК WINNER Світлана Круторогова.
Водночас захист права власності не означає автоматичний захист будь-якого запису в реєстрі. Якщо реєстрацію здійснили з порушеннями, вона може бути оскаржена як у судовому порядку, так і через Міністерство юстиції.
За словами адвоката АО "Марусяк і партнери" Юрія Барди, саме механізм адміністративного оскарження через Мін'юст залишається одним із найбільш затребуваних інструментів захисту прав власників нерухомості.
Підроблені документи залишаються головною причиною скасувань
Найчастіше предметом скарг стають випадки, коли реєстрація проводиться на підставі документів із ознаками підробки або недостовірних відомостей. Йдеться не лише про фальшиві договори чи довіреності. Причиною для скасування можуть стати будь-які документи, які не відповідають вимогам законодавства або містять недостовірну інформацію про власника, об'єкт чи підстави виникнення права.
У таких ситуаціях Мін'юст перевіряє не сам спір про право власності, а законність дій реєстратора. Якщо буде встановлено, що рішення ухвалювалося на підставі неналежних документів, реєстраційний запис може бути анульований.
Саме тому останніми роками значно зросли вимоги до перевірки документів під час посвідчення угод.
Нотаріуси отримали більше інструментів контролю
Від початку 2026 року в Україні посилився не лише податковий контроль за операціями з нерухомістю, а й контроль за походженням коштів учасників угод.
Як пояснює Світлана Круторогова, нові правила передбачають додатковий обмін інформацією між нотаріусами та податковими органами.
"З 01.01.2026 року набули чинності зміни, зокрема, до Податкового кодексу України, згідно яких про посвідчені договори та видані свідоцтва про право на спадщину приватні нотаріуси подаватимуть щоквартально звітність з деталізацією по місяцях звітного кварталу, а державні нотаріуси — щомісячно", — каже вона.
За її словами, такі нововведення покликані посилити контроль за правильністю сплати податків під час операцій із нерухомістю.
Паралельно нотаріуси продовжують виконувати функції суб'єктів первинного фінансового моніторингу. У випадках, коли сума угоди перевищує 400 тис. грн, вони мають право вимагати документи, які підтверджують походження коштів покупця.
До таких документів можуть належати податкові декларації, договори дарування, спадкові свідоцтва, кредитні договори або інші підтвердження законності джерел фінансування.
Якщо буде встановлено, що держреєстратор здійснив реєстрацію на підставі документів, які містять ознаки фальсифікації або не відповідають вимогам законодавства, Мін'юст має право скасувати відповідне рішення
Хоча сам факт відсутності таких документів не є прямою підставою для скасування права власності, ретельніша перевірка допомагає запобігати шахрайським схемам ще до проведення реєстрації.
Конфлікти між записами в реєстрах
Ще однією поширеною підставою для скасування реєстраційних дій залишаються суперечності між заявленими правами та інформацією, яка вже міститься в державних реєстрах.
Наприклад, якщо на об'єкт уже зареєстровано право іншої особи, існує арешт, іпотека або інше обтяження, а реєстратор проводить нову реєстрацію без належної перевірки, таке рішення може бути визнане незаконним.
Саме для запобігання подібним ситуаціям нотаріуси проводять комплексну перевірку нерухомості перед посвідченням угоди.
Як зазначає Світлана Круторогова, перед посвідченням правочинів з нерухомістю нотаріус перевіряє об'єкт нерухомості через Єдиний державний реєстр судових рішень, Реєстр боржників, що є в загальному доступі, й так званий Реєстр обтяжень Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Фактично така перевірка має мінімізувати ризики подвійного продажу або незаконного відчуження майна.
Подвійний продаж майна: ризик, який вдалося суттєво знизити
До запуску сучасної системи державної реєстрації одним із найпоширеніших шахрайств був подвійний продаж нерухомості різним покупцям. Сьогодні ризик таких схем значно менший завдяки синхронізації нотаріальних дій із Державним реєстром речових прав.
"При посвідченні правочинів із об’єктами нерухомості нотаріус, як реєстратор, реєструє перехід права власності в електронній системі в момент підписання угоди, що унеможливлює ризик подвійного продажу нерухомого майна", — пояснює експертка.
Навіть за наявності запису в реєстрі власникам варто зберігати всі документи щодо набуття права власності та регулярно перевіряти інформацію про своє майно, адже будь-яка помилка або незаконна дія можуть стати приводом для оскарження реєстрації
Проте повністю виключити спори все ще неможливо, особливо якщо мова йде про старі правовстановлюючі документи або майно, права на яке раніше не були внесені до електронного реєстру.
Старі документи БТІ можуть створювати проблеми
Окрему категорію спорів становить нерухомість, права на яку були оформлені до 2013 року.
У багатьох випадках документи існують лише в паперовій формі, а інформація про власників відсутня у сучасному Державному реєстрі речових прав.
За словами Світлани Круторогової, під час підготовки угоди нотаріуси надсилають електронні запити до БТІ для підтвердження права власності продавця.
Однак проблема полягає в тому, що не всі архіви оцифровані, а деякі бюро технічної інвентаризації досі працюють переважно з паперовими документами. Якщо підтвердження права власності неможливо оперативно отримати або виявляються розбіжності між архівними даними та сучасними реєстрами, це може стати підставою для майбутніх спорів і скарг.
Новобудови та майнові права — новий фронт конфліктів
2026 року особливу увагу Мін'юсту привертають суперечки навколо новобудов, об'єктів незавершеного будівництва та майбутньої нерухомості.
Ринок первинного житла продовжує розвиватися навіть в умовах війни, а разом із цим збільшується кількість спорів між забудовниками, інвесторами та покупцями.
Причинами скарг можуть бути помилки під час реєстрації майнових прав, дублювання записів, порушення черговості оформлення прав або невідповідність документів вимогам законодавства.
Через високу вартість таких об'єктів навіть технічні помилки нерідко переростають у багатомільйонні судові та адміністративні спори.
Як оскаржити реєстрацію у Мін'юсті
За словами Юрія Барди, важливим залишається дотримання процесуальних строків. Скарга до Міністерства юстиції подається протягом двох місяців з моменту, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права. Якщо цей строк пропущено, поновити його неможливо.
Після подання документів скарга проходить попередню перевірку, а потім передається на розгляд Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації. При цьому Мін'юст не розглядатиме справу, якщо аналогічний спір уже перебуває на розгляді суду.
Тому, як додає експерт, 2026 року скасування державної реєстрації нерухомості найчастіше пов'язане не з переглядом права власності як такого, а з перевіркою законності дій реєстратора або нотаріуса. Підроблені документи, ігнорування даних реєстрів, процедурні порушення та помилки під час оформлення новобудов залишаються головними причинами для втручання Міністерства юстиції.
Водночас посилення фінмоніторингу, нові вимоги до звітності нотаріусів та цифровізація реєстраційних процедур поступово звужують простір для шахрайських схем.
Нагадаємо, українці вже з наступного року можуть почати жити за новим Цивільним кодексом. Про це Фокус розпитував юристів раніше. Вони вважають, що Україні справді потрібен новий цивільний кодекс, але важливо, щоб оновлення не створило нових проблем.