Новоселье откладывается. Как застройщики переносят сроки сдачи новых домов

После 24 февраля работы на столичных стройплощадках остановились, а спрос на квартиры в новостройках упал до нуля. Впрочем, уже в апреле, когда оккупантов выбили из Киевщины, на некоторых стройплощадках вновь затеплилась жизнь. Однако потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию.

"Мы планировали купить квартиру в начале 2022 года, и даже успели продать свою недвижимость в Винницкой области. Но когда мы уже были на этапе выбора объекта строительства, грянула война. Мы отказались от идеи вложить в строящееся жилье. Теперь наблюдаем и ждем, может, на рынке уже готовой недвижимости появится именно то, что нам нужно", — рассказала маркетолог Ярослава Овчарук.

Где спрос? Как он меняется и что с ценами на первичном рынке жилья

"Спрос на новостройки с началом военных действий снизился на 80-90%, – комментирует ситуацию Ирина Луханина, эксперт рынка недвижимости. – При этом интерес к уже почти готовому жилью эконом-класса стоимостью 28-35 тыс. грн за кв м объясняется восстановлением льготных ипотечных программ для ВПЛ, военнослужащих и др.".

По всем прочим объектам, по словам собеседницы Фокуса, разве что имеет место покупка первички на вторичном рынке у первичного инвестора с большим дисконтом до 40% от стоимости.

Чуть лучше ситуация на западе Украины. По словам Виктории Берещак, эксперта рынка недвижимости, реальный спрос на жилье в новостройках, который конвертируется в сделки здесь и сейчас, наблюдается в Ивано-Франковске, Львове и Тернополе. Хотя и здесь перебои с электроэнергией несколько охладили настроения.

Обычно спрос влияет на прайсы застройщиков в ту или иную сторону. Но сейчас, невзирая на практическое отсутствие покупателей, застройщики поднимают цены. По словам Луханиной, к повышению стоимости жилья в новостройках в гривне во время войны привели следующие факторы:

• инфляция;
• колебания валютного курса;
• дефицит и удорожание топлива;
• нехватка рабочей силы;
• удорожание стройматериалов;
• усложненная логистика;
• перебои с электроэнергией и водоснабжением.

Луханина добавляет, что рост цен замедлился в ноябре на фоне снижения наличного курса доллара, который составляет около 40 UAH/USD. Напомним, летом курс штурмовал рубеж около 45 UAH/USD.

Отсутствие спроса подрывает строительную отрасль. "Уже сейчас есть застройщики, которые находятся на грани внутреннего дефолта. Те, у которых есть готовые квартиры, предлагают безумные скидки инвесторам при полной оплате. Это дает им возможность как-то держаться на плаву и понемногу строить", — сообщает Ирина Луханина. Собеседница Фокуса отмечает, что, несмотря на заявленную компанией стоимость квартиры, покупатель с деньгами имеет возможность приобрести недвижимость у застройщика с дисконтом до 25%. Но очереди из желающих не стоят.

Без денег, без света. Почему во время войны стройки замирают

Вопреки обстоятельствам, многие украинские застройщики пытаются продолжать работать. "В Киеве и области возобновлено строительство более 170 объектов. Больше всего действующих строительных площадок в Голосеевском и Печерском районах (около 40), меньше — в Днепровском (около 10), — комментирует ситуацию Ирина Луханина. – Темпы строительства — достаточно низкие. Работы преимущественно ведутся на объектах со стадией готовности 75-85%, что обусловлено хоть каким-то спросом, в то время как объекты на более низких стадиях совсем не интересуют покупателей, и их строительство приостановлено".

Однако возобновление проектов часто носит декларативный характер, в то время как активное строительство практически не ведется. "Номинально почти 70% ЖК, которые строились в Киеве до 24 февраля, возобновили работы, но по факту их доля едва достигает 40%. Более того, многие компании только создают видимость бурной деятельности и объем задействованных мощностей у большинства из них составляют 30-60% в лучшем случае", — рассказывает Фокусу Виктория Берещак.

Как комментирует ситуацию один из инвесторов в новостройку в Киеве, его застройщик "совершает определенные хаотические действия в направлении завершения проекта", но новые сроки сдачи неизвестны, тогда как старые давно прошли. В другом случае у застройщика тщательно выкладывают дорожки и обустраивают газон на территории нового ЖК, в то время как сами дома выглядят, увы, безжизненными.

