Реконструкция хрущевок в Украине: кто решит судьбу старых домов и их жителей

Законопроект о реконструкции фонда устаревшего жилья приняли в первом чтении. Однако возникает много вопросов, в частности, куда будут переселять жителей, как долго продлится строительство и вернут ли их в модернизированные дома? Более того, эксперты отмечают необходимость доработки документа №6458, ведь без четких правил, гарантий для жителей и замены старых сетей масштабная реконструкция хрущевок в Украине может так и остаться точечным проектом.

Возраст хрущевки: когда начали строить и в каком состоянии фонд сейчас

Хрущевки — показательные представители эпохи СССР, когда "излишества в проектировании" проигрывали перед быстрым обеспечением населения жильем. Массовое строительство таких 5-этажных домов началось после Второй мировой войны, в 1956-1957 годах, согласно постановлению "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве", а активное строительство продолжалось до середины 1980-х.

Сегодня же большинство из этих панельных и кирпичных зданий требуют капитального ремонта, модернизации или даже сноса. В то же время реконструкция устаревшего фонда не является чисто строительной темой, ведь речь идет о правах владельцев, компенсации, переселении и демонтаже. И хотя законопроект об обновлении устаревшего жилого фонда уже есть, однако механизм замены хрущевок, до сих пор остается неполным.

Сколько хрущевок в Украине и как будут определять, что дом нуждается в реконструкции

Масштабная реконструкция хрущевок в Украине не предусматривает принцип "дому много лет — его надо сносить". Кроме того, их судьбу не должны решать застройщики.

"В рамках реформы жилищной политики, которую официально начала страна, значимость этого вопроса беспрекословно возрастает. Городам нужен механизм безопасного обновления устаревшего жилья, но он должен начинаться не с интереса застройщика, а с технического состояния дома, прав жителей и публичного интереса города", — рассказала обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак в комментарии Фокусу.

По разным оценкам, в Украине от 25 до 30 тыс. жилых домов морально и физически изношены и требуют обновления. В законопроекте устаревший жилой фонд описывается как утративший значительную часть эксплуатационных характеристик. Часто речь идет о более 60% изношенности. Но, по словам эксперта, одного этого показателя недостаточно, чтобы принимать решение о реконструкции хрущевок или их сносе.

"На практике должна работать четкая логика с тремя обязательными уровнями оценки. Первый — независимое техническое обследование, которое определяет состояние несущих конструкций, инженерных сетей и общую безопасность дома. Второй — энергоаудит, показывающий эффективность здания и затраты на его содержание. Третий — технико-экономическое обоснование, которое должно ответить на главный вопрос: что рациональнее — модернизация или снос", — объяснила Виктория Берещак.

Как отметила эксперт, международный опыт доказывает, что большую часть панельного жилья сносить не нужно, а только модернизировать. Поэтому решение по каждой хрущевке или кварталу должно быть индивидуальным. Снос должен оставаться крайним вариантом, когда модернизация технически невозможна или экономически неоправданна.

"И этот сценарий точно нужен Украине, но должен быть четко прописан на уровне законодательной рамки", — добавила она.

Реконструкция хрущевок невозможна без замены старых сетей

Вместе с реконструкцией хрущевок нужно обновлять и внешние коммуникации: теплотрассы, водопроводы, канализацию и электроподстанции. Иначе новое или отремонтированное жилье останется подключенным к старой инфраструктуре, которая уже находится в плохом состоянии.

Основатель общественного объединения "Союз потребителей коммунальных услуг" Олег Попенко в комментарии Фокусу отметил, что замена сетей должна быть обязательной частью реновации.

"Однозначно надо заменять. К сожалению, если мы говорим о комплексном подходе, то пока не видим его в действиях власти. Сейчас эта ситуация имеет достаточно поверхностный и даже угрожающий вид", — отметил эксперт.

Если возводить новые дома или капитально ремонтировать старые хрущевки, но оставлять изношенные коммуникации, это может создать еще большие проблемы в будущем.

"Можно настроить десятки домов вместо хрущевок, но потом самим попасть впросак. Старые сети будут выходить из строя", — отметил он.

В Украине есть немало примеров жилых комплексов, где активная застройка не сопровождалась надлежащим обновлением инфраструктуры. Поэтому, по мнению Попенко, при реконструкции хрущевок нужно думать не только о фасадах, квартирах или капитальных ремонтах, но и о полной замене сетей.

