Новосілля відкладається. Як забудовники переносять терміни здачі нових будинків

Після 24 лютого роботи на столичних будмайданчиках зупинилися, а попит на квартири в новобудовах упав до нуля. Утім, уже у квітні, коли окупантів вибили з Київщини, на деяких будмайданчиках знову затепліло життя. Однак потенційні покупці зайняли вичікувальну позицію.

"Ми планували купити квартиру на початку 2022 року та навіть встигли продати свою нерухомість у Вінницькій області. Але коли ми вже були на етапі вибору об'єкта будівництва, пролунала війна. Ми відмовилися від ідеї вкласти в житло, що будується. Тепер спостерігаємо та чекаємо, може, на ринку вже готової нерухомості з'явиться саме те, що нам потрібне", — розповіла маркетологиня Ярослава Овчарук.

Де попит? Як він змінюється та що з цінами на первинному ринку житла

"Попит на новобудови з початком воєнних дій знизився на 80-90%, — коментує ситуацію Ірина Луханіна, експертка ринку нерухомості. — Водночас інтерес до вже майже готового житла економ-класу вартістю 28-35 тис. грн за кв. м пояснюється відновленням пільгових іпотечних програм для ВПО, військовослужбовців та ін."

Щодо всіх інших об'єктів, за словами співрозмовниці Фокусу, хіба що має місце купівля первинки на вторинному ринку в первинного інвестора з великим дисконтом до 40% вартості.

Трохи краща ситуація на заході України. За словами Вікторії Берещак, експертки ринку нерухомості, реальний попит на житло в новобудовах, який конвертується в угоди тут і зараз, спостерігається в Івано-Франківську, Львові й Тернополі. Хоча й тут перебої з електроенергією дещо охолодили настрої.

Зазвичай попит впливає на прайси забудовників у той чи інший бік. Але зараз, незважаючи на практичну відсутність покупців, забудовники піднімають ціни. За словами Луханіної, до підвищення вартості житла в новобудовах у гривні під час війни призвели такі фактори:

• інфляція;
• коливання валютного курсу;
• дефіцит і подорожчання палива;
• нестача робочої сили;
• подорожчання будматеріалів;
• ускладнена логістика;
• перебої з електроенергією та водопостачанням.

Луханіна додає, що зростання цін сповільнилося в листопаді на тлі зниження готівкового курсу долара, що становить близько 40 UAH/USD. Нагадаємо, влітку курс штурмував межу в близько 45 UAH/USD.

Відсутність попиту підриває будівельну галузь. "Уже зараз є забудовники, які перебувають на межі внутрішнього дефолту. Ті, які мають готові квартири, пропонують шалені знижки інвесторам за умови повної оплати. Це дає їм можливість якось триматися на плаву та потроху будувати", — повідомляє Ірина Луханіна. Співрозмовниця Фокусу зазначає, що, незважаючи на заявлену компанією вартість квартири, покупець із грошима має можливість придбати нерухомість у забудовника з дисконтом до 25%. Але черги з охочих не стоять.

Без грошей, без світла. Чому під час війни будівництва завмирають

Попри обставини, багато українських забудовників намагаються продовжувати працювати. "У Києві й області відновлено будівництво понад 170 об'єктів. Найбільше активних будівельних майданчиків у Голосіївському та Печерському районах (близько 40), менше — у Дніпровському (близько 10), — коментує ситуацію Ірина Луханіна. — Темпи будівництва досить низькі. Роботи переважно ведуться на об'єктах зі стадією готовності 75-85%, що зумовлено хоч якимось попитом, тоді як об'єкти на нижчих стадіях зовсім не цікавлять покупців, і їхнє будівництво призупинили".

Проте відновлення проєктів часто має декларативний характер, тоді як активне будівництво практично не ведеться. "Номінально майже 70% ЖК, які будувалися в Києві до 24 лютого, відновили роботи, але фактично їх частка ледве сягає 40%. Крім того, багато компаній лише створюють видимість бурхливої діяльності, і обсяг задіяних потужностей у більшості з них становлять 30-60% у кращому разі", — розповідає Фокус Вікторія Берещак.

Як коментує ситуацію один із інвесторів у новобудову в Києві, його забудовник "вчиняє певні хаотичні дії в напрямку завершення проєкту", але нові терміни здачі невідомі, тоді як старі давно минули. В іншому випадку в забудовника ретельно викладають доріжки й облаштують газон на території нового ЖК, тоді як самі будинки мають, на жаль, неживий вигляд.

