Отложенное новоселье. Будет ли расти в Украине количество замороженных проектов новых ЖК

Ключевой тенденцией первичного рынка жилья сейчас является постепенное ограниченное восстановление платежеспособного спроса в сегменте "комфорт+" и в бизнес-классе. Мы наблюдаем эти процессы стабильно по рынку примерно с конца мая. Как результат, имеем в среднем возврат до 28% объемов продаж в "комфорт+" и до 15% в бизнес-классе. Чувствуется существенный перекос внимания платежеспособного покупателя в сторону тех объектов, которые действительно строятся, а не только создают активную маркетинговую видимость, чтобы привлечь свежие инвестиции.

Вторая заметная тенденция — это фокусировка внимания на отдельных форматах и концепциях, в частности полифункциональный квартал, эко-комплекс с сервисной составляющей, город в городе. Именно они концентрируют на себе весь платежеспособный спрос.

Третья тенденция нынешнего периода — готовность девелоперов предлагать длительные программы рассрочек, дисконты и скидки на всю линейку планировочных решений и типов недвижимости (коммерция, паркоместа, кладовые) для привлечения платежеспособного покупателя. Среднерыночный дисконт достигает 10%. Средняя продолжительность рассрочек — 3 года. Есть программы и на пять, семь лет.

Средние цены в бизнес-классе достигают $2000–2500 за кв.м. С начала года в гривне они выросли на 18%, что связано с удорожанием себестоимости строительства. В частности, за счет удлинения логистических цепочек, потери производственных мощностей в южных и восточных областях, значительно подорожали строительные материалы (до 40% с начала года), плюс в бизнес-сегменте были иностранные поставки, которые также подорожали. Отдельная статья расходов, которая тянет цены вверх, это строительная рабочая сила, а мы сейчас существенно ощущаем нехватку квалифицированных монолитчиков, крановиков, каменщиков и других квалифицированных кадров, которые ушли защищать страну в ВСУ. Ну и, конечно, непосредственно на себестоимость и на цены на квадратные метры влияют курсовые колебания, которые мы также наблюдали в течение упомянутого периода.

Важно понимать, что из более 90% ЖК, которые якобы возобновили строительство после 24 февраля 2022 года, по состоянию на сейчас это по-настоящему сделали едва ли половина. Из них до 35% могут продемонстрировать приемлемые темпы: 6–8% готовности в месяц или 1 этаж монолита в теплый сезон.

Сдерживающим фактором для цен на новое жилье в Украине будет оставаться ограниченный платежеспособный спрос и психологические факторы, связанные с войной. При этом тянуть цены вверх объективно будет рост себестоимости и дисбаланс в структуре спроса: отдельные комплексы за счет ликвидной концепции, формата и реальной строительной динамики будут концентрировать на себе внимание покупателя с деньгами, следовательно, и дорожать заметно быстрее среднерыночных цен.

При этом больше всего будут расти цены на дома в сегменте "комфорт+" из-за наибольшего спроса именно на эту категорию, а также ее численного превосходства. Она пока уступает лишь массмаркету, то есть эконом-классу, который мимикрирует под комфорт, но ни концепцией, ни темпами строительства, ни качеством жилья не может конкурировать за внимание покупателя сегодня.

Мы уже видим, что средние задержки с вводом в эксплуатацию новых домов достигают 12–18 месяцев. Очень хотелось бы, чтобы этот срок не увеличился в следующем году. Но объективно это будет зависеть только от девелоперов и их финансовых моделей. Если компания зависима от денег инвестора, строила по перекрестному принципу, умножая котлованы и перебрасывая деньги из проекта в проект, не накапливая резервы на случай форс-мажоров, в периоды безденежья и нулевого спроса, она не может продолжать строить. И, боюсь, что нас ждет большое переформатирование рынка, когда так называемые лидеры довоенного рынка в лучшем случае уступят первые места (по количеству сданных квадратных метров, по объему спроса, реализованных квартир) тем, кто реально строит, а в худшем — ряд компаний не выдержит этого шторма, и количество проблемных объектов возрастет.

Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции. Ответственность за опубликованные данные в рубрике "Мнения" несет автор.