Иначе эксплуатация обновленных домов может привести к более масштабным проблемам. Особенно учитывая то, что в крупных городах крайне изношены не только сети водоканалов, но и теплоснабжение и другая коммунальная инфраструктура.

Влияние реконструкции жилья на коммуналку

А вот связывать реконструкцию хрущевок с изменением коммунальных тарифов не стоит. По словам Олега Попенко, реновация может повлиять не столько на сам тариф, сколько на сумму в платежках, которые получают жильцы.

Речь идет прежде всего о стоимости обслуживания домов и потребления ресурсов. Если после реконструкции хрущевки станут энергоэффективными, будут утеплены и будут потреблять меньше тепла, платежки для жителей теоретически должны уменьшиться.

"Я бы не связывал реновацию с коммунальными тарифами. Она может повлиять не на стоимость тарифов, а на платежку, которую будут получать горожане. Если это будут энергоэффективные дома с меньшим потреблением тепла, платежка должна быть меньше", — пояснил он.

В то же время эксперт отметил, что старые дома не увеличивают потери коммунальных предприятий из-за аварийности, ведь капитальные ремонты управляющие компании часто не проводят.

Жители, застройщик или власть — кто будет решать судьбу хрущевок

Окончательное решение о сносе или реконструкции хрущевок не может зависеть только от одной стороны. Как уверяют эксперты, это может привести к злоупотреблению или блокированию процесса.

"Если это исключительно решение города или инвестора, сразу возникает риск, что реновация превратится в инструмент девелоперского давления. Если это только решение жителей, достаточно одного конфликта, чтобы остановить проект на годы. Поэтому рабочая модель — это система взаимных ограничений и проверок", — рассказала Берещак.

Рабочая модель должна состоять из четырех элементов:

• независимое техническое заключение, которое определяет, подлежит ли дом вообще реконструкции или сносу;
• решение совладельцев с четко определенным порогом поддержки (без требования абсолютного единодушия, достаточно 75% голосов);
• роль города, который утверждает проект в рамках градостроительной логики, а не точечно;
• государственные гарантии, которые защищают права собственников и фиксируют правила игры.

"Сегодня именно отсутствие этого баланса является ключевой проблемой: законопроект есть, но механизма принятия решений, которому будут доверять все стороны, пока еще нет. И без этого ни одна реновация не будет масштабируемой", — высказалась эксперт.

Что будет с владельцами квартир во время реконструкции хрущевок

Вопрос переселения жителей остается одним из самых чувствительных в теме реконструкции хрущевок. Именно неопределенность с тем, где люди будут жить во время работ и какие гарантии получат, по мнению Виктории Берещак, является одной из причин, почему реновация в Украине до сих пор не запущена.

Она считает, что в рабочей модели могут быть только три приемлемых варианта:

• временное жилье на весь период реконструкции или сноса;
• компенсация аренды за счет инвестора или соответствующей программы;
• предоставление новой квартиры еще до начала демонтажа.

"Любой вариант "освободите жилье, дальше посмотрим, посчитаем и решим" неприемлем. Человек не может остаться в состоянии неопределенности без четких сроков, условий и ответственности за их нарушение", — подчеркнула эксперт.

По ее словам, законопроект №6458 лишь частично описывает эти механизмы через договоры между инвестором и собственниками. Однако этого недостаточно. В правилах должно быть четко зафиксировано, где именно будет жить человек на период работ, кто будет оплачивать это жилье, что будет происходить в случае задержки и какие гарантии получат уязвимые группы. Механизм компенсации с учетом коэффициента жилой площади также требует доработки.

Какое жилье должны получить владельцы после реконструкции хрущевок

Законопроект №6458 предусматривает, что жителям должны предоставить другое, но аналогичное по площади жилье, или предложить другую форму компенсации, в зависимости от модели реализации проекта.

"Но здесь есть принципиальная разница между формальным подходом и справедливым результатом. Формула не гарантирует, что человек не теряет в качестве жизни. Она не учитывает расположение, инфраструктуру, тип дома, этаж, транспортную доступность: то есть те факторы, которые на практике формируют реальную ценность жилья.

