Квартира є, а в реєстрі її немає: як довести право власності на майно — 4 найпоширеніші ситуації
Юристи пояснили, що робити, якщо вашої нерухомості немає в реєстрі. Адже електронний реєстр запрацював у 2013 році, і якщо ви приватизували квартиру чи збудували будинок до цього часу та більше нічого з ним не робили, для системи вашого житла не існує.
Власники нерухомості часто стикаються з юридичними проблемами, які не дають змоги швидко підтвердити своє право на квартиру чи будинок. Найпоширеніші з них — відсутність даних у Державному реєстрі речових прав, втрата документів через війну, незареєстровані приватні будинки та спадщина, яку не встигли оформити. Юристи пояснили Фокусу, що робити власникам неоформленої нерухомості, а також як оформити право на майно і не втратити компенсацію у разі його втрати чи руйнування.
1. Якщо зруйнованого майна немає в державному реєстрі
За словами адвокатки ETERNIX Вікторії Гаврилкіної, одна з найпоширеніших проблем пов'язана з тим, що Державний реєстр речових прав повноцінно запрацював лише 2013 року. Якщо квартира або будинок були оформлені раніше, інформація про них може існувати лише в паперових архівах БТІ.
"Якщо майно купувалося чи оформлювалося раніше, інформація про нього є лише на паперових носіях. Програма автоматично "бачить" лише електронні записи", — пояснює експертка.
Відсутність даних у ДРРП ( в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) повноцінно запрацювала лише від 2013 року. Якщо майно купувалося чи оформлювалося раніше, інформація про нього є лише на паперових носіях (у БТІ) або у старих реєстрах. Однак програма "єВідновлення" автоматично "бачить" лише електронні записи
У такій ситуації власнику насамперед необхідно зареєструвати право власності в ДРРП. Якщо паперові документи збереглися, слід звернутися до ЦНАПу або нотаріуса для внесення відомостей до реєстру.
Про цю ж проблему говорить і юрист ЮК "Приходько та партнери" Олександр Солодовик.
"Якщо ви приватизували квартиру чи збудували дім до 2013 року і більше нічого з ним не робили — для системи вашого житла не існує. Найголовніша проблема в тому, що в електронній системі вашого майна немає, вона його не бачить".
Юрист радить не чекати виникнення проблем, а заздалегідь "оцифрувати" право власності та, за можливості, оновити технічний паспорт.
2. Як довести існування будинку, якщо його не встигли ввести в експлуатацію
Ще одна складна категорія справ — приватні будинки та дачі, у яких люди жили роками, але так і не оформили введення в експлуатацію.
Вікторія Гаврилкіна нагадує, що відповідно до статті 331 Цивільного кодексу право власності на новозбудоване нерухоме майно виникає лише після введення його в експлуатацію та державної реєстрації.
"До цього моменту будинок юридично вважається набором будівельних матеріалів", — зазначає адвокатка Вікторія Гаврилкіна.
За її словами, якщо об'єкт повністю зруйнований, скористатися "будівельною амністією" вже практично неможливо, адже провести технічне обстеження немає чого. У такому разі залишається звернення до суду, де доказами можуть бути документи на земельну ділянку, будівельний паспорт, повідомлення про початок будівництва, договори із підрядниками, квитанції на придбання матеріалів, договори про підключення комунікацій, фото будинку та показання свідків.
Олександр Солодовик також наголошує, що закон у цьому питанні досить жорсткий: "Якщо дім не введено в експлуатацію, юридично це не житло. Це просто купа будматеріалів, складених у формі будинку".
Водночас він звертає увагу, що для будинків, збудованих до 1992 року, існують окремі юридичні механізми захисту через суд. Якщо ж будинок спорудили пізніше, нинішня судова практика залишається складною.
3. Що робити, якщо документи на нерухомість знищила війна
Втрата всіх документів разом із будинком є ще однією з поширених проблем для власників житла на прифронтових територіях.
За словами Вікторії Гаврилкіної, спочатку варто спробувати відновити дублікати через архіви БТІ або нотаріуса. Якщо архіви також були знищені, єдиним шляхом залишається звернення до суду про визнання права власності.
Для підтвердження своїх прав можуть використовуватися квитанції про оплату комунальних послуг, довідки про сплату податку на нерухомість, витяги з погосподарських книг, рішення органів місцевого самоврядування про виділення земельної ділянки чи присвоєння адреси.
"З екранів телевізорів усе виглядає просто: зайшов у "Дію", натиснув кнопку "єВідновлення", прийшла комісія — і ось у вас сертифікат на нове житло. Але як людина, яка щодня працює з документами на нерухомість, технічними паспортами та реєстрами, скажу чесно: між вашою заявкою та реальними грошима стоїть стіна бюрократії. Державна система розрахована на ідеальні документи. Але в реальному житті їх майже ні в кого немає", — каже юрист Олександр Солодовик
Олександр Солодовик радить збирати будь-які докази.
"Вам потрібно довести судді, що ви там жили і були власником", — рекомендує він.
За його словами, доказами можуть стати старі фото будинку, договори на світло, газ чи воду, квитанції, документи приватних інженерів, показання сусідів і довідки з погосподарських книг.
4. Як оформити спадщину, якщо майно не було зареєстроване
Окремі труднощі виникають і у спадкоємців. Як пояснює Вікторія Гаврилкіна, якщо спадкова справа вже відкрита, спадкоємець може звернутися із заявою про прийняття спадщини ще до отримання свідоцтва. Якщо ж майно не було зареєстроване за життя спадкодавця, нотаріус відмовить у виданні свідоцтва через відсутність реєстрації права власності.
Електронний реєстр нерухомості (ДРРП) запрацював у 2013 році. Якщо ви приватизували квартиру чи збудували дім до цього часу і більше нічого з ним не робили — для системи вашого житла не існує
У цьому разі необхідно звертатися до суду з позовом про визнання права власності в порядку спадкування. Після рішення суду спадкоємець реєструє нерухомість у Державному реєстрі речових прав.
Схожий алгоритм описує й Олександр Солодовик.
"Йдете до нотаріуса і просите оформити спадщину. Він вам офіційно відмовляє. З цією відмовою йдете до суду. Суд визнає за вами право власності на знищене майно в порядку спадкування".
Поради юристів
Олександр Солодовик радить не чекати, доки виникне потреба доводити право власності.
"Отримання компенсації за зруйноване — це марафон, а не спринт. Не чекайте, поки держава магічним чином усе спростить. Починайте відновлювати папери, шукати копії техпаспортів та звертатися до юристів уже сьогодні".
Він також рекомендує завчасно оцифрувати документи, зберігати їх у хмарних сховищах та зробити детальну фотофіксацію нерухомості, адже ці матеріали можуть стати важливими доказами у разі втрати майна.
Нагадаємо, раніше Фокус писав про вилучення та реалізацію нерухомого майна боржника. Як це здійснюється в Україні і які закони запроваджено.