"Безхазяйні" за законом: як РФ почала масово забирати житло українців на ТОТ

Російська держава остаточно затвердила закон, який значно розширює повноваження окупаційних адміністрацій щодо вилучення квартир та будинків на тимчасово окупованих територіях України. Нові правила дозволяють визнавати житло "безхазяйним" і передавати його іншим особам — переважно тим, кого Росія вважає лояльними до себе.

Експропріація триватиме до 2030 року. Формально це закріплює практику, що вже тривалий час застосовувалася на окупованих територіях. Раніше відбирання житла відбувалося через фіктивні судові рішення або "комісії", але відтепер таку злочинну схему закріплено на федеральному рівні.

Згідно з нормами нового документу:

• Окупаційні адміністрації отримують право самостійно визнавати квартири та приватні будинки "нічийними".
• Житло, яке визнається таким, може бути передане новим користувачам без права повернення попередніх власників або їхніх родичів.
• Чітких критеріїв, за якими майно визнається безхазяйним, у документі немає — це дає окупантам широкі повноваження для дискреційних рішень.
• Незрозумілим залишається механізм повернення привласненого майна законним власникам.

Ксенія Гедз, адвокаційна координаторка БФ "Право на захист", пояснює: ухвалений у РФ федеральний закон фактично закріплює на загальнодержавному рівні практику, яка на окупованих територіях застосовується давно — через реєстри "безхазяйного" майна, примусову паспортизацію й перереєстрацію прав.

Як усе починалося: Крим, паспорти й "безхазяйне" майно

За словами експертки, перші системні кроки до масового відбирання нерухомого майна Росія зробила ще у 2020 році в окупованому Криму.

"Тоді було встановлено, що "іноземці" не можуть володіти землею в Криму. Людям дали рік: або відмовляєшся від права власності, або отримуєш паспорт громадянина РФ. Це була прихована примусова паспортизація", — каже Фокусу експертка.

Надалі аналогічна практика була поширена на окуповані території Донецької та Луганської областей. У 2023 році там почали формувати реєстр безхазяйного майна, а через рік у 2024 році прийняли власні "закони" окупаційних адміністрацій, якими було передбачено адміністративну процедуру визнання нерухомого майна безхазяйним і його відібрання у громадян України.. До цих реєстрів вносили квартири й будинки, щодо яких, за рішенням окупаційної влади, не вдалося "встановити власника", або за якими не сплачувалися комунальні послуги, або на які не було оформлено російські документи.

"Власників зобов'язували підтвердити свої права, і ключовою передумовою цього підтвердження знову ж таки було отримання паспорта РФ. Спочатку строк для перереєстрації майна встановлювався до 1 січня 2028 року, однак новий федеральний закон, за наявною інформацією, скорочує цей термін до 1 липня 2026 року. Таким чином, російська держава пришвидшує процес легалізації привласнення житла на окупованих територіях", — продовжує Гедз.

Окремим елементом цієї політики стало фактичне заселення громадян РФ до привласненого житла. У листопаді 2023 року окупаційна адміністрація в Донецькій області дозволила під приводом проведення ремонтних робіт безперешкодно заходити до квартир. На практиці це часто призводило до того, що в житло просто заселяли інших осіб. За словами Гедз, такі квартири переважно використовувалися для громадян РФ, яких завозили на окуповані території як військових, силовиків, правоохоронців або державних службовців. У деяких випадках до реєстрів "безхазяйного майна" вносили не поодинокі об'єкти, а цілі квартали, вулиці та поверхи будинків.

Масштаби процесу російська сторона намагається демонструвати як показник "інтеграції нових територій". За заявами представників окупаційної влади, за останніх кілька років до російського реєстру нерухомості було внесено близько 4,9 млн об'єктів. Водночас ці дані не є офіційною статистикою, а збираються з фрагментарних публічних повідомлень.

Право власності зберігається, але держава не веде облік

З погляду українського законодавства всі дії окупаційної влади щодо нерухомості є незаконними, відтак рішення про визнання нерухомого майна безхазяйним - нікчемними. Закон України №1207 "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" прямо визначає, що будь-які правочини щодо нерухомого майна на ТОТ, включно із земельними ділянками, є недійсними з моменту вчинення і не створюють жодних юридичних наслідків.

Таким чином, формально громадяни України не втрачають свого права власності, незалежно від того, як саме окупаційна влада "перереєструвала" або "передала" їхнє житло. Однак, як наголошує Ксенія Гедз, ключова проблема полягає в іншому: Україна системно не обліковує факти незаконного привласнення майна та втрати доступу до нього на окупованих територіях, починаючи з 19 лютого 2014 року.

