Чего ждать от цен на рынке недвижимости

53-летняя бухгалтер Ольга Левченко перебралась в Киев из Житомира, чтобы жить в одном городе с сыном. О переезде она думала давно: просматривала специализированные сайты по купле-продаже жилья, изучала цены и общалась с риелторами. В июле прошлого года решилась на переезд окончательно — хотела успеть с продажей старой квартиры и покупкой новой до введения в действие законодательных изменений на рынке недвижимости. Однокомнатную квартиру в Житомире Ольга продала за $28 000, жилье в одном из спальных районов Киева купила за $50 000, добавив свои сбережения. Она рада, что успела осуществить сделки по продаже и покупке квартиры до сентября. "В сентябре вступало в силу ограничение на расчеты наличными, — рассказывает Левченко. — Было непонятно, как это отразится на ценах, и пугала неопределенность".

2013-й стал годом реформ на рынке недвижимости. Были введены три законодательных изменения: налог на жилье, новые правила его оценки и ограничение на расчеты наличными суммой до 150000 грн. Власть ищет дополнительные возможности наполнить государственный бюджет. В 2014 году станет ясно, как это отразится на рынке.

Новый налог
В январе 2013 года вступила в силу статья 265 Налогового кодекса, устанавливающая порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость. Нововведение касается граждан и юридических лиц, владеющих квартирой жилой площадью свыше 120 кв. м или домом метражом не менее 250 кв. м. Налог начисляется на квадратные метры, превышающие указанные 120 кв. м для квартиры и 250 кв. м — для дома. Ставку налога устанавливают городские или поселковые советы. Для квартир площадью до 240 кв. м и домов до 500 кв. м она не должна превышать 1% минимальной заработной платы. Для жилья большей площади — 2,7%. Например, учитывая, что с декабря минимальная зарплата в Украине составляет 1218 грн., владелец квартиры площадью 200 кв. м должен будет заплатить 974,4 грн. налога. Выплаты будут производиться раз в год. Первые квитанции с начисленными к уплате суммами владельцы жилья получат в апреле будущего года.

Новый налог будут платить далеко не все граждане, однако он вызвал большой резонанс. Так, по словам аналитика АН "Планета Оболонь" Владимира Коломейко, непонятно, почему налог не коснулся владельцев коммерческой недвижимости. Последствия от его введения можно будет оценить по результатам отчетного года, говорит юрист компании "Ильяшев и партнеры" Николай Алексюк.

Ограничить выплаты
В сентябре 2013 года вступило в силу постановление НБУ об ограничении наличных расчетов в гривне суммой до 150 000 грн. Как правило, стоимость жилья превышает ее, поэтому покупатель и продавец недвижимости теперь должны осуществлять сделки через банк. Для этого нужно открыть счет, положить на него деньги и перевести их со счета на счет. За эту операцию банк берет комиссию от 0,3% до 1% от переводимой суммы. Кроме того, НБУ требует проведения безналичных операций в гривне. Поэтому украинцам, которые привыкли хранить сбережения в долларах, нужно будет перевести валюту в гривны. Все вместе увеличивает стоимость жилья на 1–2%.

Новые правила оценки
С 1 ноября 2013 года вступили в силу новые правила оценки движимого и недвижимого имущества. При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо получить оценку ее стоимости у специалиста, который имеет специальное свидетельство. Ранее оценку могли проводить в Украине около 5000 оценщиков. В октябре прошлого года в Госреестр оценщиков были включены лишь 1540 специалистов, получивших право проводить оценку по новым правилам. Противники нововведения говорят, что нехватка специалистов заморозит рынок. Их опасения небезосновательны. Кабмин планировал ввести новые правила оценки недвижимости еще в августе, но перенес нововведение на ноябрь именно по причине дефицита оценщиков. В итоге проблема не решена и по сей день. Поэтому до 1 февраля 2014 года действует переходный период, когда юридическую силу будут иметь оценки, проводимые специалистами, не прошедшими специальное обучение. По словам председателя исполнительного совета Ассоциации оценщиков Украины Константина Черныша, новые правила не приведут к подорожанию услуг оценки, которые составляют около 300 грн. О последствиях нововведения можно будет судить уже в феврале-марте. До февраля оценка осуществляется по старым правилам и оформляется задним числом, до 1 ноября.

Несмотря на пессимистические ожидания, коллапса на рынке недвижимости в 2013 году не произошло. В первом полугодии число транзакций при сделках с жилой недвижимостью снизилось незначительно — на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, до 176 тыс., сообщили в Минюсте. В 2014 году рынок "привыкнет" к новым правилам расчета и оценки жилья, предполагают риелторы. И прогнозируют ценовую стабильность на недвижимость. Для роста цен на квадратные метры в Украине необходимы масштабные макроэкономические события: улучшение условий ипотечного кредитования и стремительный экономический рост. Пока оснований для этого нет.

Ирина Гамалий, Фокус