"Найбільші девелопери відчайдушно намагаються завершити вже розпочаті об'єкти з високим ступенем готовності. Водночас, терміни перенесення здачі будинків в експлуатацію збільшилися, як мінімум, на 3-6 місяців. Одночасно дві третини об'єктів перебувають на стадіях робіт до 1 року, а середній термін будівництва становить 1,5-2 роки. Тобто для інвесторів близько 70% ЖК настали дуже непрості часи", — коментує ситуацію на ринку Володимир Семенцов, співзасновник і керуючий партнер компанії INSPI Development.

Українці, як правило, з розумінням ставляться до спроб забудовників працювати в кризовій ситуації хоча б малі кроки та готові терпляче чекати. За спостереженнями Ірини Луханіної, у Києві терміни затримки будівництва становлять від 6 місяців до 1,5 року. Співрозмовниця Фокусу додає, що багато новобудов і в мирні часи не укладалися в обумовлені терміни, а з нинішніми труднощами затримки мають стійку тенденцію до збільшення.

Головною причиною затримок стала відсутність у девелоперів коштів на будівництво. "За практично нульового попиту нові інвестиції не надходять. А в нас історично склалося, що компанії будують або за гроші інвесторів, або за кредитні кошти. Однак банки через підвищені ризики тепер не поспішають кредитувати будівництво", — пояснює Луханіна. Ще один вагомий фактор, за словами співрозмовниці Фокусу, — дефіцит будівельників, багато з яких нині воюють на фронті.

Заручниками ситуації стали інвестори, які змушені платити розстрочку навіть за повної зупинки будівництва й туманних перспектив отримання квартири. Однак далеко не всі покупці нерухомості зараз готові виконувати умови договорів.

Як зазначає старший юрист ЮКК "Де-юре" Іван Топор, більшість інвесторів істотно порушує графіки виплат, а частина взагалі припинила оплати, через що забудовники змушені будувати або власним коштом, або зупиняти будівництво.

"Якщо після початку війни деякі компанії й продовжували будівництво, то в більшості випадків це відбувалося за рахунок наявних запасів матеріалів. Після їх вичерпання будівництво або заморожується, або йде дуже повільними темпами відповідно до поточних надходжень від інвесторів", — констатує співрозмовник Фокусу.

Водночас забудовники вказують на пов'язані з війною об'єктивні фактори ускладнення логістики, постачання та, відповідно, затримки виконання робіт.

"Так само, як і у 2014-2015 роках, так і зараз, але у великих масштабах, через війну розірвані логістичні ланцюги та зупинені виробництва, — пояснює Ангеліна Деревльова, директорка з маркетингу та продажу БК "Міськжитлобуд". — Якщо, наприклад, у 2014-му потрібно було замінювати гіпсові штукатурки вітчизняного виробництва на іноземні, наприклад турецькі, то зараз за кордоном уже потрібно шукати постачальників арматури, кахельної плитки, мідного кабелю й ін., що займає багато часу та підвищує собівартість будівництва".

Російський енергетичний тероризм додатково ускладнив роботу забудовників. Як наголошує Деревльова, будівельні майданчики також страждають від відключень світла, як і споживачі. А на будівництві є технологічні процеси, які не можна зупиняти. Наприклад співрозмовниця Фокусу наводить приклад заливки плити перекриття — на цьому етапі часто можна спостерігати черги автобетонозмішувачів перед воротами будмайданчика, а бетон подається або насосами, або за допомогою кранів.

"Узимку для виконання монолітних робіт необхідно забезпечити підігрів бетону, для чого необхідне безперебійне електропостачання. В умовах відключень електроенергії для нас це майже нереально. Відповідно, ці процеси забудовники будуть змушені заморозити, що спричинить затримку термінів будівництва", — продовжує Ганна Мурашенко, комерційна директорка Really Building. Співрозмовниця Фокусу додає, що повітряні тривоги також гальмують будівництво, оскільки компанії-забудовники відповідають за безпеку людей і змушені згортати роботи.

Тобто навіть якщо в забудовника є певний запас міцності й фінансова подушка безпеки, він не убезпечений від ризиків зриву виробничих процесів.

Терміни затримок, про які йшлося вище, стосуються насамперед київського регіону. За словами Вікторії Берещак, у західних областях ситуація краща через коротші логістичні ланцюжки — виробничі потужності там розташовані під боком, а ввозити з-за кордону набагато зручніше та ближче. Але співрозмовниця Фокусу попереджає, що відсутність електроенергії та загрози енергетичній інфраструктурі означають, що терміни затримок будівництва незабаром можуть зрости для всієї країни.

"Львів, Чернівці, Івано-Франківськ, Тернопіль мали можливість працювати відносно стабільно, і це дозволило не сильно знижувати темпи, — підтверджує тенденцію Ганна Мурашенко. — Але Одеса, Дніпро та Київ, де стояло питання безпеки людей і ситуація була динамічно-нестабільною, були змушені зупиняти будівництво, проте зараз усіх забудовників зрівняли перебої з електроенергією, які ускладнюють роботу галузі по всій Україні".

