Кияни готуються до зими і переїжджають: експерт назвав головні ризики оренди зараз
Ситуація з мостами і загроза блекаутів змушують киян змінювати помешкання, а водночас і мапу оренди. Фокус розповідає, що слід перевірити в новій квартирі перед заселенням.
У Києві на початку жовтня 2026 року пропозиція житла в оренду помітно зросла, а середня вартість довгострокової оренди за останній місяць знизилася приблизно на 3-5%. За два місяці кількість активних оголошень про оренду в столиці збільшилася на 66%. Водночас вибір квартири для багатьох орендарів тепер визначається не лише ціною чи районом. Так, важливими стали поверх, наявність укриття, метро та можливість пережити відключення електроенергії.
Тож, орендарям варто особливо уважно перевіряти не лише саму квартиру, а й документи та умови проживання. Юристка пояснила, що потрібно знати перед підписанням договору, хто має право здавати квартиру, як розподіляються платежі ОСББ та чи має орендар якісь обов'язки перед об'єднанням співвласників.
Оренда квартири у Києві та ціни на житло у жовтні
За актуальними показниками ЛУН, медіанна вартість довгострокової оренди в Києві становить близько 17 тис. грн за однокімнатну квартиру, 25 тис. грн просять за двокімнатну, а ціни на трикімнатні квартири сягають 44 тис. грн.
Водночас орендарі дедалі більше звертають увагу на характеристики будинку. Через ризики відключень та проблеми з роботою ліфтів попит на квартири на високих поверхах знизився. Натомість перевагу часто надають нижчим поверхам, будинкам поблизу метро і об'єктам із підземним паркінгом або іншим укриттям.
Вагомою перевагою стала і енергонезалежність будинку чи квартири. Все більше запитів на генератори, резервне живлення для насосів, опалення та ліфти, а також автономне живлення безпосередньо у квартирі.
Як зазначила у розмові з Фокусом адвокатка Марина Суткович, за таких умов орендарю важливо не поспішати з передаванням грошей, навіть якщо квартира здається привабливою за ціною.
2026 року Україна фактично почала реформу житлового законодавства. Набрав чинності новий закон "Про основні засади житлової політики", а старий Житловий кодекс 1983 року переважно втратив чинність. Водночас для людини, яка орендує звичайну квартиру у приватного власника, кардинально правила не змінилися. Новий закон прямо передбачає можливість власника передавати приватне житло в оренду, а сам договір оренди, як і раніше, укладається відповідно до Цивільного кодексу України.
Перед оплатою перевірте, хто здає квартиру
Передусім перед укладенням договору слід переконатися, що людина справді має право розпоряджатися квартирою. Юристка радить перевірити документи на право власності та особу власника. Якщо договір підписує не власник, а представник, необхідно перевірити документи, які підтверджують його повноваження.
Самих ключів від квартири недостатньо. Адже орендар зазвичай передає одразу кілька платежів — гроші за перший місяць, іноді оплату останнього місяця та страховий депозит. Після цього він перевозить до житла власні речі, техніку та документи.
"Наявність ключів сама по собі таких повноважень не підтверджує", — наголошує юристка.
Якщо квартира має кількох співвласників, також потрібно враховувати права кожного з них і переконатися, що людина, яка здає житло, має право це робити.
2026 року головні практичні правила залишаються тими самими: перевірити, хто є власником квартири і чи має особа право її здавати, укласти письмовий договір, визначити розмір орендної плати і депозиту, розписати, хто сплачує комунальні послуги та інші платежі, зафіксувати стан квартири і передбачити порядок припинення договору
Чим небезпечна оренда "через знайомого"
Марина Суткович розповіла про ситуації, коли доступ до квартири має людина, яка не є її власником.
"Наприклад, власник, який перебуває за кордоном, може залишити ключі сусіду чи знайомому. Якщо ця людина без його відома знаходить орендаря, отримує перший платіж і депозит, а потім зникає, справжній власник може заявити, що не давав згоди на оренду. У результаті орендар ризикує залишитися без житла та без переданих грошей", — каже адвокатка.
Влона також згадала і ще більш незвичний випадок. У її практиці трапилася ситуація, коли одну квартиру фактично намагалися здати двічі.
"Власник перебував за кордоном і залишив ключі сусідці, яка мала доглядати за житлом. У квартирі вже проживав орендар, який на кілька місяців поїхав додому. Водночас особа, яка мала доступ до квартири, намагалася здати її на цей період іншій людині. Під час огляду в квартирі залишалися речі першого орендаря, які намагалися заховати в іншій кімнаті. Коли потенційні орендарі попросили показати документи від власника та підтвердити повноваження, зробити це не змогли", — розповіла юристка, додавши, що оголошення було розміщене через агентство нерухомості.
Тому, за словами експертки, навіть участь рієлтора не означає автоматично, що право людини здавати квартиру було належним чином перевірено.
Договір оренди: що обов'язково прописати
Юристка радить укладати письмовий договір оренди навіть тоді, коли сторони добре знайомі або домовляються "на довірі".
