Ледниковый период. Что ожидает зимой офисы, магазины и сферу услуг

В одном из киевских офисов недавно объявили, что зимой помещение отапливать не будут. То есть, речь идет только об обеспечении минимальной температуры для поддержания технического состояния здания, в то время как всех сотрудников переведут на дистанционную работу.

В других компаниях рассказывают о поисках оптимальной модели работы. К примеру, в одной фирме зимой планируют собираться в офисе только раз в неделю. В любом случае, все уже понимают, что зимовать будет сложно, как никогда.

Продержаться на минимуме. Как владельцы и управляющие недвижимости готовятся к отопительному сезону

Еще до начала российского вторжения прошлой зимой отопительный сезон для бизнеса был непростым. Ирина Луханина, эксперт рынка недвижимости, напоминает, что в ноябре 2021 года ввели коэффициент, из-за которого стоимость отопления для юрлиц и арендаторов нежилых площадей выросла примерно на 80%. То есть, счета уже тогда стали космическими, а батареи оставались практически холодными.

Как отмечает собеседница Фокуса, такая ситуация была характерна для большинства зданий Киева 1960-1990 годов, тогда как в БЦ и ТРЦ, построенных после 2005 года, которые отапливаются за счет приточно-вытяжной вентиляции, тарифы не изменились. Кроме того, нововведение не затронуло многие магазины, клиники и другие заведения, которые в течение последних 3-5 лет перешли на альтернативные источники отопления: радиаторы, UFO, электрокотлы, индивидуальные котельные, солнечные батареи.

Как сообщил Фокусу Григорий Трипульский, управляющий партнер ЮК "Де-юре", владельцы торговых центров и управляющие компании еще с середины 2022 года начали готовиться к отопительному сезону — у кого есть возможность, планируют использовать солнечную энергию или пеллетное отопление, другие готовятся к минимальному или частичному отоплению помещений.

Впрочем, в отопительном сезоне 2022-2023 годов остро стоит вопрос не только об оптимизации расходов бизнеса, который из-за войны переживает сложные времена, но и о социальной ответственности и солидарности со страной, энергетическая система которой страдает от ракетных обстрелов врага.

Бизнесу, по всей видимости, придется мириться с ограничениями. Игорь Ясько, управляющий партнер ЮК Winner, ссылается на заявления украинских властей о том, что ради сохранения энергосистемы придется выключить энергообеспечение заводов и предприятий, а если этого будет мало — применять веерные отключения в жилом фонде, что повлияет на работу салонов красоты, магазинов, кабинетов стоматологии и других бизнесов, которые расположились в жилых зданиях.

Собеседник Фокуса добавляет, что власти также могут решить снизить температуру теплоносителя или вообще выключить отопление в коммерческих помещениях. Поэтому коммерческая недвижимость, которая отапливалась только централизованной городской системой без альтернатив, находится в зоне высокого риска.

"Учитывая уязвимость энергосистемы к атакам россиян, бизнес вместе с государством готовится к временным отключениям и оптимизации потребления. Арендаторам в Киеве, Львове, Одессе и других городах уже сообщили о снижении температурного режима, а там, где обстрелы энергетических предприятий приводят к критическим аварийным случаям, и о рисках отключения отопления", — продолжает Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости.

По словам собеседницы Фокуса, в офисных центрах ради экономии рассматривают введение веерных отключений в вечернее время и частично во второй половине дня и ночью.

Впрочем, по своей инициативе оставлять помещения без тепла собственники вряд ли будут.

"Если владелец заботится о своей недвижимости, он не станет полностью выключать отопление, поскольку нужно, как минимум, уберечь от разрушения системы водоснабжения и канализации. Поэтому возможно существенное понижение температуры в коммерческих помещениях, но не полное их отключение от обогрева", — говорит Сергей Хоменко, руководитель департамента развития проектов UTG Company.

Собеседник Фокуса отмечает, что арендатор может использовать для локального обогрева собственные дополнительные устройства, если это позволяют энергосети здания и не будет существенных ограничений со стороны энергопоставщиков. Однако зимой 2022 года в условиях войны и продолжения энергетического терроризма со стороны агрессора риски перебоев тепло- и энергоснабжения остаются высокими.

Кроме этого, энергосети могут не выдержать массового включения электрических отопительных приборов. То есть, обогреватели, кондиционеры не помогут "белым воротничкам" обеспечить тепло в своих рабочих помещениях.

"В связи с разрушением энергосистемы, руководство страны и городские власти требуют от всех существенно снизить использование электроэнергии. Кроме того, почти все помещения, которые сдаются в аренду, рассчитаны на конкретную допустимую нагрузку энергосистем, поэтому дополнительные обогреватели могут вызвать автоматическое отключение потребителей", — подтверждает Сергей Хоменко.

Еще один риск, с которым может столкнуться бизнес зимой – повышение тарифов на коммунальные услуги. Хоменко предупреждает: ущерб энергогенерирующих предприятий от обстрелов потребует повышения стоимости услуг для потребителей или компенсации этих расходов со стороны государства.

