Новосілля відкладається. Як забудовники переносять терміни здачі нових будинків

будівництво, зима
Фото: pixabay.com | Заморожені забудови в столиці стали наслідком війни з Росією

Інвесторам, які напередодні вторгнення Росії вклали кошти в нерухомість на первинному ринку, сьогодні загрожує затримка будівництва як мінімум на пів року. Як зараз працюють забудовники в Україні та чи зможуть вони взагалі ввести в експлуатацію свої об'єкти?

Related video

Після 24 лютого роботи на столичних будмайданчиках зупинилися, а попит на квартири в новобудовах упав до нуля. Утім, уже у квітні, коли окупантів вибили з Київщини, на деяких будмайданчиках знову затепліло життя. Однак потенційні покупці зайняли вичікувальну позицію.

"Ми планували купити квартиру на початку 2022 року та навіть встигли продати свою нерухомість у Вінницькій області. Але коли ми вже були на етапі вибору об'єкта будівництва, пролунала війна. Ми відмовилися від ідеї вкласти в житло, що будується. Тепер спостерігаємо та чекаємо, може, на ринку вже готової нерухомості з'явиться саме те, що нам потрібне", — розповіла маркетологиня Ярослава Овчарук.

Де попит? Як він змінюється та що з цінами на первинному ринку житла

"Попит на новобудови з початком воєнних дій знизився на 80-90%, — коментує ситуацію Ірина Луханіна, експертка ринку нерухомості. — Водночас інтерес до вже майже готового житла економ-класу вартістю 28-35 тис. грн за кв. м пояснюється відновленням пільгових іпотечних програм для ВПО, військовослужбовців та ін."

Щодо всіх інших об'єктів, за словами співрозмовниці Фокусу, хіба що має місце купівля первинки на вторинному ринку в первинного інвестора з великим дисконтом до 40% вартості.

Трохи краща ситуація на заході України. За словами Вікторії Берещак, експертки ринку нерухомості, реальний попит на житло в новобудовах, який конвертується в угоди тут і зараз, спостерігається в Івано-Франківську, Львові й Тернополі. Хоча й тут перебої з електроенергією дещо охолодили настрої.

новобудова, квартира, нерухомість Fullscreen
Через падіння попиту під час війни покупці з грошима можуть придбати нерухомість у забудовників зі знижкою до 25%

Зазвичай попит впливає на прайси забудовників у той чи інший бік. Але зараз, незважаючи на практичну відсутність покупців, забудовники піднімають ціни. За словами Луханіної, до підвищення вартості житла в новобудовах у гривні під час війни призвели такі фактори:

  • інфляція;
  • коливання валютного курсу;
  • дефіцит і подорожчання палива;
  • нестача робочої сили;
  • подорожчання будматеріалів;
  • ускладнена логістика;
  • перебої з електроенергією та водопостачанням.

Луханіна додає, що зростання цін сповільнилося в листопаді на тлі зниження готівкового курсу долара, що становить близько 40 UAH/USD. Нагадаємо, влітку курс штурмував межу в близько 45 UAH/USD.

Відсутність попиту підриває будівельну галузь. "Уже зараз є забудовники, які перебувають на межі внутрішнього дефолту. Ті, які мають готові квартири, пропонують шалені знижки інвесторам за умови повної оплати. Це дає їм можливість якось триматися на плаву та потроху будувати", — повідомляє Ірина Луханіна. Співрозмовниця Фокусу зазначає, що, незважаючи на заявлену компанією вартість квартири, покупець із грошима має можливість придбати нерухомість у забудовника з дисконтом до 25%. Але черги з охочих не стоять.

Без грошей, без світла. Чому під час війни будівництва завмирають

Попри обставини, багато українських забудовників намагаються продовжувати працювати. "У Києві й області відновлено будівництво понад 170 об'єктів. Найбільше активних будівельних майданчиків у Голосіївському та Печерському районах (близько 40), менше — у Дніпровському (близько 10), — коментує ситуацію Ірина Луханіна. — Темпи будівництва досить низькі. Роботи переважно ведуться на об'єктах зі стадією готовності 75-85%, що зумовлено хоч якимось попитом, тоді як об'єкти на нижчих стадіях зовсім не цікавлять покупців, і їхнє будівництво призупинили".

