"Бесхозные" по закону: как РФ начала массово забирать жилье украинцев на ВОТ

Российское государство окончательно утвердило закон, который значительно расширяет полномочия оккупационных администраций по изъятию квартир и домов на временно оккупированных территориях Украины. Новые правила позволяют признавать жилье "бесхозным" и передавать его другим лицам — преимущественно тем, кого Россия считает лояльными к себе.

Экспроприация продлится до 2030 года. Формально это закрепляет практику, которая уже длительное время применялась на оккупированных территориях. Ранее отбор жилья происходил через фиктивные судебные решения или "комиссии", но отныне такая преступная схема закреплена на федеральном уровне.

Согласно нормам нового документа:

• Оккупационные администрации получают право самостоятельно признавать квартиры и частные дома "ничейными".
• Жилье, которое признается таковым, может быть передано новым пользователям без права возврата предыдущих владельцев или их родственников.
• Четких критериев, по которым имущество признается бесхозным, в документе нет — это дает оккупантам широкие полномочия для дискреционных решений.
• Непонятным остается механизм возврата присвоенного имущества законным владельцам.

Ксения Гедз, адвокационный координатор БФ "Право на защиту", объясняет: принятый в РФ федеральный закон фактически закрепляет на общегосударственном уровне практику, которая на оккупированных территориях применяется давно — через реестры "бесхозного" имущества, принудительную паспортизацию и перерегистрацию прав.

Как все начиналось: Крым, паспорта и "бесхозное" имущество

По словам эксперта, первые системные шаги к массовому отбору недвижимого имущества Россия сделала еще в 2020 году в оккупированном Крыму.

"Тогда было установлено, что "иностранцы" не могут владеть землей в Крыму. Людям дали год: или отказываешься от права собственности, или получаешь паспорт гражданина РФ. Это была скрытая принудительная паспортизация", — говорит Фокусу эксперт.

В дальнейшем аналогичная практика была распространена на оккупированные территории Донецкой и Луганской областей. В 2023 году там начали формировать реестр бесхозного имущества, а через год в 2024 году приняли собственные "законы" оккупационных администраций, которыми была предусмотрена административная процедура признания недвижимого имущества бесхозным и его отобрания у граждан Украины. В эти реестры вносили квартиры и дома, по которым, по решению оккупационных властей, не удалось "установить собственника", или по которым не оплачивались коммунальные услуги, или на которые не были оформлены российские документы.

"Владельцев обязывали подтвердить свои права, и ключевой предпосылкой этого подтверждения опять же было получение паспорта РФ. Сначала срок для перерегистрации имущества устанавливался до 1 января 2028 года, однако новый федеральный закон, по имеющейся информации, сокращает этот срок до 1 июля 2026 года. Таким образом, российское государство ускоряет процесс легализации присвоения жилья на оккупированных территориях", — продолжает Гедз.

Отдельным элементом этой политики стало фактическое заселение граждан РФ в присвоенное жилье. В ноябре 2023 года оккупационная администрация в Донецкой области разрешила под предлогом проведения ремонтных работ беспрепятственно заходить в квартиры. На практике это часто приводило к тому, что в жилье просто заселяли других лиц. По словам Гедз, такие квартиры преимущественно использовались для граждан РФ, которых завозили на оккупированные территории как военных, силовиков, правоохранителей или государственных служащих. В некоторых случаях в реестры "бесхозного имущества" вносили не единичные объекты, а целые кварталы, улицы и этажи домов.

Масштабы процесса российская сторона пытается демонстрировать как показатель "интеграции новых территорий". По заявлениям представителей оккупационных властей, за последние несколько лет в российский реестр недвижимости было внесено около 4,9 млн объектов. В то же время эти данные не являются официальной статистикой, а собираются из фрагментарных публичных сообщений.

Право собственности сохраняется, но государство не ведет учет

С точки зрения украинского законодательства все действия оккупационных властей в отношении недвижимости являются незаконными, поэтому решение о признании недвижимого имущества бесхозным — ничтожными. Закон Украины №1207 "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины" прямо определяет, что любые сделки в отношении недвижимого имущества на ВОТ, включая земельные участки, являются недействительными с момента совершения и не создают никаких юридических последствий.

Таким образом, формально граждане Украины не теряют своего права собственности, независимо от того, как именно оккупационная власть "перерегистрировала" или "передала" их жилье. Однако, как отмечает Ксения Гедз, ключевая проблема заключается в другом: Украина системно не учитывает факты незаконного присвоения имущества и потери доступа к нему на оккупированных территориях, начиная с 19 февраля 2014 года.