У документі варто чітко прописати:
- точну адресу та характеристику квартири;
- строк оренди;
- розмір орендної плати;
- дату та спосіб оплати;
- умови можливого підвищення орендної плати;
- хто платить за комунальні послуги;
- хто сплачує внески ОСББ;
- хто оплачує інтернет та інші послуги;
- розмір депозиту та умови його повернення;
- хто відповідає за поточний і капітальний ремонт;
- хто ще має право проживати у квартирі;
- умови щодо домашніх тварин, куріння та піднайму;
- порядок дострокового розірвання договору;
- стан квартири, меблів і техніки на момент заселення.
Особливо важливо не обмежуватися формулюванням "оренда плюс комунальні".
За загальним правилом наймач має своєчасно вносити орендну плату та оплачувати комунальні послуги, якщо сторони не домовилися про інше. Тому в договорі краще прямо зазначити, які саме платежі бере на себе орендар, а які залишаються за власником.
Акт приймання-передачі може врятувати від суперечки
До договору юристка радить додавати акт приймання-передачі, де варто зафіксувати стан квартири, меблів і побутової техніки, наявні пошкодження, а також показники лічильників.
"Ще краще зробити фотографії квартири та майна на момент заселення. Це особливо важливо через депозит: якщо після виїзду виникне суперечка щодо пошкоджень, сторони матимуть можливість порівняти стан житла до та після оренди", — додає Марина Суткович.
Хто має платити внески ОСББ
Окремо в договорі потрібно прописати платежі, пов'язані з ОСББ. І тут важливо розрізняти звичайний щомісячний внесок на утримання будинку та разові цільові внески. Наприклад, це може бути внесок на заміну ліфта, ремонт даху або фасаду. Саме тому формулювання "комунальні платить орендар" може виявитися недостатньо конкретним.
"Краще заздалегідь визначити, хто і які платежі сплачує", — радить юристка.
Чи має орендар відношення до ОСББ
Сам факт оренди квартири не робить людину співвласником будинку. Договір оренди укладається між власником квартири та орендарем. Орендар не набуває права голосу на зборах ОСББ і не бере участі в управлінні будинком лише через те, що проживає у квартирі.
Водночас орендар користується спільним майном будинку. Йдеться про під'їзд, ліфт, подвір'я, паркінг тощо. Тому він має дотримуватися встановлених правил користування цим майном.
"Перед заселенням варто запитати власника про правила доступу на територію, паркування, користування спільними приміщеннями, проведення ремонтних робіт та інші обмеження, які можуть безпосередньо стосуватися мешканців", — радить юристка.
За її словами, орендарю не обов'язково вивчати статут ОСББ від першої до останньої сторінки, проте правила, які стосуються мешканців будинку, краще знати заздалегідь і, за потреби, врахувати в договорі оренди.
Що змінилося для орендарів 2026 року
Цьогоріч в Україні почалася реформа житлового законодавства, для людини, яка орендує звичайну квартиру у приватного власника, це не означає кардинальної зміни повсякденних правил.
Новий закон передбачає можливість власника передавати приватне житло в оренду, а договір оренди житла укладається відповідно до положень Цивільного кодексу України. Тому 2026 року для орендаря ключовими залишаються практичні речі:
- перевірити власника та його право здавати квартиру;
- укласти письмовий договір;
- чітко розподілити платежі;
- визначити порядок оплати внесків ОСББ;
- зафіксувати стан квартири та прописати умови припинення оренди.
На тлі збільшення пропозиції орендар отримав більше можливостей для вибору. Але разом із дешевшою квартирою можна отримати проблеми з документами, платежами або умовами проживання. Тому перед передачею грошей важливо перевірити не лише ціну та фотографії в оголошенні, а й того, хто саме здає житло, що написано в договорі та які правила діють у конкретному будинку
На що дивитися в київській квартирі перед заселенням
Через ситуацію на ринку Києва до юридичних перевірок додався ще один важливий блок — практична придатність житла до життя в умовах воєнних ризиків. Тож, перед підписанням договору орендарю варто окремо перевірити:
- Поверх. Чи зможете ви регулярно користуватися сходами у разі відключення електроенергії та зупинки ліфта.
- Укриття. Де воно розташоване, скільки часу займає до нього дістатися та чи справді воно доступне мешканцям.
- Електроенергію. Чи є генератор, акумуляторне живлення або інші рішення на випадок тривалого відключення.
- Воду та опалення. Чи залежить їхня робота від електроенергії та чи передбачене резервне живлення.
- Доступ до будинку. Як працюють домофон, ворота, ліфт та інші системи під час відключень.
- Правила ОСББ. Чи є обмеження щодо паркування, користування двором, ремонтів, доступу до будинку або інших спільних зон.
"Насамперед я завжди раджу укладати письмовий договір оренди, навіть якщо квартиру здає знайомий або сторони домовилися «на довірі». Цивільний кодекс прямо передбачає письмову форму договору найму житла", — наголошує експертка.
Нагадаємо, раніше Фокус писав про транспортний колапс у Києві. Рух між берегами на кількох мостах обмежили частково або повністю. Причиною стали російські атаки. Лише за добу в Південний міст зафіксували щонайменше чотири влучання.