Попит на готові квартири. Підсумки 2024 року для ринку житла та головні прогнози на 2025 рік

В Україні попит на житлову нерухомість поступово зростає, та здебільшого на готове дешевше житло. Пропозиція житла поволі поповнюється, переважно за рахунок добудови наявних об’єктів, а нові комплекси зводяться лише на заході країни. Водночас між пропозицією житла та побажаннями потенційних покупців є значні розбіжності, тож ринок відновлюється повільно, а ціни на житло на вторинному ринку ледь зростають. Такими є висновки аналітиків НБУ, що опубліковані у "Звіті про фінансову стабільність" (грудень 2024 року). Що відбувається з ринком нерухомості та чого чекати в 2025 році, досліджував Фокус.

Підсумки 2024 року: попит не відновився, забудовники продовжують будувати

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак каже, що 2024 року відбулось чергове випробування на міцність гравців ринку нерухомості. На її думку, руйнівні наслідки від енергетичного терору росіян весною-влітку мали кумулятивний ефект для галузі: з одного боку, вони вдарили по будівельній динаміці і виробничих потужностях виробників будівельних матеріалів в умовах, коли і так є питання з поставками подекуди, з іншого, вибили грунт з-під ніг у інвестора, що готовий був повертатись на ринок і надалі. "В 2023 ми говорили про поміркований оптимізм в умовах невизначеності: ринку вдавалось повертати подекуди до 3-5% від рівня платоспроможного попиту до війни за умови стабільно високих темпів будівництва, конкурентного продукта і фінансової стабільності девелопера. В 2024 ця система дала збій і, давайте відверто, темпи продажів не лише не поновились, але й знову просіли", — розповіла Вікторія Берещак у коментарі Фокусу.

Сусанна Караханян, керівник департаменту продажів Greenville Park та Greenville на Печерську, у розмові з Фокусом зазначила: ключова тенденція ринку протягом 2024 року – продовження процесу адаптації під виклики воєнного часу. Експертка також виділила кілька головних тенденцій ринку первинної нерухомості:

• Критично низький попит на первинку, пов’язаний зі збільшення ворожих обстрілів, економічним спадом, загальною невизначеністю, невтішними новинами з фронту. Зараз він тримається на рівні 20% від довоєнного;
• Нерівномірність попиту: краща ситуація в західних і центральних областях, майже повністю мертвий ринок в прифронтових регіонах;
• Поступове зростання цін на житло. За три осінні місяці ціни збільшилися в середньому на 4%. Тобто, підвищення не критичне, але воно є. Це результат суттєвого збільшення собівартості будівництва (до 45%), оперативно-виробничих та логістичних процесів, відключень електроенергії, дефіциту робочої сили внаслідок відтоку населення та мобілізації;
• Широкий спектр різноманітних програм, пропозицій, акцій та інших маркетингових ініціатив від девелоперів, щоб стимулювати попит та конкуренцію за клієнта на ринку.

Слабкий попит на нове житло протягом 2024 року – це наслідок бойових дій, мобілізаційних процесів, невизначеності, зауважують експерти. Має великий вплив на попит і енергетичний терор, що здійснювала протягом року РФ.

"Всі сподівання завжди на другу половину весни, в 2024 році все було так само, але стався масштабний обстріл і руйнація великої частини енергетичних мереж країни. Це вдарило і по очікуваннях покупця (психологічно), і по спроможностях компаній працювати з нарощуванням темпів активності. Літо було нестабільним: крива динаміки попиту була практично без змін, причому невизначеність із ситуацією в енергетиці створювало додатковий відкладений пресинг і на осінній бізнес-сезон. Треба віддати належне енергетикам, що зробили можливим повернення світла в оселі і будмайданчики, тож восени ми почали говорити про відновлення платоспроможного попиту", — каже Вікторія Берещак. І додає: ситуація складна, особливо непереливки мас-маркету без виразної клієнтоцентричної концепції і бізнес-класу.

У компаніях зазначають: цікавість до купівлі квартир є, проте нових угод доволі небагато. На це впливають як сезонні чинники, так і політичні. "Мали вплив кількість та щільність обстрілів (кожний масований ракетний удар по столиці відтерміновує угоди приблизно на 3-6 місяців), події на фронті, ворожі погрози використати міжконтинентальну балістичну зброю, невизначеність напередодні виборів в США. В середньому, майже 60% звернень клієнтів у відділи продажів – це відкладений попит", — зауважила Наталія Дубик, керівник проєктів групи компаній Greenville в Києві.

Читайте також: "Маркетинг не врятує, якщо на будмайданчиках тиша". Підсумки 2024 року для ринку первинної нерухомості. Інтерв'ю з керівником проєктів Greenville

Як зазначила Сусанна Караханян, найбільший інтерес покупців протягом року був спрямований на проєкти, які сукупно відповідали трьом базовим критеріям: реальне будівництво (нехай навіть повільне, але ж постійне); адаптивність забудовника до зовнішніх викликів на кшталт блекаутів чи кадрового голоду; функціональність проєкту, його ергономіка. "Популярністю користуються житлові комплекси з власної екосистемою, гнучкою лінійкою планувань. Наприклад, є попит на європланування з великими кухнями-вітальніми від 17 кв. метрів та двома санвузлами", — розповіла Сусанна Караханян.

Ціни та іпотека: що відбувається та який вплив кредитів на зростання угод з купівлі житла

Протягом 2024 року відбувався перегляд цін забудовникам, але надто сильного зростання вартості не відбулося. Вікторія Берещак зазначає: коливання ціни метру були в межах зростання собівартості. "Факторів кілька: інфляція, брак кваліфікованих будівельників (мобілізація, боротьба за фахівця з державою, у якої теж є запит, бо є проєкти відновлення), подорожчання будматеріалів (середньозважено по категорії до 45%) через зміну логістичних ланцюжків, втрату виробничих потужностей", — каже Вікторія Берещак.