Пока не существует отдельного государственного реестра, который бы фиксировал экспроприированные, конфискованные или присвоенные объекты недвижимости на ВОТ. Поэтому государство не имеет полной картины нанесенного ущерба. По словам эксперта, без такого учета невозможно ни сформировать понятную политику компенсации, ни в дальнейшем выставить реальный счет государству-агрессору за нанесенный ущерб.

Показательно, что потерю доступа или контроля над имуществом уже учитывает международный Реестр убытков для Украины, тогда как на национальном уровне соответствующего механизма до сих пор нет. Это создает серьезный дисбаланс между международными и внутренними инструментами защиты.

Ловушка паспортизации и риски поездок на ВОТ

Отдельную опасность, по словам Ксении Гедз, представляет попытка России втянуть украинцев в принудительную легализацию оккупационных процедур. Людей фактически поощряют приехать на ВОТ, пройти фильтрационные мероприятия, получить паспорт РФ и таким образом "спасти" свое имущество.

"Украина не ведет достаточно четкой и системной коммуникации относительно рисков таких поездок. Въезд на оккупированные территории возможен только через Россию, с прохождением жестких фильтрационных процедур, результаты которых часто зависят от субъективных решений силовиков. В лучшем случае человеку могут отказать во въезде, в худшем — он может быть задержан или пропасть без вести", — говорит эксперт.

Поэтому, отмечает Гедз, государство должно прямо коммуницировать два ключевых месседжа: во-первых, ехать на ВОТ может быть опасно; во-вторых, все действия оккупационных властей в отношении недвижимого имущества не лишают украинцев права собственности.

Что делать пострадавшим: фиксация и правовая квалификация

На практическом уровне сейчас рекомендуется фиксировать факты незаконного присвоения имущества. В частности, Офис Уполномоченного Верховной Рады по правам человека призвал сообщать о таких случаях, а также обращаться в правоохранительные органы для внесения соответствующих сведений в Единый реестр досудебных расследований. Аналогичные рекомендации озвучивали правозащитные организации и система бесплатной юридической помощи — с предложением обращаться в СБУ, прокуратуру или ГБР в зависимости от обстоятельств.

В международно-правовом измерении действия РФ квалифицируются как серьезные нарушения международного гуманитарного права. Речь идет о нарушении принципа запрета произвольного лишения частной собственности во время оккупации, закрепленного в Женевских конвенциях, а также о нарушении Гаагских правил, запрещающих конфискацию частной собственности, кроме случаев военной необходимости. Очевидно, что массовое изъятие жилья и переселение гражданского населения РФ на оккупированные территории не имеют ничего общего с такой необходимостью.

Механизм обращения за защитой в Европейский суд по правам человека остается доступным только в отношении событий, которые произошли до 16 сентября 2022 года — даты выхода России из-под юрисдикции ЕСПЧ.

Документы, БТИ и компенсации: системная проблема без решения

Отдельным болезненным вопросом остается подтверждение права собственности для людей, которые выехали с ВОТ без документов. Сведения о праве собственности на недвижимое имущество, возникшее до 1 января 2013 года, отсутствуют в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если архивы БТИ уничтожены, остались на ВОТ или к ним нет доступа, владельцы вынуждены обращаться в суд для признания их права собственности на недвижимое имущество.

"Эта проблема касается не только оккупированных территорий, но и регионов, где архивы уничтожены в результате боевых действий. Законопроект №11440, который предусматривает административную процедуру регистрации права собственности на недвижимость в случае уничтожения архивов БТИ, до сих пор не принят, хотя он является критически важным для тысяч людей, в частности для обращения за получением компенсации за уничтоженное или поврежденное жилье", — говорит Гедз.

Компенсационные механизмы также остаются фрагментарными. Часть программ — в частности жилищные ваучеры или инструменты льготного кредитования "еОселя" и KwF — доступны только для ограниченной категории ВПЛ. В то же время действующая национальная компенсационная процедура не распространяется на имущество, которое было уничтожено или повреждено на ВОТ Украины или до 24 февраля 2022 года, на что продолжают указывать правозащитники как на дискриминационный подход.

"В итоге Россия не только легализует "отжим" жилья на оккупированных территориях, но и создает дополнительное давление на граждан Украины — владельцев недвижимости. В то же время Украина пока не выстроила системной политики ни по учету ущерба и убытков, причиненных войной, ни по четкой коммуникации с пострадавшими. И именно эта пауза может иметь долгосрочные последствия — как для людей, так и для будущих требований к государству-агрессору", — говорит правозащитница.

Напомним, при каком условии украинцам могут отказать в компенсации за разрушенное жилье.

Также сообщалось, как совладельцы могут использовать сертификаты на жилье.