Район и спрос больше ничего не решают: что влияет на стоимость квартир в Украине

Цены на квартиры в Украине меняются, но не по тем правилам, к которым привык рынок еще несколько лет назад. Сегодня стоимость квартир все меньше зависит от "классических" факторов вроде района или площади. В связи с этим разница между городами только усиливается. Фокус вместе с экспертом разобрался, сколько стоит однокомнатная квартира в разных городах Украины, что именно формирует цены на первичном и вторичном рынках и стоит ли ожидать подорожания.

Цены на недвижимость в Украине — сколько стоят однокомнатные квартиры

В Украине цены на недвижимость демонстрируют значительные колебания в зависимости от региона Самыми дорогими остаются западные и центральные города, тогда как на Востоке и Юге купить квартиру можно значительно дешевле.

По данным портала ЛУН, самая высокая средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке наблюдается во Львове. Там недвижимость стоит 71 000 долл., что на 9% больше, чем в прошлом году. Вторую позицию занимает Киев со средней ценой около 70 000 долл. (+11%), а Ужгород замыкает тройку лидеров с 69 500 долл. (+9%).

В то же время наиболее стремительный рост цен зафиксирован в Тернополе, где средняя стоимость жилья выросла до 52 000 долл. (+42%), а в Одессе — до 49 000 долл. (+24%)

Средний сегмент рынка недвижимости Украины предлагает цены от 40 000 до 58 000 долл. Например, в Ровно средняя стоимость составляет 55 500 долл. (+17%), в Черновцах — 58 400 долл. (+14%), в Виннице — 52 000 долл. (+16%). Чуть ниже показатели в Житомире — 48 000 долл. (+7%), Черкассах — 46 000 долл. (+6%) и Хмельницком — 40 000 долл. (+14%).

Зато самое доступное жилье остается в городах и регионах, которые приближены к линии фронта или часто страдают от вражеских обстрелов:

• Чернигов — 34 300 долл., без изменений;
• Днепр — 33 000 долл., (+6%)
• Кропивницкий — 30 000 долл., без изменений;
• Сумы — 25 000 долл., (+10%);
• Харьков — 23 000 долл., (+10%); Харьков — 23 000 долл;
• Николаев — 20 000 долл., без изменений.

Что сегодня влияет на стоимость недвижимости в Украине

Рынок недвижимости Украины отошел от классических правил, где цену определяли спрос и предложение или локация и концепция. Теперь стоимость жилья на первичном рынке определяется уверенностью в том, что проект будет завершен, стабильно работать и сохранит свою ценность в будущем.

В комментарии Фокусу обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак назвала четыре ключевых фактора, которые сегодня формируют стоимость квартир в новостройках.

• себестоимость строительства, которая за последний год выросла минимум на 40 % из-за подорожания материалов, логистики, энергии, дефицита квалифицированной рабочей силы. Дополнительную нагрузку создают новые требования к безопасности, в частности строительство укрытий и автономных систем;

"Это влияет непосредственно на стабильный рост средневзвешенной цены, но весомыми сдерживающим фактором остается и объем реального спроса, который сейчас едва достигает 15% от довоенного уровня после такой сложной осени-зимы", — добавила Виктория Берещак.

• риск реализации. Покупатели больше не инвестируют в "красивые картинки", а оценивают оценивает способность проекта быть доведенным до конца;

"Именно поэтому разница в цене между котлованом и готовым жильем существенно выросла, а рынок фактически ввел премию за завершенность и проверенную реальность. Правда, учитывая реальные темпы ввода и задержки средние в 18-24 месяца по рынку, позволить себе эту наценку могут не все", — рассказала эксперт.

• энергонезависимость и инженерия. Наличие резервного питания, автономного отопления и стабильных коммуникаций превратилось из дополнительного сервиса в базовый компонент стоимости актива;
• современная среда определяет долгосрочную ценность лота. Люди все чаще обращают внимание на плотность застройки, доступ к сервисам и логику пространства. Проекты без этого быстрее теряют привлекательность и дешевеют в долгосрочной перспективе.

"Поэтому цена уже давно переросла формулу "метры × район", а стала сложным конструктом, в основе которого оценка того, насколько этот объект способен оставаться жизнеспособным через 5-10 лет, а девелопер брать и выполнять свои обязательства", — добавила эксперт.

"Вторичка": на что сейчас спрос

Что касается вторичного рынка недвижимости в Украине, ситуация несколько иная. По словам Виктории Берещак, цена формируется балансом между ожиданиями продавца, платежеспособностью покупателя и срочностью сделки. Ключевые факторы, определяющие стоимость квартир, включают:

• качество и тип жилого фонда, ведь вторичный рынок Украины достаточно неоднороден, который охватывает дома в возрасте 60 лет и относительно новые ЖК, которым 10-15 лет;

"Старый фонд, который пережил сроки эксплуатации вдвое-втрое, имеет ограничения по инженерии, энергоэффективности и планировках, поэтому его цена часто формируется "от рынка вниз", то есть продавец вынужден подстраиваться под то, что готов платить покупатель", — отметила эксперт.