Наразі не існує окремого державного реєстру, який би фіксував експропрійовані, конфісковані або привласнені об'єкти нерухомості на ТОТ. Через це держава не має повної картини завданих збитків. За словами експертки, без такого обліку неможливо ані сформувати зрозумілу політику компенсації, ані надалі виставити реальний рахунок державі-агресору за завдану шкоду.

Показово, що втрату доступу або контролю над майном уже обліковує міжнародний Реєстр збитків для України, тоді як на національному рівні відповідного механізму досі немає. Це створює серйозний дисбаланс між міжнародними та внутрішніми інструментами захисту.

Пастка паспортизації й ризики поїздок на ТОТ

Окрему небезпеку, за словами Ксенії Гедз, становить спроба Росії втягнути українців у примусову легалізацію окупаційних процедур. Людей фактично заохочують приїхати на ТОТ, пройти фільтраційні заходи, отримати паспорт РФ і таким чином "врятувати" своє майно.

"Україна не веде достатньо чіткої та системної комунікації щодо ризиків таких поїздок. В'їзд на окуповані території можливий лише через Росію, із проходженням жорстких фільтраційних процедур, результати яких часто залежать від суб'єктивних рішень силовиків. У кращому разі людині можуть відмовити у в'їзді, у гіршому — вона може бути затримана або зникнути безвісти", — каже експертка.

Тому, наголошує Гедз, держава має прямо комунікувати два ключові меседжі: по-перше, їхати на ТОТ може бути небезпечно; по-друге, всі дії окупаційної влади щодо нерухомого майна не позбавляють українців права власності.

Що робити постраждалим: фіксація і правова кваліфікація

На практичному рівні наразі рекомендується фіксувати факти незаконного привласнення майна. Зокрема, Офіс Уповноваженого Верховної Ради з прав людини закликав повідомляти про такі випадки, а також звертатися до правоохоронних органів для внесення відповідних відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань. Аналогічні рекомендації озвучували правозахисні організації та система безоплатної правничої допомоги — із пропозицією звертатися до СБУ, прокуратури або ДБР залежно від обставин.

У міжнародно-правовому вимірі дії РФ кваліфікуються як серйозні порушення міжнародного гуманітарного права. Йдеться про порушення принципу заборони свавільного позбавлення приватної власності під час окупації, закріпленого в Женевських конвенціях, а також про порушення Гаазьких правил, які забороняють конфіскацію приватної власності, крім випадків воєнної необхідності. Очевидно, що масове вилучення житла і переселення цивільного населення РФ на окуповані території не мають нічого спільного з такою необхідністю.

Механізм звернення за захистом до Європейського суду з прав людини залишається доступним лише щодо подій, які відбулися до 16 вересня 2022 року — дати виходу Росії з-під юрисдикції ЄСПЛ.

Документи, БТІ й компенсації: системна проблема без рішення

Окремим болючим питанням залишається підтвердження права власності для людей, які виїхали з ТОТ без документів. Відомості про право власності на нерухоме майно, яке виникло до 1 січня 2013 року, відсутні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо архіви БТІ знищені, залишилися на ТОТ або до них немає доступу, власники змушені звертатися до суду для визнання їхнього права власності на нерухоме майно. 

"Ця проблема стосується не лише окупованих територій, а й регіонів, де архіви знищені внаслідок бойових дій. Законопроєкт №11440, який передбачає адміністративну процедуру реєстрації права власності на нерухомість у разі знищення архівів БТІ, досі не ухвалений, хоча він є критично важливим для тисяч людей, зокрема для звернення за отриманням компенсації за знищене або пошкоджене житло", — каже Гедз.

Компенсаційні механізми також залишаються фрагментарними. Частина програм — зокрема житлові ваучери або інструменти пільгового кредитування "єОселя" та KwF — доступні лише для обмеженої категорії ВПО. Водночас чинна національна компенсаційна процедура не поширюється на майно, що було знищене або пошкоджене на ТОТ України або до 24 лютого 2022 року, на що продовжують вказувати правозахисники як на дискримінаційний підхід.

"У підсумку Росія не лише легалізує "віджим" житла на окупованих територіях, а й створює додатковий тиск на громадян України - власників нерухомості. Водночас Україна поки що не вибудувала системної політики ані з обліку шкодита збитків, завданих війною, ані з чіткої комунікації із постраждалими. І саме ця пауза може мати довгострокові наслідки — як для людей, так і для майбутніх вимог до держави-агресора", — каже правозахисниця.

Нагадаємо, за якої умови українцям можуть відмовити в компенсації за зруйноване житло.

Також повідомлялося, як співвласники можуть використовувати сертифікати на житло.