Проте відновлення проєктів часто має декларативний характер, тоді як активне будівництво практично не ведеться. "Номінально майже 70% ЖК, які будувалися в Києві до 24 лютого, відновили роботи, але фактично їх частка ледве сягає 40%. Крім того, багато компаній лише створюють видимість бурхливої діяльності, і обсяг задіяних потужностей у більшості з них становлять 30-60% у кращому разі", — розповідає Фокус Вікторія Берещак.

будівництво, будівництво, будівельники Fullscreen
Найчастіше під час війни на столичних будовах бурхливу діяльність зображають кілька людей
Фото: Gettyimages

Як коментує ситуацію один із інвесторів у новобудову в Києві, його забудовник "вчиняє певні хаотичні дії в напрямку завершення проєкту", але нові терміни здачі невідомі, тоді як старі давно минули. В іншому випадку в забудовника ретельно викладають доріжки й облаштують газон на території нового ЖК, тоді як самі будинки мають, на жаль, неживий вигляд.

"Найбільші девелопери відчайдушно намагаються завершити вже розпочаті об'єкти з високим ступенем готовності. Водночас, терміни перенесення здачі будинків в експлуатацію збільшилися, як мінімум, на 3-6 місяців. Одночасно дві третини об'єктів перебувають на стадіях робіт до 1 року, а середній термін будівництва становить 1,5-2 роки. Тобто для інвесторів близько 70% ЖК настали дуже непрості часи", — коментує ситуацію на ринку Володимир Семенцов, співзасновник і керуючий партнер компанії INSPI Development.

Українці, як правило, з розумінням ставляться до спроб забудовників працювати в кризовій ситуації хоча б малі кроки та готові терпляче чекати. За спостереженнями Ірини Луханіної, у Києві терміни затримки будівництва становлять від 6 місяців до 1,5 року. Співрозмовниця Фокусу додає, що багато новобудов і в мирні часи не укладалися в обумовлені терміни, а з нинішніми труднощами затримки мають стійку тенденцію до збільшення.

Важливо
Генератор на допомогу. Як магазини та ресторани рятуються від регулярних відключень електроенергії
Генератор на допомогу. Як магазини та ресторани рятуються від регулярних відключень електроенергії

Головною причиною затримок стала відсутність у девелоперів коштів на будівництво. "За практично нульового попиту нові інвестиції не надходять. А в нас історично склалося, що компанії будують або за гроші інвесторів, або за кредитні кошти. Однак банки через підвищені ризики тепер не поспішають кредитувати будівництво", — пояснює Луханіна. Ще один вагомий фактор, за словами співрозмовниці Фокусу, — дефіцит будівельників, багато з яких нині воюють на фронті.

Заручниками ситуації стали інвестори, які змушені платити розстрочку навіть за повної зупинки будівництва й туманних перспектив отримання квартири. Однак далеко не всі покупці нерухомості зараз готові виконувати умови договорів.

Як зазначає старший юрист ЮКК "Де-юре" Іван Топор, більшість інвесторів істотно порушує графіки виплат, а частина взагалі припинила оплати, через що забудовники змушені будувати або власним коштом, або зупиняти будівництво.

"Якщо після початку війни деякі компанії й продовжували будівництво, то в більшості випадків це відбувалося за рахунок наявних запасів матеріалів. Після їх вичерпання будівництво або заморожується, або йде дуже повільними темпами відповідно до поточних надходжень від інвесторів", — констатує співрозмовник Фокусу.

Водночас забудовники вказують на пов'язані з війною об'єктивні фактори ускладнення логістики, постачання та, відповідно, затримки виконання робіт.