"Крупнейшие девелоперы отчаянно пытаются завершить уже начатые объекты с высокой степенью готовности. В то же время, сроки переноса сдачи домов в эксплуатацию увеличились, как минимум, на 3-6 месяцев. Одновременно две трети объектов находятся на стадиях работ до 1 года, а средний срок строительства составляет 1,5-2 года. То есть, для инвесторов около 70% ЖК наступили очень непростые времена", — комментирует ситуацию на рынке Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

Украинцы, как правило, с пониманием относятся к попыткам застройщиков делать в кризисной ситуации хотя бы малые шаги, и готовы терпеливо ждать. По наблюдениям Ирины Луханиной, в Киеве сроки задержки строительства составляют от 6 месяцев до 1,5 лет. Собеседница Фокуса добавляет, что многие новостройки и в мирные времена не укладывались в оговоренные сроки, а с нынешними сложностями задержки имеют устойчивую тенденцию к увеличениею.

Главной причиной задержек стало отсутствие у девелоперов средств на строительство. "При практически нулевом спросе новые инвестиции не поступают. А у нас исторически сложилось, что компании строят либо за деньги инвесторов, либо за кредитные средства. Однако банки, в связи с повышенными рисками, теперь не спешат кредитовать строительство", — объясняет Луханина. Еще один весомый фактор, по словам собеседницы Фокуса, — дефицит строителей, многие из которых сейчас воюют на фронте.

Заложниками ситуации стали инвесторы, которые вынуждены выплачивать рассрочку даже при полной остановке строительства и туманных перспективах получения квартиры. Однако далеко не все покупатели недвижимости сейчас готовы выполнять условия договоров.

Как отмечает старший юрист ЮКК Де-юре Иван Топор, большая часть инвесторов существенно нарушает графики выплат, а часть вообще прекратила оплаты, из-за чего застройщики вынуждены строить либо за собственные средства, либо останавливать строительство.

"Если после начала войны некоторые компании и продолжали строительство, то в большинстве случаев это происходило за счет имеющихся запасов материалов. После их исчерпания строительство либо замораживается, либо идет очень медленными темпами в соответствии с текущими поступлениями от инвесторов", — констатирует собеседник Фокуса.

Между тем застройщики указывают на связанные с войной объективные факторы усложнения логистики, поставок и, соответственно, задержки выполнения работ.

"Так же, как и в 2014-2015 годах, так и сейчас, но в больших масштабах, из-за войны разорваны логистические цепи и остановлены производства, — объясняет Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам СК "Міськжитлобуд". — Если, например, в 2014-ом нужно было заменять гипсовые штукатурки отечественного производства на иностранные, например турецкие, то сейчас за рубежом уже нужно искать поставщиков арматуры, кафельной плитки, медного кабеля и др., что занимает много времени и повышает себестоимость строительства".

Российский энергетический терроризм дополнительно усложнил работу застройщиков. Как подчеркивает Деревлева, строительные площадки также страдают от отключений света, как и потребители. А на строительстве есть технологические процессы, которые нельзя останавливать. В пример собеседница Фокуса приводит заливку плиты перекрытия – на этом этапе часто можно наблюдать очереди автобетоносмесителей перед воротами стройплощадки, а бетон подается либо насосами, либо с помощью кранов.

"Зимой для выполнения монолитных работ необходимо обеспечить подогрев бетона, для чего необходимо бесперебойное электроснабжение. В условиях отключений электроэнергии для нас это почти нереально. Соответственно, эти процессы застройщики будут вынуждены заморозить, что повлечет за собой задержку сроков строительства", — продолжает Анна Мурашенко, коммерческий директор Really Building. Собеседница Фокуса добавляет, что воздушные тревоги также тормозят строительство, поскольку компании-застройщики несут ответственность за безопасность людей и вынуждены сворачивать работы.

То есть, даже если у застройщика есть определенный запас прочности и финансовая подушка безопасности, он не обезопасен от рисков срыва производственных процессов.

Сроки задержек, о которых говорилось выше, касаются, в первую очередь, киевского региона. По словам Виктории Берещак, в западных областях ситуация лучше из-за более коротких логистических цепочек — производственные мощности там находятся под боком, а ввозить из-за границы куда удобнее и ближе. Но собеседница Фокуса предупреждает, что отсутствие электроэнергии и угрозы энергетической инфраструктуре означает, что сроки задержек строительства вскоре могут возрасти для всей страны.

"Львов, Черновцы, Ивано-Франковск, Тернополь имели возможность работать относительно стабильно, и это позволило не сильно снижать темпы, — подтверждает тенденцию Анна Мурашенко. – Но Одесса, Днепр и Киев, где стоял вопрос безопасности людей и ситуация была динамично-нестабильной, были вынуждены останавливать строительство. Однако сейчас всех застройщиков уравняли перебои с электроэнергией, которые осложняют работу отрасли по всей Украине".