Експерти кажуть: стримує зростання цін повільний попит. "У грудні деякі девелопери планово підняли ціни в середньому на 5-10%. Прогнозується, що до середини наступного року ціна за квадратний метр може сягнути 65 тисяч гривень", — зазначила Сусанна Караханян.

Вікторія Берещак зауважила, що протягом 2024 року коридор зростання середньозважених цін в гривні був в діапазоні до 15%, а найбільше це стосується сегменту комфорт+ у Києві (10%), Львові (15%), Ужгороді (13%). "Виняток з цього правила про 15% становить лише Івано-Франківськ (22%): але у міста були інші стартові дані, адже до великої війни ми говорили про ціну квадрата на рівні 15 00 грн/кв.м, зараз — 35 000 грн/кв.м", — каже експертка ринку нерухомості.

У компаній були надії на пожвавлення продажів квартир завдяки державній програми "єОселя". Проте дуже мало угод укладались через цю програму насправді. В НБУ зазначають, що у першому півріччі 5% угод укладалися із залученням іпотеки, але надалі ця частка знизилася до 4%, що співмірно з показниками 2021 року. Майже половину всіх кредитів з початку року банки видали на об’єкти у Києві та Київській області. "Зниження ролі іпотеки пояснюється сповільненням програми "єОселя" через зміну її дизайну та обмеженість ресурсів. Через це роль програми для ринку нерухомості найближчим часом навряд чи посилиться, а щоб стимулювати ринок, потрібен розвиток масовіших продуктів від банків", — йдеться у "Звіті про фінансову стабільність".

Наталія Дубик розповіла, що, згідно з даними Міністерства економіки, станом на жовтень програмою "єОселя" скористалися близько 9 тисяч родин. Із них кредит отримали лише 3 тисячі. "Зважаючи, що уряд планував до кінця року видати 12 тисяч кредитів, наявні темпи виконання програми виглядають низькими. "єОселю" все ж таки потрібно або удосконалити або знайти дієву альтернативу", — вважає Наталія Дубик.

Відсоток первинного ринку в структурі програми "єОселя" замалий, щоб говорити про суттєвий вплив, каже Вікторія Берещак. І додає: рішенням, яке може вплинути на перетворення "єОселі" в драйвер ринку, є синергія кількох речей: перегляд рівня першого внеску і ставки без додаткових умов (ставка до 3-5% і перший внесок на рівні 10%), а також стабільне державне фінансування програми на рівні 12 млрд грн на рік щонайменше протягом наступних 5 років без небезпеки, що гроші "загубляться".

Окрім державної іпотеки, ринок мають стимулювати і самостійні програми від забудовників, наприклад, продумані та цікаві покупцям програми розтермінування. "Цьогорічна аналітика київських девелоперських компаній, свідчить, що загальна кількість клієнтів, які скористалися програмами розстрочки, зросла на 15% порівняно з попереднім роком. Особливим попитом цей інструмент користується серед покупців, які прагнуть мінімізувати ризики, пов’язані з нестабільним курсом гривні. Також розтермінування може пропонуватися з фіксацією ціни квадратного метра в гривні або під низькі відсотки (чи без них взагалі), що робить її більш вигідною для клієнта", — зазначає Сусанна Караханян.

Що далі з цінами і вибором житла на первинному ринку: прогноз на 2025 рік

Відновлення будівництв нових житлових комплексів триває, проте експерти кажуть, що поки що зарано говорити про повноцінну роботу ринку, адже багато ЖК все ще на паузі. Наталія Дубик розповіла: протягом 2024 року майже 80% девелоперів в Києві (йдеться про всі сегменти первинки) наголошували в публічній площині про відновлення будівництва. Але варто відокремлювати реальне будівництво від імітації в маркетингових цілях. "Реальне будівництво приблизно у половини від цього показника. Прийнятні темпи будівництва зараз — 1 поверх моноліта у теплий сезон", — зауважила Наталія Дубик. Такої ж думки Вікторія Берещак, яка каже, що в столичному регіоні відновили роботи близько 80%, однак реальні темпи будівництва та результати демонструють половина. "Кращі показники девелоперів в західних областях: там реальні темпи будівництва показують десь до 55% компаній", — каже експертка.

Експерти ринку кажуть, що в 2025 році на ситуацію з темпами будівництва впливатимуть такі чинники, як ситуація на фронті та геополітичний контекст. Ціни на нові квартири повільно будуть зростати. "Можливе коливання в межах коридору 7-10% в гривні. Ціни не можуть піти на спад, бо собівартість будівництва ніхто не прикрутить. Багато компаній і без того "зжерли" увесь запас маржинальності, в надії на кращі часи і повернення покупця", — зауважила Вікторія Берещак.

На думку Сусанни Караханян, ринок увійшов у традиційно непростий період для воєнного часу: зима, опалювальний сезон і загроза блекаутів. У таких умовах утримання поточних позицій вже можна вважати гарним результатом. У гіршому випадку можливе подальше падіння попиту та зупинка будівельних робіт на майданчиках. "Важливо розуміти, що значна частина ситуації залежить від об’єктивних чинників – геополітичної ситуації навколо України, частоти обстрілів та подій на фронті. Сьогодні девелоперам необхідно мати по-справжньому гнучку антикризову бізнес-модель, розроблені сценарії дій на найнепередбачуваніші ситуації та, найголовніше, сміливість брати відповідальність і продовжувати працювати", — резюмувала Сусанна Караханян.