Квартирне зростання. Чи відновлюється в Україні будівництво ЖК та чому дорожчає житло

Впродовж 2024 року на ринок первинної нерухомості впливають ряд чинників. Серед них – покращення умов програми "єОселя", що сприяє зростанню попиту. Але на противагу доступній іпотеці діє такий чинник, як продовження повномасштабної війни з атаками на міста і енергооб’єкти, з якими пов’язані споживацькі настрої. Загалом експерти схильні вважати цей рік більш складним для забудовників, ніж 2023. Попит на нові квартири впав, і хоча деяке пожвавлення відбулось вже наприкінці літа, минулорічного рівня продажі житла ще не досягли. Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості, зазначає: ринок переживає другий по складності переломний період, пов’язаний фактично з нульовим приростом в показниках відновлення платоспроможного попиту. "Іншими словами: великого повернення покупця на ринок в кінці весни-влітку, як ми очікували, не сталось. Темпи відновлення за увесь період (квітень-вересень) заледве сягають 7% (середньозважено по ринку в розрізі локальних ринків міст, де є продажі в новобудовах)", — зазначила Вікторія Берещак у коментарі Фокусу.

Будують не всі: чи відновились заморожені в країні будівництва

У 2022 році одразу після початку вторгнення РФ в Україну більшість забудовників поставили проєкти на паузу. Проте, за даними ЛУН, вже в травні 2022 року роботу на будмайданчиках відновили близько 50% ЖК країни. Пізніше, вже у 2023 році, ще частина будівництв відновилась. Проте не всі. І сьогодні, у вересні 2023 року, в Україні є буд майданчики, де компанії так і не повернулись до будівельних робіт.

"Тут все ще погана тенденція, хоч показники дещо і покращились. Маємо понад 35% об'єктів, які по факту заморожені, ще до 17% — мінімальні зрушення на майданчиках", — розповіла Вікторія Берещак.

На її думку, в умовах обмеженого попиту прогнозувати покращення у ситуації з замороженими будівництвами поки що складно. "Шукати першопричину проблеми слід в двох речах: недосконалих фінансових моделях компаній, які не мали запасу міцності на випадки, подібні ковіду і повномасштабній війні, а друге — в неготовності девелоперів брати на себе зобов’язання і шукати рішення для того, щоб продовжувати будувати. Які це рішення? Як мінімум, пошук фінансового партнерського плеча, як максимум, можливість залучення іноземного партнерства у перспективні проєкти. Звичайно, якщо проєкти варті того", — вважає експертка.

Складною залишається ситуація у невеликих забудовників, які не мають обігових коштів на поновлення будівництва. Але також є і відомі великі гравці, які призупинили проєкти. Йдеться про компанію "Київміськбуд". Мер Києва Віталій Кличко нещодавно повідомив, що механізм фінансування завершення будівництва об'єктів компаній "Укрбуд" і "Київміськбуд" буде визначений до кінця 2024 року, а з ініціативною групою інвесторів місто підпише меморандум. "Спільно з ініціативною групою від інвесторів ми домовились найближчим часом підписати меморандум та затвердити дорожню карту для вирішення питань добудови об’єктів "Укрбуду" та "Київміськбуду". До кінця року ми маємо визначити механізм фінансування, щоб наступного року роботи вже розпочалися . Зараз триває підготовка низки рішень, щоб винести їх на розгляд Київської міської ради", – розповів Віталій Кличко. За його словами, після того, як будуть виділені гроші, першочергово запускатимуть об’єкти найвищої готовності.

Активно здають: як в Україні завершують будівництва нових ЖК

Зараз в Києві великі девелопери частіше добудовують свої об'єкти, аніж закладають нові майданчики, зазначає в розмові з Фокусом комерційна директорка "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська. "Мова йде про продажі в наступних чергах вже розпочатих раніше об’єктів. А от зовсім нові проєкти – це поодинокі випадки на ринку Києва, на все місто до 10 таких майданчиків. Будь-який новий об'єкт сьогодні – це додатковий тягар для девелопера, який буде потребувати оборотних коштів і додаткових інвестицій із прибутків минулих періодів", — каже Анна Лаєвська.