"Так само, як і у 2014-2015 роках, так і зараз, але у великих масштабах, через війну розірвані логістичні ланцюги та зупинені виробництва, — пояснює Ангеліна Деревльова, директорка з маркетингу та продажу БК "Міськжитлобуд". — Якщо, наприклад, у 2014-му потрібно було замінювати гіпсові штукатурки вітчизняного виробництва на іноземні, наприклад турецькі, то зараз за кордоном уже потрібно шукати постачальників арматури, кахельної плитки, мідного кабелю й ін., що займає багато часу та підвищує собівартість будівництва".

арматура, будівництво Fullscreen
Через війну з Росією українським забудовникам доводиться навіть арматуру шукати за кордоном

Російський енергетичний тероризм додатково ускладнив роботу забудовників. Як наголошує Деревльова, будівельні майданчики також страждають від відключень світла, як і споживачі. А на будівництві є технологічні процеси, які не можна зупиняти. Наприклад співрозмовниця Фокусу наводить приклад заливки плити перекриття — на цьому етапі часто можна спостерігати черги автобетонозмішувачів перед воротами будмайданчика, а бетон подається або насосами, або за допомогою кранів.

"Узимку для виконання монолітних робіт необхідно забезпечити підігрів бетону, для чого необхідне безперебійне електропостачання. В умовах відключень електроенергії для нас це майже нереально. Відповідно, ці процеси забудовники будуть змушені заморозити, що спричинить затримку термінів будівництва", — продовжує Ганна Мурашенко, комерційна директорка Really Building. Співрозмовниця Фокусу додає, що повітряні тривоги також гальмують будівництво, оскільки компанії-забудовники відповідають за безпеку людей і змушені згортати роботи.

Тобто навіть якщо в забудовника є певний запас міцності й фінансова подушка безпеки, він не убезпечений від ризиків зриву виробничих процесів.

Терміни затримок, про які йшлося вище, стосуються насамперед київського регіону. За словами Вікторії Берещак, у західних областях ситуація краща через коротші логістичні ланцюжки — виробничі потужності там розташовані під боком, а ввозити з-за кордону набагато зручніше та ближче. Але співрозмовниця Фокусу попереджає, що відсутність електроенергії та загрози енергетичній інфраструктурі означають, що терміни затримок будівництва незабаром можуть зрости для всієї країни.

"Львів, Чернівці, Івано-Франківськ, Тернопіль мали можливість працювати відносно стабільно, і це дозволило не сильно знижувати темпи, — підтверджує тенденцію Ганна Мурашенко. — Але Одеса, Дніпро та Київ, де стояло питання безпеки людей і ситуація була динамічно-нестабільною, були змушені зупиняти будівництво, проте зараз усіх забудовників зрівняли перебої з електроенергією, які ускладнюють роботу галузі по всій Україні".

Останнє коло. Які складнощі виникають на етапі введення в експлуатацію

Хоч би як складно будувати житло в нинішніх умовах, на цьому всі проблеми для забудовників та інвесторів не закінчуються. Адже етап уведення житла в експлуатацію також ускладнився.

Ірина Луханіна нагадує, що навіть у мирні часи з моменту практичної готовності будинку проходили місяці, інколи ж навіть цілий рік, до отримання сертифікату про введення в експлуатацію. Далі житлу ще мають присвоїти адресу, і лише після цього можна буде перепідключити електро- та водопостачання від будівельної компанії на власників квартир.

Із цим ситуація ускладнилася. "Багато будинків, які отримали сертифікати про введення в експлуатацію ще влітку 2021 року і на 70-80% заселені, все ще залишаються без поштових адрес, — розповіла Фокусу Ірина Луханіна. — Як наслідок, інвестори змушені оплачувати електрику та воду за тарифами (5,40-6 грн кВт), що виставляються забудовнику, оскільки без поштової адреси перепідключення неможливе".