Останнє коло. Які складнощі виникають на етапі введення в експлуатацію

Хоч би як складно будувати житло в нинішніх умовах, на цьому всі проблеми для забудовників та інвесторів не закінчуються. Адже етап уведення житла в експлуатацію також ускладнився.

Ірина Луханіна нагадує, що навіть у мирні часи з моменту практичної готовності будинку проходили місяці, інколи ж навіть цілий рік, до отримання сертифікату про введення в експлуатацію. Далі житлу ще мають присвоїти адресу, і лише після цього можна буде перепідключити електро- та водопостачання від будівельної компанії на власників квартир.

Із цим ситуація ускладнилася. "Багато будинків, які отримали сертифікати про введення в експлуатацію ще влітку 2021 року і на 70-80% заселені, все ще залишаються без поштових адрес, — розповіла Фокусу Ірина Луханіна. — Як наслідок, інвестори змушені оплачувати електрику та воду за тарифами (5,40-6 грн кВт), що виставляються забудовнику, оскільки без поштової адреси перепідключення неможливе".

Як зазначає Вікторія Берещак, через те, що певний період в Україні не працювали реєстри, зараз поступово вводяться в експлуатацію комплекси, які були збудовані переважно до 24 лютого, або на той момент перебували на фінальних стадіях. Із підключеннями до комунікацій, за словами співрозмовниці Фокусу, також є затримки, але критичних масових проблем немає.

Російський енергетичний тероризм робить свій негативний вплив і на цьому етапі. "Часті відключення електроенергії зумовлюють зупинку роботи серверів реєстру будівельної діяльності, а постійні повітряні тривоги заважають роботі фахівців, які вносять інформацію до цих реєстрів. Усе це впливає на терміни подання та реєстрації дозвільної документації", — продовжує Максим Колдоба, адвокат, партнер ЮК ASA GROUP.

Із іншого боку, за словами Колдоби, держава йде назустріч забудовникам у складний час — ухвалою Кабміну від 24 червня 2022 року №722 дозволяє переносити терміни виконання окремих видів робіт із оздоблення фасадів і благоустрою території до кращих часів, а їх невиконання не впливає на можливість введення об'єкт в експлуатацію.

У туманній перспективі. Що чекає на інвесторів житлової нерухомості

Наразі, в умовах відключень електроенергії, українські міста занурені в пітьму. Такий же туманний і невизначений вигляд має майбутнє інвестицій у новобудови.

Щоб оцінити свої перспективи, Ірина Луханіна радить інвесторам проаналізувати ситуацію із забудовником і з'ясувати такі питання:

• чи відновлені будівельні роботи;
• чи останнім часом були введені в експлуатацію інші будинки забудовника;
• на якій стадії будівництва перебуває будинок, у якому куплено квартиру;
• скільки ще платежів необхідно виплатити й у який термін;
• чи готовий забудовник повернути гроші;
• чи прописані штрафи за дострокове розірвання договору.

Знайшовши відповіді, можна прогнозувати, за яким сценарієм розвиватиметься ситуація. Варіанти можуть бути такі:

• заморожування будівництва до закінчення бойових дій;
• повернення коштів у судовому порядку;
• продаж із переуступки майнових прав;
• очікування здачі будинку з озвученою забудовником затримкою термінів.

Вікторія Берещак не відкидає переформатування ринку нерухомості — втрату позицій чи навіть відхід із ринку одних компаній і нарощування потужностей інших, які будують навіть зараз. "Переконана, що ні роки на ринку, ні бренд, побудований до війни, не врятують компанії, які зараз дають задню та з тих чи інших причин не будують або будують абияк. Тому, ймовірно, ще до закінчення війни кілька гучних імен у будівельному секторі можуть втратити лідерство в київському регіоні або навіть піти з ринку в забуття", — робить висновок Берещак.

Іван Топор, зі свого боку, не виключає банкрутства тих забудовників, які планували завершити будівництво та розпродати нерухомість у найкоротші терміни, будують за рахунок кредитних коштів або мають надто великі витрати на утримання будівельного майданчика й оренду землі.

За словами Ганни Мурашенко, деякі забудовники вже розуміють, що не зможуть продовжувати діяльність, а їхні об'єкти після війни добудовуватимуть інші компанії. Співрозмовниця Фокусу впевнена, що згодом з'являться державні програми із завершення таких будівництв, оскільки країна буде зацікавлена в збільшенні житлового фонду. Очевидно, у цьому разі врахують інтереси інвесторів житла, які вже є. Проте процес може затягтися на роки.