Зі сходу на захід: як зростає попит на житло у Львові через загрозу вторгнення

Президент України Володимир Зеленський поінформував, що заяви про відведення військ РФ від кордону між державами поки що не підтверджуються фактами. Це говорить про те, що тривожні новини про можливу війну українцям доведеться читати ще не один тиждень.

Тим часом РФ веде військові навчання у морі, блокуючи прохід торгових суден у порти, про що Фокус докладно вже писав. Регулярно стаються кібератаки на урядові сайти та банки. Усе це створює громадянам країни дуже тривожну атмосферу.

Фокус розпитав експертів ринку нерухомості з Києва, Харкова та Львова, чи справді зараз багато хто шукає спокій на заході країни, змінюючи місце проживання.

На тлі тривожних новин українці формують "план Б"

"Те, що кажуть ЗМІ, м'яко кажучи, перебільшено з погляду наших реалій. Люди формують "план Б" на випадок бойових дій, політичної чи економічної нестабільності — це безумовно. Але масового припливу (у західні міста, — ред.) людей немає. Вони, швидше, цікавляться ситуацією у Львові, щоб розуміти, на що розраховувати, якщо все ж таки доведеться переїжджати", — каже Микола Онуфрієнко, керівник відділу купівлі-продажу компанії "Дуоком" (оператор ринку нерухомості Львова).

Попит на квартири впав: що відбувається на ринку нерухомості

Ринок нерухомості набирав обертів протягом усього 2021-го року: зростали ціни, зростав попит. Це підтверджує експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

"У 2020-му ми говорили про 20% зростання середньозваженої ціни на первинному ринку в Києві. У 2021-му це вже зростання на 31%", — зазначає Вікторія Берещак.

За її словами, причин цінового галопу було кілька — інфляція, порушення логістичних ланцюжків постачання сировинних товарів, цінові ралі на металопрокат і деревину, а також інвестиційний попит.

Проте восени 2021 року інвестиційний попит вичерпав себе та почав знижуватися. А потім ще й енергетична криза з її рекордними цінами на нафту та газ вплинули на курс і вартість будматеріалів.

"Так збіглося: у грудні-січні людям, як правило, не до покупки квартир. Мені здається, сезонний фактор трохи нівелював психологічний. Справді, на той момент купівельний попит просів десь на 20% у цілому по ринку. У другій половині січня ми додали до просідання попиту ще приблизно 10-15%", — стверджує Берещак.

Так, сумарно за грудень-січень попит просів на 30-35% за рахунок сезонного та психологічного фактора.

Узимку 2022 року ринок нерухомості увійшов до ще однієї турбулентної зони через повідомлення про можливу атаку з боку Росії. Угод на ринку поменшало, адже за кризових часів люди рідко йдуть на великі витрати, а саме такими витратами є придбання житлової нерухомості.

Нагадаємо, раніше Фокус прогнозував, що інвестиційний попит на ринку нерухомості вляжеться до кінця 2021 року, після чого ціни стабілізуються і просядуть.

Ціни не рухаються: що впливає на ринок житлової нерухомості у Києві та Харкові

Наразі ситуація з безпекою помітно впливає на поведінку продавців і покупців у Києві та Харкові, кажуть експерти.

"Київський ринок нерухомості завмер. У сегменті до $100 тис. ще є дзвінки, але люди кажуть, що почнуть дивитися об'єкти з четверга чи п'ятниці. Таке відчуття, що сегмент $150 тис. плюс помер. Люди перестали цікавитися дорогими об'єктами в Києві", — констатує Олена Гайдамаха, керівниця Київського відділення Асоціації фахівців із нерухомості України.

Ріелторка зізнається, що працює на ринку нерухомості 22 роки — і такої тиші навіть у 2014 році не було.

Хоча, за її словами, у сфері оренди нерухомості є угоди. З нових тенденцій люди почали звертати увагу на форс-мажорні ситуації, які раніше були прописані в договорах за типовим шаблоном. Клієнти почали цікавитись страхуваннями, що теж раніше не було популярно.

Виконавча директорка харківської агенції нерухомості "Місто" Юлія Парщик також зазначає вплив тривожної ситуації з безпекою на ринок продажу й оренди нерухомості. Зазвичай у лютому спостерігалося бажання людей купити чи продати нерухомість, зокрема заміську, але в лютому 2022-го цього не відбувається.

"Уже з перших чисел лютого кількість охочих придбати нерухомість значно скоротилася. Це рівною мірою торкнулося вторинної нерухомості та новобудов", — говорить вона.

При цьому мало хто зізнавався, що побоюється ухвалювати рішення через можливі воєнні дії. Здебільшого клієнти відтягували час, посилаючись на якісь сімейні обставини. При цьому тенденції до падіння цін не спостерігається ні на вторинному ринку, ні на первинці.

У сфері оренди також помітно знизився попит, а ціни залишилися на колишньому рівні.

