Хтось заплатить 2%, а хтось — понад 20%: як вигідно продати квартиру чи авто 2026 року

Декрет Кабміну "Про державне мито", Податковий кодекс і постанова №1740 щодо пенсійного збору — ось, що визначає ключові правила гри під час купівлі-продажу майна в Україні. Проте варто не лише знати ставки, а й розуміти, як саме держава рахує доходи українців і коли можна платити менше. Про це Фокусу розповіли фахівці з права. Вони і роз'яснили все про податкове навантаження у разі угоди з продажу квартири чи авто, а також розповіли про обов'язкові платежі 2026 року.

Продаж нерухомості: коли 2%, а коли понад 20%

Система оподаткування житла побудована за принципом "що більше продаєш, то більше платиш". Водночас держава залишила пільгу для тих, хто продає житло рідко.

"Податкова ставка безпосередньо залежить від того, як довго об'єкт перебуває у власності та скільки угод власник здійснює протягом року", — пояснює адвокат LEGAL STRATEGY Іван Бабаєв.

Він наголошує на двох базових критеріях, а саме, терміні володіння та кількості угод протягом року.

Якщо квартира або будинок перебували у власності понад три роки і це перший продаж за рік, податкове навантаження мінімальне — фактично лише 2% (1% держмито і 1% пенсійний збір). У таких випадках ПДФО взагалі не застосовується.

Але ситуація різко змінюється, якщо майно продається раніше або це не перша угода. Тоді додаються 5% податку на доходи та 5% військового збору. Разом із супутніми платежами це вже близько 12% від вартості.

Найбільше навантаження відчувають ті, хто продає понад три об’єкти за рік. У такому разі ставка ПДФО зростає до 18%, а разом із військовим збором і додатковими платежами сума може перевищувати 24%.

Водночас, як уточнює нотаріус Наталія Манойло, податок у частині ПДФО нараховується саме на дохід. Тобто якщо власник може документально підтвердити витрати на придбання нерухомості, оподатковується не вся сума, а лише різниця між купівлею і продажем.

Податок на продаж квартири 2026: коли можна не платити

Якщо майно перебуває у власності понад три роки і це перша угода за рік, або якщо нерухомість отримана у спадщину, то це є одним з найпоширеніших винятків з оподаткування. У такому разі ПДФО не нараховується, а отже не виникає і військовий збір, який напряму прив’язаний до податку.

Як визначають вартість квартири

Окремий нюанс, який часто недооцінюють, — це база оподаткування. У 2026 році податки сплачуються із суми, зазначеної в договорі, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість.

І тут є два сценарії.

1. Автоматична оцінка через систему Фонду держмайна, що є безкоштовною, швидкою і, за словами юристів, дедалі частіше використовується.
2. Класична експертна оцінка через сертифікованого оцінювача. Її обирають, якщо автоматична система дає завищений результат.

Фактично держава закрила можливість "занижувати" ціну в договорах, що було поширено раніше.

Додаткові витрати під час продажу: про що забувають

Окрім податків, сторони угоди несуть ще кілька обов’язкових витрат.

Покупець зазвичай сплачує 1% до Пенсійного фонду (за винятком першої покупки житла). Також сторони платять за нотаріальне посвідчення, що становить близько 1%, хоча це питання часто вирішується за домовленістю.

Окремо оплачуються адміністративні збори за реєстрацію права власності. У стандартному режимі це близько 330 грн, але при терміновому оформленні сума може зрости у десятки разів.

Продаж авто: простіше, але теж із нюансами

З автомобілями ситуація виглядає простішою, але логіка схожа. За словами юристів, перша угода є пільговою, а надалі ставки зростають.

Перший продаж транспортного засобу за рік не оподатковується. Другий вже передбачає 5% ПДФО і 5% військового збору. В від третього ставка ПДФО зростає до 18%.

Вартість авто для оподаткування також не може бути довільною. Вона визначається або за середньоринковими показниками Мінекономіки, або за результатами експертної оцінки.

Купівля авто: головний платіж — пенсійний збір

У разі купівлі авто ключовим платежем є внесок до Пенсійного фонду. Його розмір залежить від вартості транспортного засобу і коливається від 3% до 5%. Чим дорожче авто, тим більший відсоток, пояснює адвокат Іван Бабаєв. І хоча формально платником є покупець, цей фактор часто враховується під час торгу.

Податок на "розкіш"

"Якщо ваш автомобіль підпадає під категорію "розкішних", чия вартість становить понад 3,24 млн грн, а його вік не більше 5 років, за нього також сплачується щорічний транспортний податок у розмірі 25 000 грн", — наголошує адвокат.

І це вже не разова плата, а регулярний фінансовий тягар, який варто враховувати ще до купівлі.

Зазначимо, що 2026 року податкове навантаження на майно стало більш прозорим, але не меншим. Держава поступово перекриває можливості для оптимізації через заниження вартості або неофіційні угоди. На цьому тлі ключовим стає не пошук "схем", а грамотне планування: коли продавати, як підтвердити витрати і яку модель оцінки обрати. Інакше різниця між очікуваною сумою "на руки" і реальною може виявитися значно більшою, ніж здається.

Нагадаємо, Фокус вже повідомив про великий податковий пакет для ФОПів, який Мінфін оприлюднив днями.