Не надто складний процес. Як правильно та швидко придбати нерухомість в Україні

Хоча Україна зараз переживає найважчий період з часів Другої світової війни, багато хто починає дивитись в майбутнє, яке в України обов’язково буде: зростання економіки по закінченню війни буде стрімким, а за ним стрімким буде і зростання цін на нерухомість, тому для отримання максимальної вигоди, за наявності бажання інвестувати, придивлятися до можливих об’єктів нерухомості треба вже зараз, поки продавці готові знижувати ціни та поступатися на перемовинах.

Чи складний це процес за законодавством України та які особливості для іноземних інвесторів?

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Договір купівлі-продажу нерухомості — це документ, який засвідчує законну передачу нерухомості від одного власника до іншого за винагороду, яка вказана в цьому ж документі. Окрім продавця та покупця в угоді також бере участь нотаріус. Нотаріус виступає ключовою фігурою в підписанні угоди, оскільки він узгоджує всі документи та своїм підписом затверджує здійснення передачі прав власності на нерухоме майно.

Для укладення угоди купівлі-продажу продавці повинні зібрати обов'язковий пакет документів. Таким чином продавець підтвердить, що є власником нерухомості та підвищить надійність угоди. Для початку відмітимо, які персональні документи повинен мати власник будинку.

Фізична особа:

• Паспорт чи інший документ посвідчення особистості.
• Документ про реєстрацію місця проживання (у випадку ID-картки).
• Ідентифікаційний код.
• У випадку шлюбу відповідне свідоцтво (Свідоцтво про розірвання шлюбу/Рішення суду про розірвання шлюбу/Свідоцтво про смерть другого з подружжя).

Звертаємо увагу, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 19 квітня 2022 р. N 480 укладання договорів для продавців фізичних осіб за довіреністю не допускається, необхідна особиста присутність власника об’єкта нерухомості на угоді.

Юридична особа:

• Паспорт директора (засновника).
• Довідка про реєстрацію (у випадку ID-картки).
• Виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
• Установчий документ (опис з кодом доступу до електронного установчого документа).
• Згода загальних зборів на здійснення угоди.
• Протокол та наказ на призначення директора/Довіреність.

Відповідно, об'єкт угоди також повинен мати перелік обов'язкових документів:

• Документ, який підтверджує право власності особи на майно або витяг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення державної реєстрації права власності без видачі відповідного документа).
• Звіт про оцінку, зареєстрований у єдиній базі даних, з присвоєнням унікального номера.
• Державна реєстрація права власності.
• Документ про наявність/відсутність прав малолітніх, неповнолітніх, недієздатних чи інших осіб користуватись майном.
• Якщо власником майна є неповнолітні чи недієздатні особи, також важливим є дозвіл органу опіки та піклування у формі витягу з рішення відповідної міської, районної чи сільської адміністрації.

У випадку продажу окремого будинку, навколо нього обов'язково буде знаходитись земельна ділянка. Незалежно від того, наскільки великою є ділянка, перед виставленням будинку на продаж варто забезпечити наявність обов'язкових документів, які її стосуються.

Документи щодо земельної ділянки:

• Документ, який підтверджує право власності на ділянку або витяг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення державної реєстрації права власності без видачі відповідного документа).
• Витяг з Державного земельного кадастру.
• Звіт про оцінку майна, зареєстрований у єдиній базі даних, з присвоєнням унікального номера.

Що стосується покупця, він також повинен мати перелік обов'язкових документів. Зокрема, він повинен надати посвідчення особи та ідентифікаційний код. У випадку подружжя, також не завадить мати при собі свідоцтво про шлюб, а також письмову згоду подружжя на здійснення угоди.

Для купівлі нерухомого майна фізичною особою-нерезидентом вимагається наявність облікової картки платника податків (ідентифікаційного коду виданого Державною податковою службою України). Для цього потрібно подати в відповідний орган Державної фіскальної служби України переклад паспорта особи, завірений нотаріально і заяву. Присвоєння ідентифікаційного коду відбувається протягом десяти днів.

Крім того, слід зазначити, що відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу та ст. 120 Земельного кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

Які особливості та обмеження існують для іноземців (нерезидентів)?

За загальними правилами, всі права на придбання нерухомості у нерезидентів такі самі, як і в громадян України. Існують певні обмеження, окремо зазначені в законодавстві, а саме:

• Землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам (частина 5 статті 22 Земельного кодексу України).
• Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності ( частина 2 статті 81 Земельного кодексу України).
• Особливий порядок набуття нерезидентами права власності на об’єкти, що відносяться до державного або комунального майна;

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

• у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
• за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Які податки потрібно сплатити для оформлення угоди з купівлі нерухомості?

До моменту підписання угоди продавець повинен сплатити державі наступні податки.

Які податки повинна сплатити фізична особа , що продає нерухомість:

• Податок на дохід фізичних осіб (18% від вартості нерухомості, однак із суми цього доходу вираховуватимуться витрати на придбання такого об'єкта).
• Військовий збір (1,5% від вартості нерухомості).
• Державне мито (1% від вартості нерухомості).

Якщо громадянин вперше в календарному році продає нерухомість та був її власником понад 3 роки, податок на дохід та військовий збір не сплачуються.

Крім того, якщо нерухомість була передана продавцю у спадок, дохід від угоди також не обкладається податком.

Юридична особа продавець у бідь-якому випадку буде сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування.

Податки, які повинен сплатити покупець:

• Внесок до Пенсійного фонду України (1% від вартості нерухомості).
• Державне мито (у разі домовленості з продавцем про сплату).
• Оплата реєстрації майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
• Оплата послуг нотаріуса.

Всі оплати відбуваються за попередньою домовленістю сторін, і можна розподілити їх між сторонами як завгодно. Це варто зробити заздалегідь, щоб уникнути непорозумінь під час оформлення угоди купівлі/продажу.

Як відбувається сама угода з купівлі нерухомості в Україні

Першою гарантією успішного оформлення угоди є присутність нотаріуса. Він перевірить наявність всіх обов'язкових документів та завірить їх, чим затвердить законність угоди. Перш за все, нотаріус готує договір купівлі-продажу будинку, після чого передає його для ознайомлення продавцю та покупцю нерухомості.

Кожна із сторін повинна звернути особливу увагу на правильність даних своїх паспортів, ідентифікаційних кодів та ПІБ. В договорі містяться всі дані, які стосуються нерухомості, включаючи адресу, технічні особливості та ціну. Крім того, обов'язковим атрибутом будь-якого договору має бути точна дата укладення.

Якщо якась із сторін перебуває у шлюбі, в процесі підписання договору повинні бути присутні чоловік/дружина. Вони повинні дати свою письмову згоду на здійснення угоди. Або така письмова згода повинна бути надана заздалегідь і посвідчена нотаріально.

У разі узгодження всіх умов договору та перевірки правильності даних обома сторонами та сплати всіх вищезазначених податків, продавець та покупець підписують його. В свою чергу, нотаріус повинен посвідчити договір, після чого угода може вважатися здійсненою.

Фінальним етапом є внесення даних про нового власника нерухомості до Реєстру речових прав. Новий власник отримує виписку з Реєстру, що підтверджує його право власності на нерухомість. На цьому угода купівлі-продажу може вважатися успішно завершеною.

Процес придбання нерухомості в Україні не такий вже і складний, все відбувається за 1 день у одного нотаріуса (за умови наявності всіх необхідних документів), та не потребує додаткових звернень до будь-яких державних органів.