• Читайте також: "Покупців цікавить все у діапазоні до $1500-1600 за метр", — Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд"

При цьому, щодо вибору житла у комплексах різного класу тенденція протягом 2024 року не змінилась – покупці обирають економ і комфорт-клас. "Покупців цікавить економ і комфорт-клас. Якщо точніше, то все, що у діапазоні до 1500-1600 доларів за квадратний метр. Це найбільш активний сегмент ринку, часто це пов’язано з певними обмеженнями по вартості метра в умовах програми "єОселя". А от у бізнес-класі попит дуже повільний", — розповіла Анна Лаєвська.

СМО Alliance Novobud Ірина Міхальова каже, що попит наразі зростає у класі комфорт та комфорт+. "Там ринок набирає обертів, завдяки програмам "єОселя" і "єВідновлення", хоча остання програма поки що слабко впливає на ринок, тоді як "єОселя" є драйвером ринку нерухомості зараз", — зауважила Ірина Міхальова.

Незважаючи на блекаути, обстріли міст, здорожчання будматеріалів та складнощі із персоналом, забудовники продовжують і будувати нові ЖК, і здавати в експлуатацію комплекси. Активно будує і вводить в експлуатацію будинки компанія "Інтергал-Буд". За словами Анни Лаєвської, протягом першого кварталу 2024 року "Інтергал-Буд" ввела в експлуатацію180 тисяч квадратних метрів житла різного класу. Найбільший обсяг житла введено в експлуатацію у столиці. За словами Анни Лаєвської, йдеться про шостий будинок ЖК "Сирецькі сади" на Виноградарі, десятий будинок ЖК "Нивки Парк", перший будинок City Hub на Солом’янці, а також перші два будинки ЖК "Паркові озера". "А до кінця цього року ми будемо вже з мінімум 300 тис. квадратних метрів зданих площ", — повідомила комерційна директорка "Інтергал-Буд".

Ірина Міхальова розповіла, що компанія Alliance Novobud у 2024 році добудувала ЖК бізнес-класу в Києві Illinsky House та отримала сертифікат готовності. Загалом з початку повномасштабної війни компанія здала в експлуатацію 10 будинків. "У Броварах ми цьогоріч завершили повністю і ввели в експлуатацію останній будинок ЖК Madison Gardens. Там чотири будинки плюс паркінг, фактично п'ять об'єктів, введених в експлуатацію, і мешканці вже заселяються, комплекс готовий. В ЖК "Лавандовий" ми здали першу чергу в експлуатацію, а в жовтні будемо вводити другий будинок, і фактично цей комплекс теж цього року буде завершений. Ще один наш великий проєкт – Krona Park – він ще будується, цього року ми стартували з новим будинком в рамках проєкту, кілька будинків там на різній стадії готовності, є і повністю готові, де вже 100% квартир продані. На стадії реалізації квартири у семи будинках цього ЖК", — розповіла Фокусу Ірина Міхальова.

Важливо те, що багато компаній намагаються облаштувати свої нові ЖК якісною інфраструктурою, адже майбутні мешканці зацікавлені в тому, щоб на території або зовсім поруч були супермаркет, кав’ярня, салон краси, стоматологія, дитячий садок і кружки для розвитку дітей. "Дуже часто покупці обирають ЖК з інфраструктурою, щоб в межах комплексу або на дуже близькій відстані було все необхідне – паркінг, супермаркет, садочок, школа. Особливу увагу приділяють і етапності будівництва, тому що багато хто має побоювання, чи завершить компанія проєкт. А тому аналізується і репутація самого забудовника, і ситуація на майданчику, динаміка будівництва". – пояснила Анна Лаєвська.

Попит і ціни: що стимулює продажі житла та які квартири обирають покупці

"Цього року ринок первинної нерухомості був доволі складний, хоча потихеньку зростав аж до травня. Кінець весни став складним, що було обумовлено тим, що вступив в дію закон про мобілізацію, відповідно, це вплинуло на попит, а також незрозуміла воєнно-політична ситуація, масштабні обстріли міст, нерозуміння прогнозу щодо тривалості військових дій. Це впливало на рішення людей щодо купівлі нерухомості, доволі відчутно впав попит влітку. Лише у серпні ми побачили, що попит почав відновлюватись", — зазначає Ірина Міхальова, СМО Alliance Novobud.

