Договір воєнного часу. Як знизити ризики для оренди житла
Реєстри Міністерства юстиції поки не працюють, тому орендарю варто уважно вивчити документи власника та не погоджуватися на угоду, якщо йдеться про довіреність.
В Україні — нова хвиля евакуації на захід зі східних та південних регіонів України, де йдуть активні бойові дії. Популярність оренди квартир та будинків у Львові, Ужгороді та Тернополі зростає, і Фокус з'ясував, як власник житла та орендар можуть убезпечити себе, укладаючи угоду в умовах воєнного стану.
Про всяк випадок: як підстрахуватися орендодавцю
Війна не принесла багато змін для орендодавців, каже Дмитро Грибов, адвокат та радник юрфірми "Ілляшев та партнери". Звичайно, йдеться про юридичні деталі, оскільки ринок оренди змінився суттєво — в деяких містах він просто завмер, а в інших активізувався, внаслідок чого ставки оренди зросли у 2-4 рази.
"На сьогодні для власника нічого не змінилося, крім двох речей. Перше — це безпека майна та його стан. Друге — може скластися ситуація, внаслідок якої бойові дії перенесуться в інші регіони. В цих двох аспектах орендодавець має вживати якихось додаткових заходів, щоб убезпечити себе", — вважає адвокат.
Торгово-промислова палата України (ТПП) в офіційному листі від 28 лютого зафіксувала дію обставин непереборної сили чи форс-мажору.
Але якщо йдеться про нові договори, то учасники угоди вже знали про воєнний стан і не зможуть посилатися на лист ТПП.
Щоб зменшити потенційні ризики або непорозуміння (насамперед для орендодавця), учасникам угоди варто чітко виписати, які ситуації вони вважатимуть форс-мажором, через який подальше використання житла як орендованого буде фактично неможливим, рекомендує Дмитро Грибов.
За його словами, в умовах форс-мажору орендар матиме право звернутися до орендодавця з вимогою зменшити орендну плату або взагалі скасувати її на певний час. Наприклад, причиною послатися на форс-мажор може бути заява уряду з рекомендацією евакуюватись з області чи населеного пункту.
"Сторони самі можуть домовитися, які випадки вважатимуть такими, за яких дію договору можуть припинити через форс-мажорні обставини. Закон не наводить виняткового переліку таких обставин", — наголосив Грибов.
Якщо в орендодавця є побоювання щодо орендарів та їхньої платоспроможності, адвокат рекомендує брати, крім авансу та оплати останнього місяця, додаткові грошові гарантії, які можуть стати компенсацією в разі пошкоджень майна, а також психологічним бар'єром для несумлінних наймачів.
"На додаток до договору оренди можна укласти акт прийому-передачі з чітким описом майна, яке передають в користування, щоб у майбутньому не виникало жодних питань щодо того, яке майно передали, в якому стані — і в якому стані його потрібно повернути", — пояснив адвокат.
Як перевірити документи за договором оренди: рекомендації орендарям
В Україні в умовах воєнного стану доступ до реєстрів Міністерства юстиції обмежений. Тому перевірити власника житла за допомогою програми чи телеграм-бота "Опендатабот" не вийде, каже Дмитро Грибов. Він закликає орендарів житла бути максимально пильними.
"Я рекомендував би подивитися правовстановлювальні документи й за можливості хоча б зняти копії або сфотографувати їх. Варто чітко прописати всі реквізити правовстановлювальних документів власника в договорі оренди. Оскільки перевірити справжність довіреності неможливо, варто укладати договір оренди безпосередньо з власником майна", — говорить адвокат. Тобто, юристи не рекомендують суборенду — коли договір оренди квартири підписують не з власником, а з тим орендарем, який раніше підписав із ним договір.
Він також радить прописати в договорі порядок оплати оренди житла та уточнити, які документи видаватиме власник, якщо розрахунок буде готівкою.
"Для орендаря дуже важливо прописати порядок розірвання або переукладання договору. Щоб в орендодавця не виникло підстав укладати інші договори за спиною в орендаря, а його самого виселяти. Я рекомендував би передбачити штрафні санкції за такі дії", — резюмує Грибов.
Шість порад тим, хто хоче орендувати квартиру під час війни
- Зробіть копії правовстановлювальних документів.
- Перевірте, чи вказані в договорі оренди всі реквізити власника.
- Укладайте договір безпосередньо з власником житла.
- Пропишіть у договорі оренди порядок оплати.
- Уточніть, які документи підтверджуватимуть оплату за договором оренди готівкою.
- Позначте в договорі порядок розірвання чи переукладання договору.
Нагадаємо, раніше Фокус розповідав, як купити житло в Україні в умовах воєнного стану. Експерти попереджають: така угода є дуже ризикованою через обмежений доступ до реєстрів.