Важливо
"Здам будинок з генератором". Які заміські будинки розмітають орендарі
"Здам будинок з генератором". Які заміські будинки розмітають орендарі

Як зазначає Вікторія Берещак, через те, що певний період в Україні не працювали реєстри, зараз поступово вводяться в експлуатацію комплекси, які були збудовані переважно до 24 лютого, або на той момент перебували на фінальних стадіях. Із підключеннями до комунікацій, за словами співрозмовниці Фокусу, також є затримки, але критичних масових проблем немає.

Російський енергетичний тероризм робить свій негативний вплив і на цьому етапі. "Часті відключення електроенергії зумовлюють зупинку роботи серверів реєстру будівельної діяльності, а постійні повітряні тривоги заважають роботі фахівців, які вносять інформацію до цих реєстрів. Усе це впливає на терміни подання та реєстрації дозвільної документації", — продовжує Максим Колдоба, адвокат, партнер ЮК ASA GROUP.

Із іншого боку, за словами Колдоби, держава йде назустріч забудовникам у складний час — ухвалою Кабміну від 24 червня 2022 року №722 дозволяє переносити терміни виконання окремих видів робіт із оздоблення фасадів і благоустрою території до кращих часів, а їх невиконання не впливає на можливість введення об'єкт в експлуатацію.

У туманній перспективі. Що чекає на інвесторів житлової нерухомості

Наразі, в умовах відключень електроенергії, українські міста занурені в пітьму. Такий же туманний і невизначений вигляд має майбутнє інвестицій у новобудови.

київ, блекаут, світло, новобудови, міст Fullscreen
Вид на темний лівий берег Києва взимку 2022 року. Перспективи інвестицій у нерухомість мають такий само туманний вигляд
Фото: Марiя Бабенко

Щоб оцінити свої перспективи, Ірина Луханіна радить інвесторам проаналізувати ситуацію із забудовником і з'ясувати такі питання:

  • чи відновлені будівельні роботи;
  • чи останнім часом були введені в експлуатацію інші будинки забудовника;
  • на якій стадії будівництва перебуває будинок, у якому куплено квартиру;
  • скільки ще платежів необхідно виплатити й у який термін;
  • чи готовий забудовник повернути гроші;
  • чи прописані штрафи за дострокове розірвання договору.

Знайшовши відповіді, можна прогнозувати, за яким сценарієм розвиватиметься ситуація. Варіанти можуть бути такі:

  • заморожування будівництва до закінчення бойових дій;
  • повернення коштів у судовому порядку;
  • продаж із переуступки майнових прав;
  • очікування здачі будинку з озвученою забудовником затримкою термінів.

Вікторія Берещак не відкидає переформатування ринку нерухомості — втрату позицій чи навіть відхід із ринку одних компаній і нарощування потужностей інших, які будують навіть зараз. "Переконана, що ні роки на ринку, ні бренд, побудований до війни, не врятують компанії, які зараз дають задню та з тих чи інших причин не будують або будують абияк. Тому, ймовірно, ще до закінчення війни кілька гучних імен у будівельному секторі можуть втратити лідерство в київському регіоні або навіть піти з ринку в забуття", — робить висновок Берещак.

Важливо
Другий воєнний рік. Які ризики для економіки принесе 2023-й
Другий воєнний рік. Які ризики для економіки принесе 2023-й

Іван Топор, зі свого боку, не виключає банкрутства тих забудовників, які планували завершити будівництво та розпродати нерухомість у найкоротші терміни, будують за рахунок кредитних коштів або мають надто великі витрати на утримання будівельного майданчика й оренду землі.

За словами Ганни Мурашенко, деякі забудовники вже розуміють, що не зможуть продовжувати діяльність, а їхні об'єкти після війни добудовуватимуть інші компанії. Співрозмовниця Фокусу впевнена, що згодом з'являться державні програми із завершення таких будівництв, оскільки країна буде зацікавлена в збільшенні житлового фонду. Очевидно, у цьому разі врахують інтереси інвесторів житла, які вже є. Проте процес може затягтися на роки.