Хоча ситуація з попитом на нове житло і залишається не надто оптимістичною протягом 2024 року, експерти зазначають пожвавлення попиту з початку вересня. "З початком бізнес-сезону відчувається деяке пожвавлення на ринку первинної нерухомості, зокрема в Києві та Львові. В середньозваженій структурі попиту на первинному ринку нерухомості по всій країні лідирує купівля за рахунок програм розтермінування: на неї припадає від 65 до 75% залежно від регіону, в Києві цей показник сягає 75%", — каже Вікторія Берещак.

Хоча на попит суттєвий вплив мали новини з фронту та графіки відключень, на ринку первинної нерухомості відбуваються продажі дво- і трикімнатних квартир (часто у будинках з готовністю на 50% та вище), а покупці обирають житло переважно для себе чи своїх близьких, рідше угоди спекулятивні (квартира на перепродаж).

"Важливі чинники впливу – ситуація з енергетикою та безпекова ситуація в містах. Проте люди, що були налаштовані на придбання квартир, об'єктів нерухомості вже менше реагували на негативні події, рідше відмовлялись від запланованих угод", — розповіла комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

На зростання попиту на квартири впливають програми розтермінування від забудовників, а також державна програма "єОселя". Анна Лаєвська зауважила, що протягом 2024 року державні програми залишаються провідним драйвером у кількості угод на ринку. "Програми "єОселя" та "єВідновлення" — це найбільш активні чинники зростання кількості продажів нового житла. Загалом цьогоріч по ринку у деяких компаній частка угод саме через кредитну програму "єОселя" становить від 40 до 70%", — зазначила експертка.

Щодо вибору квартир, то в 2024 році покупців часто цікавлять квартири з ремонтом. "Останні три роки ми спостерігаємо стабільний приріст зацікавлення покупця готовими квартирами. Цьогоріч темпи дещо уповільнились", — каже Вікторія Берещак.

У компаніях зауважують, що попит на квартири з ремонтом високий. За словами Анни Лаєвської, за останній місяць у компанії "Інтергал-Буд" 80% продажів квартир – це квартири з ремонтом від забудовника.

Щодо цін на нове житло, то, зазначає Вікторія Берещак, середньозважені ціни на новобудови в гривні в київському регіоні в цьому році зросли в межах 11%, у Львові та Одесі — на 17%, у Дніпрі – на 10%. "Зростання викликано подорожчанням собівартості в першу чергу через катастрофічну нестачу будівельних кадрів, а також будівельних матеріалів", — зауважує вона. І додає: середньозважена вартість в економ-сегменті в Києві становить 1000 дол./кв.м, в комфорт-класі – 1150 дол./кв.м, в комфорт+-сегменті — 1350 дол./кв.м, в бізнес-класі – 1850 дол./кв.м, в преміумі – 3180 дол./кв.м.

Доволі невисокий попит на квартири значно стримує зростання цін. Окрім того, забудовники намагаються утримувати ціни, щоб не вийти за межі визначеного у програмі "єОселя" цінового ліміту. Загалом по країні в новобудовах за підсумками року експерти прогнозують зростання ціни метра в межах 10%. "Ціни на нове житло в Україні зростатимуть, але в межах 8-10% зростання за підсумками року. Тому що надто поспішати підвищувати ціни забудовники не зможуть, оскільки є ліміт на вартість квадратного метра за умовами програми "єОселя", — зазначає Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд".

Ірина Міхальова каже, що на ціни впливають такі чинники, як зростання зарплат, підвищення собівартості внаслідок дорожчання будівельних матеріалів, курсові коливання. Крім того, є такий чинник, як зростання податкового навантаження. "Тому ми очікуємо, що ціни все ж за підсумками року зростуть на 8-10% порівняно з початком року", — зауважила Ірина Міхальова.