Последний круг. Какие сложности возникают на этапе ввода в эксплуатацию

Как бы сложно ни было строить жилье в нынешних условиях, на этом все проблемы для застройщиков и инвесторов не заканчиваются. Ведь этап ввода жилья в эксплуатацию также усложнился.

Ирина Луханина напоминает, что даже в мирные времена с момента практической готовности дома проходили месяцы, а иногда даже целый год, до получения сертификата о вводе в эксплуатацию. Далее жилью еще должны присвоить адрес, и только после этого можно будет переподключить электро- и водоснабжение от строительной компании на владельцев квартир.

С этим ситуация усложнилась. "Многие дома, которые получили сертификаты о вводе в эксплуатацию еще летом 2021 года и на 70-80% заселены, все еще остаются без почтовых адресов, — рассказала Фокусу Ирина Луханина. — Как следствие, инвесторы вынуждены оплачивать электричество и воду по выставляемым застройщику тарифам (5,40-6 грн кВт), поскольку без почтового адреса переподключение невозможно".

Как отмечает Виктория Берещак, из-за того, что определенный период в Украине не работали реестры, сейчас постепенно вводятся в эксплуатацию комплексы, которые были построены преимущественно до 24 февраля, или на тот момент находились на финальных стадиях. С подключениями к коммуникациям, по словам собеседницы Фокуса, также есть задержки, но критических массовых проблем не наблюдается.

Российский энергетический терроризм оказывает свое негативное влияние и на этом этапе. "Частые отключения электроэнергии обусловливают остановку работы серверов реестра строительной деятельности, а постоянные воздушные тревоги мешают работе специалистов, которые вносят информацию в эти реестры. Все это влияет на сроки подачи и регистрации разрешительной документации", – продолжает Максим Колдоба, адвокат, партнер ЮК ASA GROUP.

С другой стороны, по словам Колдобы, государство идет навстречу застройщикам в сложное время — постановлением Кабмина от 24 июня 2022 года №722 разрешает переносить сроки выполнения отдельных видов работ по отделке фасадов и благоустройству территории до лучших времен, а их невыполнение не влияет на возможность ввода объекта в эксплуатацию.

В туманной перспективе. Что ждет инвесторов жилой недвижимости

Сейчас, в условиях отключений электроэнергии, украинские города погружены во тьму. Таким же туманным и неопределенным выглядит будущее инвестиций в новостройки.

Чтобы оценить свои перспективы, Ирина Луханина советует инвесторам проанализировать ситуацию с застройщиком и выяснить следующие вопросы:

• восстановлены ли строительные работы;
• были ли в последнее время введены в эксплуатацию другие дома застройщика;
• на какой стадии строительства находится дом, в котором куплена квартира;
• сколько еще платежей необходимо выплатить и в какой срок;
• готов ли застройщик вернуть средства;
• прописаны ли штрафы за досрочное расторжение договора.

Найдя ответы, можно прогнозировать, по какому сценарию будет развиваться ситуация. Варианты могут быть следующие:

• заморозка строительства до окончания боевых действий;
• возврат средств в судебном порядке;
• продажа по переуступке имущественных прав;
• ожидание сдачи дома с озвученной застройщиком задержкой сроков;

Виктория Берещак не исключает переформатирования рынка недвижимости — потерю позиций или даже уход с рынка одних компаний, и наращивание мощностей других, которые строят даже сейчас. "Убеждена, что ни годы на рынке, ни бренд, построенный до войны, не спасут компании, которые сейчас дают заднюю и по тем или иным причинам не строят или строят кое-как. Поэтому, вероятно, что еще до окончания войны несколько громких имен в строительном секторе могут потерять лидерство в киевском регионе или даже уйти с рынка в забвение", — заключает Берещак.

Иван Топор, в свою очередь, не исключает банкротства тех застройщиков, которые планировали завершить строительство и распродать недвижимость в кратчайшие сроки, строят за счет кредитных средств или имеют слишком большие затраты на содержание строительной площадки и аренду земли.

По словам Анны Мурашенко, некоторые застройщики уже понимают, что не смогут продолжать деятельность, а их объекты после войны будут достраивать другие компании. Собеседница Фокуса уверена, что со временем появятся государственные программы по завершению таких строек, поскольку страна будет заинтересована в увеличении жилищного фонда. По всей видимости, при этом учтут интересы существующих инвесторов жилья. Однако процесс может затянуться на годы.