Підготовка будинків до зими: у листопаді вступають нові норми щодо ОСББ
У серпні президент підписав закон щодо спрощення управління багатоквартирними будинками. Основні його положення вступають у силу за три місяці. Документ зокрема покликаний спростити ухвалення рішень для впровадження енергоефективних програм у будинках. Фокус розібрався, що він змінює та чи допоможе мешканцям підготувати житло до зими.
14 липня Рада проголосувала, а в серпні президент підписав закон, що вносить зміни до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками. Документ, що стає чинним із листопада, зокрема дозволяє запровадити дистанційне голосування учасників загальних зборів. Про це пише Фокус у новій статті "Щоб і світло, і тепло. Як багатоквартирним будинкам готуватися до зими і до чого тут новий закон".
Згідно з пояснювальною запискою до законопроєкту, процедура ухвалення рішення співвласниками багатоквартирного будинку ускладнена бюрократичними вимогами та є перепоною для участі в програмах Фонду енергоефективності.
Ухвалені проєктом зміни до законодавства, зокрема, передбачають:
- належне врегулювання процедури ухвалення рішень у багатоквартирному будинку з використанням електронних інструментів і електронного цифрового підпису;
- спрощення механізму інформування про проведення зборів співвласників;
- скасування вимоги про нотаріальну посвідчену довіреність щодо поточної діяльності ОСББ і їхньої асоціації;
- усунення прогалини законодавства щодо неможливості подання на державну реєстрацію документів частково в паперовій, а частково в електронній формі.
Цифровізація та збільшення голосів для ухвалення рішення: чи допоможе новий закон у підготовці до зими
Головна ідея закону — спрощення голосування мешканців будинку з використанням електронних інструментів.
"Зміни, які запропонував нам законодавець, допомагають урегулювати процедури ухвалення рішень у багатоквартирному будинку з використанням електронних інструментів і електронного цифрового підпису для полегшення процесу збору підписів і охоплення письмовим опитуванням співвласників, які з різних причин фізично не мають можливості особисто бути присутніми на зборах", — підкреслив Олександр Дерека, старший юрист, в.о. керівника практики будівництва та капітальних інвестицій TOTUM LF.
Водночас закон передбачає надання письмової згоди на отримання повідомлень електронним способом, додає юрист, член правління ОСББ у м.Києві Дмитро Левицький.
Згідно з новою редакцією закону, рішення загальних зборів вважається ухваленим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом і/або статутом об’єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для ухвалення рішення). Статутом об’єднання може бути встановлена інша кількість голосів, необхідна для ухвалення рішення щодо окремих питань. Забороняється встановлювати в статуті об’єднання кількість голосів, необхідну для ухвалення рішення, меншу ніж 50% від загальної кількості голосів усіх співвласників і більшу ніж 75% від загальної кількості голосів усіх співвласників. Отже, фактично кількість голосів, що необхідна для ухвалення рішення, законодавці збільшили.
"Сьогодні всі рішення в ОСББ ухвалюються понад 50% голосів, але деякі найважливіші — фінансові, якщо статутом передбачено, — двома третинами. Чинний закон мав вилку — 50% або дві третини. Нова редакція — скільки голосів визначає виключно статут у розвилці від 50% до 75%. Тобто закон, нібито спрощуючи, піднімає цю планку взагалі до 75%", — вважає Левицький.
Окремі зміни закону вже вступили в силу. Зокрема ті, що наділяють правління ОСББ надзвичайними повноваженнями на період дії воєнного стану.
"У цьому законі в Прикінцевих положеннях є певні норми спеціально для воєнного часу, які дозволяють правлінню без рішення загальних зборів ухвалювати певні рішення щодо оперативного реагування на воєнні виклики. Правління може самостійно ухвалювати рішення про реконструкцію, ремонт багатоквартирного будинку, якщо він пошкоджений унаслідок бойових дій", — пояснив Дмитро Левицький.
Однак врешті проєкт навряд чи допоможе ОСББ, наприклад, провести утеплення будинку перед новим опалювальним сезоном. Він, за прогнозом фахівців, може бути ще складнішим.
Нова редакція закону про ОСББ фактично підняла планку необхідної кількості голосів для ухвалення рішення до 75% учасників зборів, каже юрист
"Будь-яка підготовка до опалювального сезону пов’язана з фінансами. На жаль, цих коштів немає ані у співвласників багатоквартирного будинку, ані в управителів, які управляють у будинках, де є і де немає ОСББ. Тому що більшість коштів, що є в людей, які сплачують за обслуговування багатоквартирного будинку, і ОСББ, і управителі змушені використовувати на сплату електроенергії, яка подорожчала з 1 червня 2023 на 80%. Якщо раніше керівна компанія в Дарницькому районі сплачувала близько 3 млн за місяць, то зараз вона сплачуватиме 5 млн. Тобто всі кошти, які були, які можливо могли використати на підготовку до опалювального сезону, просто фізично їх не буде", — переконаний засновник "Спілки споживачів комунальних послуг" Олег Попенко.
Нагадаємо, муніципалітети вже скаржаться Кабінету Міністрів через загрозу залишитися взимку без тепла. Зокрема, підготовку підприємств теплопостачання до опалювального сезону 2023/2024 ускладнюють відсутність компенсації різниці в тарифах, низький рівень розрахунків за отримані послуги, збитки внаслідок повномасштабної агресії Російської Федерації, примусове стягнення коштів постачальниками природного газу з рахунків підприємств теплопостачання.
Також Фокус писав, що за повідомленням уряду, ремонт пошкоджених після обстрілів енергооб'єктів йде за планом. Влада очікує нових атак Росії по енергетичній інфраструктурі, тож формує багаторівневий захист для енергетичних об’єктів.