"Учитывая финансовый кризис в стране, затраты на энергоресурсы будут частично перекладывать как на предприятия, так и на конечных потребителей. Но, учитывая дефицит финансов и у предприятий, и у населения, руководство страны и городов будет пытаться сбалансировать дотациями наиболее критические звенья", — уточняет Хоменко.

Отказаться от тепла. Может ли бизнес обойтись без отопления зимой

Благодаря дистанционке, к которой многие украинские предприятия привыкли во время карантинных ограничений в разгара эпидемии коронавируса, бизнес сможет диверсифицировать риски зимой 2022 года. Ведь сотрудники, находящиеся в разных локациях, вряд ли останутся без света все одновременно. К тому же, при этом открывается перспектива сэкономить на отоплении.

По словам Игоря Ясько, потребители могут отказаться от централизованного отопления и поставки горячей воды в случае, если такая техническая возможность предусмотрена схемой теплоснабжения, утвержденной органом местного самоуправления в соответствии с законом "О теплоснабжении", при условии бесперебойной работы инженерного оборудования дома и соблюдения в смежных помещениях строительных норм.

При этом Ясько добавляет: при получении разрешения на отключение от централизованного отопления предприятиям придется искать альтернативу, а, как уже говорилось, системы кондиционирования воздуха, например, зависят от электроснабжения.

То есть, так или иначе, в коммерческих помещениях придется поддерживать минимальную температуру, необходимую для сохранения коммуникаций в рабочем состоянии. Если от централизованного отопления отказаться невозможно, по словам Виктории Берещак, можно уменьшить расходы на 30% за счет регулирования температуры батарей, где установлены терморегуляторы.

Зимняя аренда. Можно ли платить меньше, если помещение не отапливается

В ситуации неопределенность относительно отопления коммерческих площадей зимой возникает вопрос размера арендной платы. Игорь Ясько приводит три оговоренные законодательством ситуации, за возникновение которых арендатор не отвечает, и когда можно требовать уменьшения платы:

• изменение предусмотренных договором условий хозяйствования или существенное ухудшение состояния объекта аренды (часть 2 статьи 286 ХКУ)
• существенное уменьшение возможности пользования имуществом (часть 4 статьи 762 ХКУ).
• невозможность использования имущества (часть 6 статьи 762 ХКУ).

Но собеседник Фокуса напоминает, что аренда предполагает договорные начала, и поэтому стоит изучить положения договора и договориться о плане действий в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

"Во всех договорах аренды предусмотрено обеспечение арендодателем арендатора коммунальными услугами, и, в случае их отсутствия, у арендатора есть опция прекращения договора, а иногда — даже получения компенсации от арендодателя", — объясняет Сергей Хоменко.

Виктория Берещак добавляет, что если стоимость коммунальных услуг заложена в цену аренды квадратного метра, бизнес вполне может попросить о пересмотре условий аренды — если помещение надлежащим образом не отапливается.

То есть, по словам собеседницы Фокуса, в дополнение к ранее заключенным договорам можно подписать дополнительные соглашения, где будут прописаны коммунальные каникулы или скидки на аренду.

Подобные случаи пока не стали массовыми, но прецеденты на рынке уже есть. Григорий Трипульский подтверждает, что некоторые арендодатели готовы снизить аренду на зимний период, чтобы дать возможность арендаторам пережить зиму, но скорее всего, некоторые арендаторы не выдержат и такой нагрузки и покинут помещения.

Пока бизнес находится в ситуации неопределенности.

"Игроки рынка пока оттягивают момент принятия сложных решений, — рассказывает Фокусу Виктория Берещак. – Арендаторы до последнего откладывают разговор о пересмотре условий аренды на период отопительного сезона, а арендодатели не готовы к уступкам и не заботятся об обеспечении жизнедеятельности зданий в условиях чрезвычайных ситуаций".

Необитаемые здания. Угрожает ли офисным и торговым центрам опустение

На волне ожидания сложной зимы на рынке коммерческой недвижимости уже начался процесс миграции. По словам Виктории Берещак, некоторые предприятия отказываются от офисов в пользу гибких пространств или сохраняют фиксированную аренду только для той части команды, для которой это критически необходимо.

"Массовая миграция арендаторов уже прошла весной и летом после начала активных боевых действий. Сегодня этот процесс менее заметен, хоть и достаточно активен, – продолжает Сергей Хоменко. – В первую очередь, арендаторы офисных помещений ищут более дешевую аренду меньших площадей с несколькими вариантами отопления. А арендаторы торговых помещений, привязанные к своим магазинам предварительными инвестициями в ремонт и наличием постоянных покупателей, релокируются более осторожно после оценки всех преимуществ и недостатков такого решения".

В свою очередь, Ирина Луханина не наблюдает массовой миграции и освобождения коммерческих помещений.

"Стоимость аренды в офисных центрах уже сейчас достаточно низкая, и вряд ли ставки изменятся. А по коммунальным платежам стороны, безусловно, еще будут дискутировать", — заключает собеседница Фокуса.

Важно

Гривна-доллар-гривна. Зачем Нацбанк предлагает депозит с конвертацией вместо кэш-долларов