Район та попит більше нічого не вирішують: що впливає на вартість квартир в Україні

Ціни на квартири в Україні змінюються, але не за тими правилами, до яких звик ринок ще кілька років тому. Сьогодні вартість квартир усе менше залежить від “класичних” факторів на кшталт району чи площі. У зв’язку з цим різниця між містами лише посилюється. Фокус разом з експерткою розібрався, скільки коштує однокімнатна квартира в різних містах України, що саме формує ціни на первинному та вторинному ринках і чи варто очікувати подорожчання.

Ціни на нерухомість в Україні — скільки коштують однокімнатні квартири 

В Україні ціни на нерухомість демонструють значні коливання залежно від регіону Найдорожчими залишаються західні та центральні міста, тоді як на Сході та Півдні купити квартиру можна значно дешевше.

За даними порталу ЛУН, найвища середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку спостерігається у Львові. Там нерухомість коштує 71 000 дол., що на 9% більше, ніж торік. Другу позицію посідає Київ із середньою ціною близько 70 000 дол. (+11%), а Ужгород замикає трійку лідерів із 69 500 дол.(+9%).

Водночас найбільш стрімке зростання цін зафіксовано у Тернополі, де середня вартість житла зросла до 52 000 дол. (+42%), а в Одесі — до 49 000 дол. (+24%)

Середній сегмент ринку нерухомості Україні пропонує ціни від 40 000 до 58 000 дол. Наприклад, у Рівному середня вартість становить 55 500 дол. (+17%), у Чернівцях — 58 400 дол. (+14%), у Вінниці — 52 000 дол. (+16%). Трохи нижчі показники у Житомирі — 48 000 дол. (+7%), Черкасах — 46 000 дол. (+6%) та Хмельницькому — 40 000 дол. (+14%).

Натомість найдоступніше житло залишається в містах і регіонах, які наближені до лінії фронту або часто потерпають від ворожих обстрілів:

• Чернігів — 34 300 дол., без змін; 
• Дніпро — 33 000 дол., (+6%) 
• Кропивницький — 30 000 дол., без змін;
• Суми — 25 000 дол., (+10%);
• Харків — 23 000 дол., (+10%);
• Миколаїв — 20 000 дол., без змін.

Що сьогодні впливає на вартість нерухомості в Україні

Ринок нерухомості України відійшов від класичних правил, де ціну визначали попит і пропозиція або ж локація та концепція. Тепер вартість житла на первинному ринку визначається впевненістю у тому, що проєкт буде завершений, стабільно працюватиме та збереже свою цінність у майбутньому.

У коментарі Фокусу оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак назвала чотири ключові фактори, які сьогодні формують вартість квартир у новобудовах. 

• собівартість будівництва, яка за останній рік зросла щонайменше на 40 % через подорожчання матеріалів, логістики, енергії, дефіциту кваліфікованої робочої сили. Додаткове навантаження створюють нові вимоги до безпеки, зокрема будівництво укриттів та автономних систем;

“Це впливає безпосередньо на стабільне зростання середньозваженої ціни, але вагомими стримувальним фактором лишається й обсяг реального попиту, який нині заледве сягає 15% від довоєнного рівня після такої складної осені-зими”, — додала Вікторія Берещак.

• ризик реалізації. Покупці більше не інвестують у “красиві картинки”, а оцінюють оцінює здатність проєкту бути доведеним до кінця;

“Саме тому різниця в ціні між котлованом і готовим житлом суттєво зросла, а ринок фактично ввів премію за завершеність і перевірену реальність. Щоправда, враховуючи реальні темпи введення і затримки середні у 18-24 місяці по ринку, дозволити собі цю націнку можуть не всі”, — розповіла експертка.

• енергонезалежність та інженерія. Наявність резервного живлення, автономного опалення та стабільних комунікацій перетворилася з додаткового сервісу на базовий компонент вартості активу;
• сучасне середовище визначає довгострокову цінність лота. Люди дедалі частіше звертають увагу на щільність забудови, доступ до сервісів та логіку простору. Проєкти без цього швидше втрачають привабливість і дешевшають у довгостроковій перспективі.

“Тому ціна вже давно переросла формулу “метри × район”, а стала складним конструктом, в основі якого оцінка того, наскільки цей об’єкт здатен залишатися життєздатним через 5–10 років, а девелопер брати та виконувати свої зобов’язання”, — додала експертка.

“Вторинка”: на що зараз попит

Щодо вторинного ринку нерухомості в Україні, ситуація дещо інша. За словами Вікторії Берещак, ціна формується балансом між очікуваннями продавця, платоспроможністю покупця і терміновістю угоди. Ключові фактори, що визначають вартість квартир, включають:

• якість та тип житлового фонду, адже вторинний ринок України досить неоднорідний, який охоплює будинки віком 60 років та відносно нові ЖК, яким 10–15 років;

“Старий фонд, який пережив терміни експлуатацію вдвічі-втричі, має обмеження по інженерії, енергоефективності та плануваннях, тому його ціна часто формується “від ринку вниз”, тобто продавець змушений підлаштовуватись під те, що готовий платити покупець”, — зауважила експертка.