Критически важно, чтобы в финальной редакции закона этот механизм был усилен логикой эквивалентности по ценности, а не только по площади. Это может означать: выбор между новой квартирой и денежной компенсацией, возможность получить жилье в том же районе, что для кого-то принципиально, и четко прописанную рыночную оценку", — объясняет Виктория Берещак.

Без такого подхода, по ее словам, даже формально правильная компенсация может восприниматься жильцами как потеря. А это напрямую будет влиять на их готовность соглашаться на реконструкцию.

Законопроект о реконструкции хрущевок нужно доработать

Законопроект №6458 содержит базовую логику реновации, в частности роль инвестора, механизм договоров и компенсаций, но он пока не формирует систему, которой будут доверять все стороны процесса.

Эксперт Виктория Берещак выделила пять критических вопросов, которые нужно доработать, а именно:

• четкие критерии решений. Нужно разграничить, когда применяется модернизация, а когда снос. Сейчас этот вопрос слишком открытый и может интерпретироваться под конкретный проект;
• механизм согласия жителей. Закон должен определить понятный порог поддержки и процедуру принятия решения, которая не блокирует процесс, но и не игнорирует интересы меньшинства. Это один из ключевых "узлов", без которого реновация не запустится;
• гарантии отселения и компенсации. Механизм в законе есть, но его нужно детализировать: сроки, качество жилья, ответственность за задержки, условия для уязвимых групп. Без этого люди не будут доверять процессу;
• антикоррупционные предохранители. Речь идет об отборе инвестора, изменении параметров застройки, плотности, функциональном назначении территорий. Именно в этих точках возникают наибольшие риски, и это уже отмечалось на уровне парламентских оценок;
• экономика проекта и прозрачность. Должно быть понятно, за счет чего финансируется реновация, какая выгода инвестора и как баланс интересов между городом, бизнесом и жителями фиксируется на практике.

"Пока эти элементы не собраны в единую логику, закон остается рамочным. А рамочные законы без операционного механизма в таких чувствительных темах не работают, как показывает практика", — отметила эксперт.

Как защитить права жителей, которые не соглашаются на реконструкцию хрущевок

Самое сложное в процессе реконструкции хрущевок — это достичь полного согласия жильцов, ведь не все положительно относятся к этому. Если для старта реновации требовать 100% поддержки совладельцев, проект может остановиться из-за одного-единственного конфликта. В то же время принудительное выселение без четких гарантий создает риск социального конфликта и судебных споров.

Эксперт считает, что защита жильцов должна строиться не через право "вето", а через систему гарантий. Речь идет об обязательной независимой оценке стоимости жилья, праве выбора между альтернативной квартирой и компенсацией, четко зафиксированных условиях переселения еще до начала работ, доступе к полной информации о проекте и его последствиях, а также возможности судебного обжалования.

"В законопроекте уже заложена логика, что решение принимается большинством совладельцев, но именно баланс между волей большинства и защитой меньшинства еще требует доработки", — сообщила Виктория Берещак.

Возможна ли реконструкция хрущевок во время войны

Масштабная реконструкция хрущевок в Украине вряд ли начнется сразу. По мнению эксперта, более реалистичным сценарием являются пилотные проекты в отдельных домах или кварталах с критической изношенностью, где есть техническая необходимость и согласие жителей.

"Такие кейсы могут показать, что реновация является не риском потери жилья, а инструментом его обновления", — считает Виктория Берещак.

Она рассказала об опыте других стран.

• В Германии и Польше старые панельные дома в основном не сносили, а обновляли: утепляли фасады, меняли инженерные сети и улучшали планировку квартир.
• Во Франции и Великобритании часть проблемных жилых кварталов все же демонтировали, но только тогда, когда восстановить их уже было невозможно.
• В странах Балтии основной акцент сделали на энергоэффективной реновации с участием государства и жителей.

"Главный вывод для Украины прост: реновация начинается не с технического решения, а с доверия к правилам игры. И пока эти правила не будут четко определены, масштабного сценария можно не ждать — только точечные попытки", — отметила эксперт.

Напомним, поскольку в Украине тысячи старых домов в аварийном состоянии, в Раде рассматривают масштабную реновацию. Председатель парламентского Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк отметила, что сейчас мэрии городов откладывают это в долгий ящик из-за войны. Однако, она считает, что программы обновления нужно нарабатывать заранее.