Ринок нерухомості та холодний розрахунок: хто виграє від падіння попиту на метри

Деякі покупці готові використати тривогу продавців, щоб отримати квадратні метри дешевше. Експерти зазначають, що реальні покупці сьогодні прагнуть під час торгу отримати знижку в розмірі 20-30% від заявленої продавцем ціни квартири.

"Є ще низка клієнтів "на олівці", які кажуть: "А раптом у цій ситуації хтось скидатиме свою нерухомість відсотків ну на 30% дешевше!" Такі клієнти готові купити", — каже Альона Гайдамаха.

Утім, надто високі дисконти — не дуже поширена практика. Продавці рідко готові втрачати дохід від продажу, навіть у ситуації новин про вторгнення багато хто вважає за краще перечекати, а не продавати дешевше. Тож особливого впливу на ціну квадратного метра у Києві фактора можливої війни немає.

"Деякі продавці зі сходу в січні були готові зробити більший дисконт на свою квартиру, ніж зазвичай, щоб знизити термін, протягом якого квартира стоїть на продажі. Дисконти досягали 10-12%, а в деяких випадках — 15%. Це незвичайна ситуація, але частка таких продавців невелика, приблизно 2-3%", — зауважила Вікторія Берещак.

А Олена Біберова, генеральна директорка агентства нерухомості "Благовіст", взагалі вважає, що зараз — саме час вкладатися в нерухомість, поки інші сумніваються і тягнуть час.

За її словами, кількість дзвінків зменшилася через інформаційну паніку, але люди продовжують переглядати сайти, що говорить про відкладений попит.

"Український ринок нерухомості вже не раз переживав різні кризи. Ми спостерігали однаковий розвиток ситуації в подібних умовах. Спочатку — невелике "затишшя", потім реалізація відкладеного попиту та зростання цін", — прогнозує Біберова.

Західний варіант: що відбувається на ринку нерухомості Львова

Львів сконцентрував на собі увагу багатьох жителів центральної та східної частин країни, хто розглядає варіант переїзду, якщо обставини цього вимагатимуть.

"З лютого як у сфері оренди, так і у сфері купівлі-продажу виріс попит на квартири. З'явилося багато клієнтів, готових винаймати квартиру, — це вихідці не тільки із західної України, а й із північної, південної, центральної. У сфері продажів люди поки що прицінюються, з'ясовують обстановку", — розповідає Микола Онуфрієнко, який працює у Львові.

За його словами, ставки оренди однокімнатних і двокімнатних квартир зросли десь до 10%. Оренда квартир великих площ не подорожчала — вона і так на досить високому рівні.

Охочі орендувати квартиру в Львові змушені чекати довше, ніж зазвичай: якщо раніше потрібний варіант можна було знайти за термін до двох тижнів, то зараз пошуки чогось відповідного можуть тривати місяць і навіть більше.

Микола Онуфрієнко зорієнтував Фокус в актуальних цінах.

Скільки коштує у лютому 2022 року оренда квартири у Львові?

• "Свіжі" однокімнатні квартири в новобудовах Львова можна орендувати за суму від $300 або приблизно 8,5 тис. грн, якщо ж там дизайнерський ремонт — сума буде вищою, $400 або навіть $500 (11,3–14 тис. грн).
• Двокімнатна квартира коштуватиме приблизно $400-1000 (11,3–28 тис. грн).
• Орендувати житло на вторинному ринку Львова — дешевше. За однокімнатну квартиру необхідно платити 5,5–6 тис. грн, за двокімнатну — 6–7 тис. грн.

Онуфрієнко визнає, що інтерес до львівської нерухомості зріс. Проте вважає, що ЗМІ перебільшують і нагнітають: "У лютому в Львові завжди було мало хороших квартир для здавання в оренду, а клієнтів достатньо. Пропозиція завжди збільшувалася з березня. Наразі квартир не вистачає — але в нас завжди в лютому спостерігалася така тенденція".

На прохання Фокусу Онуфрієнко порівнює нинішнє зростання попиту із сезонними коливаннями: "Якщо ми говоримо суто про оренду, то піковими місяцями були липень-серпень — через студентів і внутрішні міграції. Також великий спалах спостерігається перед Новим роком. Якщо порівняти ці спалахи з нинішнім — зараз він трохи більший, але він не дуже разючий і піковий: немає такого, що всі розбирають".

Експерт прогнозує, що як ситуація в інформаційному полі стабілізується, динаміка на львівському ринку нерухомості повернеться до звичних показників. Утім, коли це станеться, ніхто не знає. Тим часом зростання попиту на оренду квартир у Львові помітне і за даними сайту Booking.com — там на лютневі дати недоступно 82-90% варіантів, а оренда смарт-квартири для двох на один тиждень у лютому коштуватиме приблизно 5,5-6,5 тис. грн.