Відкладене новосілля. Чи зростатиме в Україні кількість заморожених проєктів нових ЖК

Ключовою тенденцією первинного ринку житла зараз є поступове обмежене відновлення платоспроможного попиту в сегменті "комфорт+" та у бізнес-класі. Ми спостерігаємо ці процеси стабільно по ринку приблизно із кінця травня. Як результат, маємо у середньому повернення до 28% обсягів продажів в "комфорт+" і до 15% в бізнес-класі. Відчувається суттєвий перекос уваги платоспроможного покупця в бік тих об’єктів, які дійсно будуються, а не лише створюють активну маркетингову видимість, щоб привернути свіжі інвестиції.

Друга помітна тенденція — це фокусування уваги на окремих форматах та концепціях, зокрема поліфункціональний квартал, екокомплекс із сервісною складовою, місто в місті. Саме вони концентрують на собі увесь платоспроможний попит.

Третя тенденція нинішнього періоду — готовність девелоперів пропонувати тривалі програми розтермінувань, дисконти та знижки на усю лінійку планувальних рішень й типів нерухомості (комерція, паркомісця, комори) для привернення платоспроможного покупця. Середньоринковий дисконт сягає 10%. Середня тривалість розтермінувань — 3 роки. Є програми і на п’ять, сім років.

Середні ціни в бізнес-класі сягають $2000–2500 за кв.м. Від початку року в гривні вони зросли на 18%, що пов’язано зі здорожчанням собівартості будівництва. Зокрема, за рахунок подовження логістичних ланцюжків, втрати виробничих потужностей у південних та східних областях, значно подорожчали будівельні матеріали (до 40% від початку року), плюс в бізнес-сегменті були іноземні постачання, що також подорожчали. Окрема стаття витрат, що тягне ціни догори, це будівельна робоча сила, а ми зараз суттєво відчуваємо брак кваліфікованих монолітників, крановиків, мулярів та інших кваліфікованих кадрів, що пішли захищати країну в ЗСУ. Ну і, звичайно, безпосередньо на собівартість і на ціни на квадратні метри впливають курсові коливання, які ми також спостерігали протягом згаданого періоду.

Важливо розуміти, що з понад 90% ЖК, які буцімто відновили будівництво після 24 лютого 2022 року, станом на зараз це по-справжньому зробили заледве половина. З них до 35% можуть продемонструвати прийнятні темпи: 6–8% готовності на місяць або 1 поверх моноліта в теплий сезон.

Стримувальним чинником для цін на нове житло в Україні залишатиметься обмежений платоспроможний попит та психологічні чинники, пов’язані із війною. Водночас тягнути ціни догори об’єктивно буде зростання собівартості та дисбаланс в структурі попиту: окремі комплекси за рахунок ліквіднішої концепції, формату та реальної будівельної динаміки будуть концентрувати на собі увагу покупця з грошима, отже і дорожчатимуть помітно швидше за середньоринкові ціни.

Водночас найбільше зростатимуть ціни на будинки в сегменті "комфорт+" через найбільший попит саме на цю категорію, а також на її чисельну перевагу. Вона поки поступається лише масмаркету, тобто економкласу, який мімікрує під комфорт, але ні концепцією, ні темпами будівництва, ні якістю житла не може конкурувати за увагу покупця сьогодні.

Ми вже бачимо, що середні затримки із введенням в експлуатацію нових будинків сягають 12–18 місяців. Дуже хотілося б, щоб цей термін не збільшився в наступному році. Але об’єктивно це залежатиме лише від девелоперів та їхніх фінансових моделей. Якщо компанія залежна від грошей інвестора, будувала за перехресним принципом, множачи котловани і перекидаючи гроші з проєкта в проєкт, не накопичуюючи резерв на випадорк форс-мажорів, в періоди безгрошів’я і нульвого попиту, вона не може продовжувати будувати. І, боюсь, що на нас чекає велике переформатування ринку, коли так звані лідери довоєнного ринку в кращому випадку поступляться першими місцями (за кількістю зданих квадратних метрів, за обсягом попиту, реалізованих квартир) тим, хто реально будує, а в гіршому — низка компаній не витримає цього шторму і кількість проблемних об’єктів зросте.

Автор висловлює особисту думку, яка може не збігатися з позицією редакції. Відповідальність за опубліковані дані в рубриці "Думки" несе автор.