• локация и безопасность, но уже в новом понимании. Речь идет не только о престиже района, а прежде всего о его удобстве для жизни: наличие инфраструктуры, транспортную доступность, относительную безопасность и стабильность коммуникаций;
• состояние квартиры и потребность в ремонте. Объекты, требующие вложений, автоматически дешевеют;
• срочность продажи часто становятся драйвером цены. Дисконты могут достигать 10-30%, если продавец ограничен во времени;
• реальный платежеспособный спрос в регионе.

"Сегодня покупатель осторожный и рациональный. Он дольше принимает решение, сравнивает больше вариантов и активно торгуется. Срок экспозиции квартир вырос и достигает от 12 до 24 недель. Это создает давление на цену, особенно в лотах без добавленной ценности", — рассказала эксперт.

Будет ли подорожание недвижимости в Украине — прогноз эксперта

В ближайшей перспективе цены на недвижимость в Украине не будут демонстрировать резких скачков. Как пояснила Виктория Берещак, рынок перешел в фазу так называемой сегментированной динамики, где ключевую роль играет не общая статистика, а качество конкретного объекта.

"С одной стороны, сохраняется умеренный восходящий тренд роста стоимости, прежде всего на первичном рынке. Его поддерживают высокая себестоимость и ограниченное количество новых запусков ликвидных проектов, что создает определенную конкуренцию за качественную среду, а с другой существенного ограничивает объем реального платежеспособного спроса, конвертируемого в сделки.

Цены могут вырасти ориентировочно 8-15% в гривне в год, но это не будет равномерное подорожание. Отдельные проекты с высокой строительной динамикой и соответствием запросам покупателям с деньгами будут дорожать выше среднего", — считает эксперт.

В то же время, по словам Виктории Берещак, рынок разделился на два сегмента:

• первый — это ликвидные и жизнеспособные проекты, которые концентрируют спрос и продолжают дорожать;
• второй — слабые или рисковые объекты, которые либо стоят в цене, либо вынуждены дешеветь, ведь не дают покупателю уверенности в безопасности инвестиции.

В то же время первичный рынок испытывает давление со стороны вторичного, особенно в сегментах без добавленной ценности, что усиливает конкуренцию для слабых новостроек. Это особенно заметно в регионах, где вторичка пользуется большим спросом, в частности благодаря программе "еОселя" для отдельных категорий населения — переселенцев и военных.

"Ключевое изменение в обоих сегментах заключается в том, что драйвером цены стал не рост доходов, а фактор риска. Люди не стали больше покупать, зато значительно осторожнее выбирают. Процесс принятия решения теперь длится от 3 до 6 месяцев, и именно эта рациональная взвешенность формирует новую структуру цен на рынке", — высказалась эксперт.

Где квартиры в Украине будут дорожать быстрее всего

Виктория Берещак рассказала, что быстрее всего в Украине будет дорожать недвижимость в крупных городах и относительно безопасных регионах. В первую очередь речь идет о Киеве и области, Львове, Тернополе, а также части центральной Украины.

"Там концентрируется экономическая активность, активно работает бизнес и есть стабильный спрос, который поддерживает цены. В этих локациях можно ожидать роста в среднем на уровне 10-15% в годовом измерении, но он будет неравномерным: на него будут влиять волны внутренней миграции, фактор безопасности и способность девелоперов держать темпы строительства", — рассказала она.

В то же время активно будут расти пригороды крупных городов. По словам эксперта, здесь потенциал подорожания может быть даже на 2-5% выше среднего рынка. Поскольку спрос смещается в сторону менее плотной, более комфортной и предсказуемой среды для жизни. Пригород уже не воспринимается как "бюджетная альтернатива", а превращается в отдельный сегмент с собственной логикой ценообразования.

"Правда, не забываем, что цена в крупных городах и пригородах базово отличается, поэтому это не говорит, что агломерации и сателлиты обгонят столицу или Львов по стоимости", — отметила Берещак.

Отдельно она обратила внимание на жилье с качественной инженерией. В нынешних условиях, как пояснила эксперт, именно они формируют сегмент с добавленной ценностью, который дорожает быстрее среднего рынка, потому что инженерия фактически равна гарантии функционирования.

"Также будут расти готовые или почти готовые проекты. Здесь работает простая экономика: чем меньше неизвестных и рисков, тем выше цена. Разница между котлованом и готовым жильем уже может достигать минимум 30-40%, и этот разрыв будет сохраняться, поскольку покупатель закладывает в цену риск недостроя", — сообщила обозреватель рынка недвижимости.

Кроме того, стабильно дорожать качественные урбанистические проекты, предлагающие не только квадратные метры, а полноценную среду для жизни.

В итоге эксперт отметила, что рынок переходит к четкой логике: растет в цене не столько локация или площадь, сколько способность объекта сохранять свою ценность во времени.

Ранее Фокус писал, что владельцы недвижимости, площадь которой превышает установленные нормы, должны уплатить налог. В 2026 году его размер вырос вместе с повышением минимальной зарплаты. В то же время для тех, кто сдает жилье в аренду, готовят новые правила, которые могут изменить условия работы на рынке.