Оренда під час війни. Як правильно укласти договір оренди нерухомості для бізнесу

Війна вносить корективи до всіх сфер життя українців. Не оминув цей процес і оренду комерційної нерухомості. З'явилися нові виклики та значно зросли ризики для обох сторін договору. У багатьох ситуаціях між сторонами виникли протиріччя щодо розміру орендної плати у зв'язку із запровадженням воєнного стану.

Ще події 2014 року та коронакриза змусили значно ретельніше ставитися до умов договору оренди, які стосуються обставин непереборної сили. Але повномасштабна війна вносить додаткові застереження.

На що слід звернути увагу під час укладання договору оренди під час війни?

Насамперед слід нагадати про частину 2 статті 286 Господарського кодексу України, згідно з якою орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або суттєво погіршився стан об'єкта оренди.

Для мінімізації подальших суперечок слід ще на стадії підписання договору з'ясувати, які саме обставини, на думку сторін, будуть достатніми для зменшення розміру орендної плати і якою мірою кожна з таких обставин вплине на розмір плати. Зазначимо, що навіть факт ведення бойових дій у місті, де знаходиться, наприклад, орендований магазин, не означає повної неможливості його використання, адже там зберігається майно, що належить орендареві приміщення.

Тому в договорі бажано вказати можливі події (наприклад, ведення сухопутних бойових дій на території області або міста, де розташований об'єкт та ін.), а також правові наслідки для сторін у разі пошкодження майна внаслідок бойових дій.

Кожна з таких подій повинна призводити до зниження плати на певний відсоток або до повного звільнення орендаря від оплати, а також встановлювати обов'язки сторін, якщо такий стан триватиме більше за певний проміжок часу.

У повоєнний період очікується поширеніше застосування статті 233 Цивільного кодексу України, що передбачає правові наслідки угоди, вчиненої під впливом важкої обставини. Такий правочин може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був його ініціатором. У ситуації з орендою майна такі обставини можуть бути використані стороною для дострокового розірвання договору оренди на вигідних для неї умовах без сплати штрафних санкцій.

У разі, якщо майно знаходиться поблизу районів, де зараз ведуться бойові дії, сторонам бажано дійти розуміння подальших дій у разі, якщо майно опиниться на тимчасово окупованій території та як діятиме договір у такому випадку. Слід пам'ятати, що за необхідності державної реєстрації права оренди (якщо договір укладається на термін понад три роки), можливість здійснити таку реєстрацію має лише обмежений перелік нотаріусів, через обмеження доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у воєнний час.

Якими є ризики для орендаря майна під час війни?

Оскільки в умовах воєнного стану доступ до інформації досить ускладнений, необхідно особливу увагу приділити перевірці права власності орендодавця на приміщення. Адже, на жаль, за таких умов шахраям простіше діяти. Зазначаємо, що лише факт державної реєстрації права продавця на приміщення не є 100% гарантією його права. Необхідно також ознайомитися з оригіналами правовстановлюючих документів та іншими побічними фактами (договорами про постачання комунальних послуг, інтернету, охорони тощо).

Другий аспект, який часто хвилює орендарів, — це ризик випадкового знищення або пошкодження майна. У нормальних умовах він нівелюється через залучення страхових компаній, проте в умовах із значними ризиками застрахувати майно від пошкодження внаслідок бойових дій може бути неможливо. Згідно зі статтею 323 Цивільного кодексу України, такі ризики лягають на власника майна, однак не зайвим буде передбачити це питання у договорі, а також встановити терміни, у які власник має відновити майно, або умови припинення договору, якщо поновлення у короткі терміни неможливе.

Якщо на об'єкті є споруди цивільного захисту (цивільної оборони), необхідно вказати сторону, яка відповідає за їх належну експлуатацію, згідно з порядком їх використання, затвердженим Кабінетом Міністрів України.

На що варто звернути увагу орендодавцю?

Основними ризиками для орендодавця, які йому необхідно передбачити в договорі, є умови оплати та мінімізація ризиків пошкодження майна.

Умови оплати — досить індивідуальний фактор незалежно від моделі оплати. Як зазначалося, необхідно передбачити, за яких умов ця оплата може коригуватися. Орендарі найчастіше хочуть прив'язати оплату до власного обороту або сплачувати частину прибутку, однак такий спосіб оплати несе певні ризики через складність контролю за господарською діяльністю орендаря та розподіл з ним його бізнес ризиків.

У разі пошкодження майна не внаслідок бойових дій, рекомендуємо покладати на орендаря обов'язок страхування приміщення на користь орендодавця, як це робилося у мирний час. У разі пошкодження внаслідок бойових дій слід передбачити першочергові дії сторін. Наприклад, на орендаря можна покласти обов'язок щодо фіксації події, виклику відповідних служб та обмеження доступу до приміщення сторонніх осіб на певний період, а також негайного повідомлення власника майна, адже орендар може оперативніше діяти на місці розміщення майна.

З початком війни у договорах оренди починає з'являтися окремий розділ на додаток до стандартних умов щодо форс-мажору, який регулює поведінку сторін у разі, якщо війна торкнеться їх майна. Чим докладніше цей розділ визначатиме права та обов'язки, тим простіше вестиме бізнес з мінімальними ризиками без тривалих судових суперечок.