• локація та безпека, але вже в новому розумінні. Йдеться не лише про престиж району, а передусім про його зручність для життя: наявність інфраструктури, транспортну доступність, відносну безпеку та стабільність комунікацій;
• стан квартири та потреба в ремонті. Об’єкти, що потребують вкладень, автоматично дешевшають;
• терміновість продажу часто стають драйвером ціни. Дисконти можуть сягати 10–30%, якщо продавець обмежений у часі;
•  реальний платоспроможний попит в регіоні.

“Сьогодні покупець обережний і раціональний. Він довше приймає рішення, порівнює більше варіантів і активно торгується. Термін експозиції квартир зріс і сягає від 12 до 24 тижнів. Це створює тиск на ціну, особливо в лотах без доданої цінності”, — розповіла експертка.

Чи буде подорожчання нерухомості в Україні — прогноз експертки

У найближчій перспективі ціни на нерухомість в Україні не демонструватимуть різких стрибків. Як пояснила Вікторія Берещак, ринок перейшов у фазу так званої сегментованої динаміки, де ключову роль відіграє не загальна статистика, а якість конкретного об’єкта.

“З одного боку, зберігається помірний висхідний тренд зростання вартості, передусім на первинному ринку. Його підтримують висока собівартість і обмежена кількість нових запусків ліквідних проєктів, що створює певну конкуренцію за якісне середовище, а з іншого суттєвого обмежує обсяг реального платоспроможного попиту, що конвертується в угоди. 

Ціни можуть зрости орієнтовно 8–15% в гривні на рік, але це не буде рівномірне подорожчання. Окремі проєкти з високою будівельною динамікою і відповідністю запитам покупцям з грошима будуть дорожчати вище середнього”, — вважає експертка.  

Водночас, за словами Вікторії Берещак, ринок розділився на два сегменти:

• перший — це ліквідні та життєздатні проєкти, які концентрують попит і продовжують дорожчати;
• другий — слабкі або ризикові об’єкти, які або стоять у ціні, або змушені дешевшати, адже не дають покупцю впевненості у безпеці інвестиції.

Водночас первинний ринок відчуває тиск з боку вторинного, особливо у сегментах без доданої цінності, що посилює конкуренцію для слабких новобудов. Це особливо помітно в регіонах, де вторинка має більший попит, зокрема завдяки програмі “єОселя” для окремих категорій населення — переселенців та військових.

“Ключова зміна в обох сегментах полягає в тому, що драйвером ціни став не ріст доходів, а фактор ризику. Люди не стали більше купувати, натомість значно обережніше обирають. Процес прийняття рішення тепер триває від 3 до 6 місяців, і саме ця раціональна виваженість формує нову структуру цін на ринку”, — висловилася експертка. 

Де квартири в Україні дорожчатимуть найшвидше

Вікторія Берещак розповіла, що найшвидше в Україні дорожчатиме нерухомість у великих містах і відносно безпечних регіонах. Передусім ідеться про Київ і область, Львів, Тернопіль, а також частину центральної України.

“Там концентрується економічна активність, активно працює бізнес і є стабільний попит, який підтримує ціни. У цих локаціях можна очікувати зростання в середньому на рівні 10–15% у річному вимірі, але воно буде нерівномірним: на нього впливатимуть хвилі внутрішньої міграції, безпековий фактор і здатність девелоперів тримати темпи будівництва”, — розповіла вона.

Водночас активно зростатимуть передмістя великих міст. За словами експертки, тут потенціал подорожчання може бути навіть на 2–5% вищим за середній ринок. Оскільки попит зміщується у бік менш щільного, більш комфортного і передбачуваного середовища для життя. Передмістя вже не сприймаються як “бюджетна альтернатива”, а перетворюються на окремий сегмент із власною логікою ціноутворення. 

“Щоправда, не забуваємо, що ціна у великих містах і передмістях базово різниться, тож це не говорить, що агломерації та сателіти обженуть столицю чи Львів по вартості”, — зауважила Берещак.

Окремо вона звернула увагу на житло з якісною інженерією. У нинішніх умовах, як пояснила експерта, саме вони формують сегмент з доданою цінністю, який дорожчає швидше за середній ринок, бо інженерія фактично дорівнює гарантії функціонування.

“Також зростатимуть готові або майже готові проєкти. Тут працює проста економіка: чим менше невідомих і ризиків, тим вища ціна. Різниця між котлованом і готовим житлом уже може сягати щонайменше 30–40%, і цей розрив зберігатиметься, оскільки покупець закладає в ціну ризик недобудови”, — повідомила оглядачка ринку нерухомості.

Крім того, стабільно дорожчатимуть якісні урбаністичні проєкти, що пропонують не лише квадратні метри, а повноцінне середовище для життя.

У підсумку експертка зазначила, що ринок переходить до чіткої логіки: зростає в ціні не стільки локація чи площа, скільки здатність об’єкта зберігати свою цінність у часі.

Раніше Фокус писав, що власники нерухомості, площа якої перевищує встановлені норми, мають сплатити податок. У 2026 році його розмір зріс разом із підвищенням мінімальної зарплати. Водночас для тих, хто здає житло в оренду, готують нові правила, які можуть змінити умови роботи на ринку.